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1、物业管理中电梯维修保养工作物业管理中电梯维修保养工作随着社会的开展，文明的进步，人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑，随之而来的是对电梯的依赖性越来越强。电梯的维护与保养、延长使用寿命、及时排除故障等问题也就摆在物业公司的面前。虽然大部分物业公司对于电梯的管理仍然倾向于电梯维保公司，签订维保合同，但从平安性与及时性考虑，必须在日常工作中加强对电梯的维护保养，电梯出现故障就要对故障进展处理。电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国?特种设备平安监察条例?明确了电梯的日常维护保养，必须由按照本条例获得答应的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进展。;可见，电梯从业活动受到了相
2、关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有:一是电梯制造商直属的维保公司:二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，按照?特种设备平安监察条例?获得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。那么，作为物业管理企业，在目前剧烈竞争的电梯市场中，面对五花八门的电梯维保单位，选择怎样的电梯公司来维修保养电梯是关键。一旦在这方面选择失策，电梯维保的及时有效性、平安可靠性就很难保证，将使物业公司的管理程度大打折扣，甚者招惹业主揭竿炒物业管理企业的残局。实际上，不管是哪种性质的电梯维保公司，维保市场的运作都有一个共同的运营本
3、钱，价低有价低的维保方式，充其量也只能做个外表功夫，或者在更换零件维修时掠取电梯配件差额。所以，廉价莫贪!资质、信誉、娴熟的技术、配件的跟踪，才是物业管理企业选聘电梯维保公司的主要考虑因素。物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过每月做23次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在物业管理企业。物业管理企业应当搞好内部与平安有关的规章制度建立，从制度上确保特种设备使用环节的平安，并做好至少每周1次的电梯自检，并记录。物业管理企业也可通过小区的文化建立，大力开展宣传教育活动，倡导保护、保护公共设施设备。让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂、乱画。
4、教育乘客在乘梯时不乱按方阔按钮。例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让业主明白，自己既是电梯的使用者，也是电梯费用的;埋单者;。摆明了利害关系，有利于物业管理。通过加强物业管理企业员工的培训，普及电梯使用知识。特别是应加强电梯困人的应急处理才能训练。有条件的，可选派部分人员参加电梯操作证考证，持证上岗，直接施行应急救援工作。电是电梯等各种设备工作的动力，建筑物是电梯等各种设备使用的地方，物业管理公司对于设备的正常平安运行负有不可推卸的责任。如何保证电梯平安正确的运行，是每一个物业电梯维修员的工作职责。作为物业电梯维修员，在日常工作中除了对电
5、梯进展及时的保养维护，定期的更换各种易损件常用件和每天的清洁之外，还要能确保在电梯出现故障时，能快速地查明故障的原因，正确地处理故障，是保证电梯正常运行的重要保证，能排除电梯故障的技能是每位电梯维修员的必须具备的重要因素。其重要性主要表如今以下两个方面:一是由于电梯的长时间故障，给企业的消费效率带来众多的负面影响，造成一定的经济损失，二是由于电梯故障出现的多样化，同时也向电梯维修工作人员排除故障的知识面提出了较高的要求，在实际工作中，它要求电梯维修人员能根据不同的故障，视详细情况而定，没有一个固定的一成不变的维修形式，在电梯遇到故障时，能准确迅速地查明故障的原因，正确地处理故障是保证设备运行的
