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1、*县*商业城扩建改造项目 可行性研究报告*县*商业城二一年五月 / 文档可自由编辑打印第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况21.3 问题与建议5第二章 项目建设背景及建设的必要性62.1 项目背景62.2 项目建设的必要性7第三章 建设内容及建设规模93.1 建设原则93.2 建设内容及规模9第四章 建设条件114.1 建设地点选择114.2 已完工程114.3 其它建设条件11第五章 建设方案135.1 设计依据135.2 项目的组成135.3 工程建设方案13第六章 节约能源176.1 概述176.2 节能措施17第七章 环境影响评价187.1 项目环境现状187.2 设计依
2、据187.3 项目建设和运营时对环境的影响187.4 环境保护治理措施197.5环境影响评价19第八章 项目实施进度建议与项目管理208.1 项目实施进度208.2 项目管理20第九章 投资估算229.1 投资估算编制依据229.2 编制基数229.3 投资估算23第十章 工程招标2710.1 招投标管理的基本原则2710.2 招标依据2810.3 项目招标范围2810.4 项目招标内容28第十一章 融资方案3011.1 融资组织形式选择3011.2 资金来源选择3011.3融资方案分析30第十二章 财务评价3112.1 编制依据及说明3112.2 财务评价3112.3 财务评价结论32第十三
3、章 社会评价33第十四章 结论与建议3414.1 结论3414.2 建议34附件：1、项目建设区位置图2、项目建设区示意图3、企业营业执照复印件第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称*县*商业城扩建改造项目1.1.2 项目承办单位概况项目承办单位：*县*商业城法人代表：*县*商业城是我县一户知名商业企业，公司占地面积1.2万平方米,是*县较大的商品流通企业之一。1.1.3 可行性研究报告编制依据（1）国家发展计划委员会计办投资200215号文审定出版的投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）*县国民经济和社会事业发展第十一个五年规划；（3）*县关于发展个体私营经济、民营经济的若干规
4、定；（4）建设单位提供的其它有关基础资料。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点项目建在*县车站东长白公路交汇处。占地面积为12000平方米，与长白公路相邻，是*县最为繁华的商业区。1.2.2 建设规模根据企业发展总体规划，*县*商业城扩建和改造均为6层楼，其中：改造面积4200平方米，扩建面积5000平方米。具体建设规模如下： 1、回购原*县老商业城6层楼，总面积4200平方米；2、扩建6层楼，总面积5000平方米；3、一楼主要规划东西沿街精品屋、数码通讯、化妆品和文体用品等；4、二楼规划大小针织品、床上用品等；3、三楼主要规划男装、中老年装、运动系列、牛仔等；4、楼主要规划女装；5、五楼主要
5、规划小吃城；6、六楼规划为办公休闲场所。1.2.3建设*商业城的优势1、区位优势明显*位于吉林省西部，幅员辽阔，交通便捷。地处科尔沁草原边陲，东与乾安县相接，西与内蒙科右中旗相依，南与长岭县相连，北与洮南市毗邻。省道长白公路纵穿南北，国道科铁公路横跨县境。被誉为“东有长白，西有向海”的向海国家级自然保护区以其独特秀美的塞外草原风姿饮誉中外。2、自然资源丰富独特*自然资源丰富，开发潜力巨大。葵花、杂粮、蓖麻、绿豆、打瓜、林草、芦苇、畜禽、中草药等农副土特产资源盛名远扬，素有“瀚海苇乡”、“葵花之乡”、“中国草原红牛之乡的”美誉。风力资源得天独后，石油资源储量可观。人均耕地、草原、芦苇面积均位居吉
6、林省之首，是吉林省牧业大县、优质粮大县，是全国粮食奖励扶持重点县。3、具有商业发展区位意识优势*商业城改造部分是*县原老商业城，是多年的商业区，人们对此已有了深此的商业意识，在此基础上进行扩建，再进行商业企业发展有着明显的优势。4、旅游资源得天独厚。以“中国向海世界湿地”为品牌的4A级向海旅游景区有望申报成功。亚洲最大的蒙古黄树林、万亩天然杏树林*独有、万公顷苇海、风车景观独具特色。流动人口占有一定的比例，加之*县经济开发区建设已初具规模，工业企业的发展，必然带第三产业发展。5、项目建设区综合条件优越。新规划建设的*商业城具有优越的综合条件：征用土地难度小，成本低；发展空间大，不仅便于集中商品
7、流流，而且地势平坦开阔，供电、供水、排水、供热等基础设施配套便利。1.2.4 项目总投资及资金筹措1.2.4.1 项目总投资本项目总投资为3000万元，全部为建设投资。1.2.4.2 资金筹措本项目总投资3000万元，其中*商业城自筹1700万元，融资1300万元。1.2.5 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见表11。序号指标名称单位指标备注1主要建设内容及规模1.1楼房改造楼房m24200扩建楼房m25000地面硬化面积m22001.2污水管网工程m1001.3雨水管网工程1001.4供水管网工程m2001.5架设电力线路m3001.6土地征用面积m228002项目总投资万元3000