6、重中之重，这对于进步劳动消费效率、减少经济损失都具有重要的意义。作为电梯维修人员怎样才能准确地解决电梯出现的问题呢?要彻底排除故障，知道故障产生的原因，迅速地查明故障的原因是必须的，除了在平时维修电梯的过程中不断的积累经历以外，能从理论上分析解释产生故障的原因是更加重要的，只有这样才能用自己的头脑灵敏地解决各种各样的故障，防止出现重复故障，要找到真原因不仅要求电梯维修人员做到心思细腻，还要求维修人员做到不盲目地处理问题，凡事多问个为什么?笔者管理的办公楼中有一部电梯，在运行中总是传出一种吱吱的噪声，维修人员带着维修工具和平安设施赶到故障电梯的地方，赶到现场后，在确认电梯平安保护设施有效，不会对
7、乘客造成伤害后，就开场对电梯进展检查。奇怪的是，维修人员检查电梯时，噪声不响了，又上下运行也几次，还是没有动静，就这样查了几个小时也一无所获。本想就这样放弃，但维修人员确不甘心，为什么来了后就不响了呢?经过仔细分析后，应该和速度有一定的关系，就这样维修人员就在正常状态下运行了一会儿电梯，感觉到了吱吱的声音传了出来，显然声音是由底坑传出来的，可底坑里并没有什么能产生噪声呀!难到会是涨绳轮，维修人员又下底坑检查了涨绳轮，从外表是看涨绳轮一切正常，轴承也已经光滑保养过了，再次运行后还是有噪声，没方法，维修人员把涨绳轮轴承再次清洁一遍后，才发现光滑的不够完好，在一个不太注意的加油孔后没有加油，维修人员
8、暗自庆幸刚开场时的没有放弃，同时也明白了光滑清洁对电梯也有相当的重要性，没有细心的检查就不会不良好的工作成绩。当然电梯并非如此简单，在遇到电器故障就要求维修人员工具有非凡的专业理论根底，大部分电器故障，都必须依靠专业理论知识才能真正解决故障，电梯维修人员比其它工种更讲究理论性，有时候没有理论的指导，很多工作都将无法进展。遇到故障时，往往动脑的时间远远多过动手的时间，一旦找到故障的原因，修复也是很简单的，例如有一次电梯在一次开门之后就不再运行了，现场检查发现各处输入电压都有正常，继电器吸合正常，这是什么原因呢!维修人员就把电梯原理图从前查到后，逐个对照图纸检查没有发现问题，怎么说这个问题应该和电
9、有关系吧，维修人员又对关门的继电器检查起来，可是继电器接触点都完好，再仔细检查继电器电压，发现电压时高时低，维修人员就感到有点怪了，可能问题就出在这里吧，要不就是接点的问题，从线圈上面查一切正常，肯定是下面的线圈了，维修人员拆开一查，罗丝接线栓松了一点，造成了接触不良，像这种时好时坏的故障处理起来就需要细心分析了，当然理解各电器元件在电梯设备里的详细位置及线路的布局，实现电梯原理图，和实物相结合的一一对应，是可以进步故障排除速度的根底。知道了电梯的理论根底，掌握了设备的工作原理，为排除故障做了充分的准备，还需要一定的测试工具和方法，最通常用的是万用表，用万用表的电阻档来测量导线、接触器、继电器
10、的线圈、接点、电阻等的通断，来判断这些原件的好坏，(严禁带电测量)有时也用电压档来判断电路中的电压的大小，测量时应注意档位是否正确。在遇到部分零件有故障，但不能确定或时好时坏时，一般情况就是用一个新的元件来交换原来的旧部件，有故障是否消失，在故障的条件下，有时电梯停在不太利于检查修理的地方，这种情形下，可以对设备一点线路短接，应该确保此短接不会出现短路和造成危害，有些故障出现得比较频繁，特征又明显的情况下，可以直接去检查一般是电梯门比较容易出现这种故障，对于在一片电路中出现故障的点是能通过逐步排除法，来逐点分析了。虽然电梯故障的维修没有固定的形式，但在一些特殊情况下还是有一定的规律的，首先应充分理解电梯发生故障时的情况，详细询问操作者通过看、听、闻、等，检查是否有破裂、杂音、异味、烫手等特殊现象。在排除故障的过程中要遵循一定的原那么，详细是先考虑、后动手，通过现象看本质，多看、多想、多分析，正确的思维可以起到事半功倍的效果，杜绝一遇到故障就不知怎么办，拿起表就量，要养成良好的分析习惯，做到每次测量均要有个明确的目的，就是问自己为什么要这么做，有什么结果。总之，在高层建筑的物业管理中，正确的电梯维修保养除了保障电梯的正常运行之外，还可以延长电梯的使用时间，最大可能排除危险故障的发生率，对业主的生命及财产平安保驾护航。