8、02.1建设投资（静态）万元30002.2建设投资（动态）万元无3年运行成本万元504财务评价指标4.1单位使用效益投资元/m2829.334.2单位功能运营成本元/m240主要技术经济指标表 表111.3 问题与建议通过可研分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有巨大的社会效益和经济效益，项目建设是可行的。针对项目建设特点，提出建议如下：1、抓紧办理自筹资金有关手续。2、本项目涉及到土地、水利、规划等问题，项目承办单位应抓紧履行有关审批程序。3、项目实施阶段，加强工程的监督管理工作，确保项目质量和工程进度，使工程如期完工投入使用，及早发挥效益。第二章 项目建设背景及建设的必要性2.1 项
9、目背景几年来，*县委、县政府牢牢把握“基础在农业、重点在工业、根本在生态”的三个发展定位，坚持“工业富县、牧业强县、商贸活县”三大战略，经济发展突飞猛进，社会事业蓬勃发展，城乡面貌日新月异。以风力发电为龙头的清洁能源产业方兴未艾；以葵花、蓖麻深加工为主导的植物油加工产业前景广阔；以中成药生产开发为主攻方向的制药产业日益壮大；以绿豆、打瓜、小米为特色的农产品精深加工产业初具规模；以草原红牛、干万只白鹅为标志的畜产品加工产业势头强劲；以“中国向海世界湿地”为品牌的4A级向海旅游景区，申报成功。经济开发区建设已初具规模。在如此强劲的二产经济发展的带动下，商业经济的发展必将是一片广阔的空间。2.2 项
10、目建设的必要性中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的6088。它们构成全国商品流通网络的结点，纵横交错、内外衔接、上下沟通，是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村，扩散到全国，农产品在这里集聚，保持大城市、工业原料的需要，它是区域经济的中心，直接关系到80左右城市人口的生活质量和生活方式；作为商品流通的中间环节和枢纽，又成为国家调节和监控市场的中心。 中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。全国100人以下的零售单位，占整个企业数的987，从业人数占703，提供了818的社会消费零售额。它们点多面广，最贴近生活、贴近城乡广大消费者，实现多功能、多方位服务，成为零售业的主体，对发展
11、我国零售市场有不可替代的作用。综上所述，物贸综合大市场的建设将极大改善*县的流通服务基础设施，提高公共基础设施水平，使当地人民群众的生活质量、环境质量得到进一步改善，实现经济、社会和人口、资源、环境协调发展。项目的建设具有良好的社会效益，因此，项目的建设是必要的。 第三章 建设内容及建设规模3.1 建设原则（1）在*县城市总体规划的指导下，坚持发展第一，城市建设、社会效益相统一的原则，统一规划合理安排，从实际出发，处理好近期建设和长期发展的关系；（2）坚持科学态度，从实际出发，积极采用新工艺、新技术、新材料，做到技术先进、经济合理、安全可靠；（3）贯彻基础设施建设为发展经济服务，为人民生活服务
12、的原则，确定合理的建设方案；（4）结合*县商业发展总体规划的原则。3.2 建设内容及规模*商业城建设整体定位在：突出业态主题，以服装及相关延伸商品为主打业种的大型综合商城；经营模式以零售为主、批发为辅；经营商品档次以中档品牌为主；立足*辐射周边地区。新建成的*商城共六层，规划了近三十余类大业种商品，主要业种有各类服装、针织品、小百货、鞋类、箱包、化妆品、文体用品和精品屋等。1、回购原*县老商业城6层楼，总面积4200平方米；2、扩建6层楼，总面积5000平方米；3、一楼主要规划东西沿街精品屋、数码通讯、化妆品和文体用品等；4、二楼规划大小针织品、床上用品等；3、三楼主要规划男装、中老年装、运动
13、系列、牛仔等；4、四楼主要规划女装；5、五楼主要规划小吃城；6、六楼规划为办公休闲场所。第四章 建设条件4.1 建设地点选择项目建在*县车站东长白公路交汇处。占地面积为12000平方米，与长白公路相邻，是*县最为繁华的商业区。4.2其它建设条件4.2.1 气候条件项目建设区属于温带半干旱大陆性气候，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴，冬季干冷少雪，年平均气温5.1摄氏度。春季水分不足，热量有余，风沙严重，“十年九旱“是该地区气候的重要特点。*县年平均降水量410毫米，集中在夏季，受大陆性气候的影响，蒸发量较大，为降水量的45倍。年平均日照时数2876.4小时，全年盛行西南风，平均风速4.
14、6米/秒，春季风速最大。4.2.2 地质地貌项目建设区地质多为风咸砂，第三纪的大安组与泰安组岩层覆盖于白垩纪岩层之上，区内地面以下四米左右有流沙层。项目建设区地面起伏不大，海拔高度最低146米，最高154米，大部分用地高程在146148米之间。河谷冲击平原呈带状或枝状分布于项目区内，地形低平，开阔，耕地占地较多，靠近北部霍林河地区土壤表层兼有次生盐渍化现象。4.2.3道路交通条件县城为方格网状道路系统，平方铁路（四平齐齐哈尔）与长白线（齐双线）南北向纵贯县城，科铁线（301省道）东西向纵贯县城。开通至向海线（112县道）位于县城西北，八面路（113县道）位于县城东北。县城道路系统较为完善，铁路公路交通均较便捷。4.2.4社会经济状况*县位于吉林省西部，科尔沁草原边陲。总面积8496平方公里，辖8个镇、8个乡、5个国营畜牧（林）场，总人口36.2万人。2008年，全县国内生产总值完成45亿元，同比增长40.9%。其中，
