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1、 *小区房地产开发可行性报告*省*房地产开发20*年 月 日第一局部 *小区开发项目建设规模与容总论1.1项目名称：*商住小区1.2建设单位：*房地产开发1.3项目地点：*8区环城北路东侧。1.4项目单位根本情况：*房地产开发成立于20*年12月12日，是一家民营企业，从事房地产开发项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工20人，其中：工程类3人，经济类型1人，财会类2人，统计类1 人，其他人员假如干名。经营办公地址：*路250号*小区18栋*。公司注册资本：伍仟万元人民币。公司为新申报房地产暂定三级开发企业，自成立以来，已投资*万元用于竞拍土地一宗与设备假如干。公
2、司资产总额*万元。1.5建设容与建设规模：小区规划占地区平方米，建筑占地*，总建筑面积*平方米，其中计容面积*2；不计容面积*。绿化占地面积*平方米。项目采用一次规划，分期建设。本项目预计开发周期为48个月，即20*年12月动工，至201*年12月竣工。投资规模与资金筹措；项目估算总投资*、万元。所需建设资金通过自有资金等方法筹集。1.6建设规模与容：主要技术经济指标表1序项 目指 标指标值备 注1总用地面积*2建筑占地面积*3总建筑面积*4地上建筑面积*5住宅面积*6商业面积*7地下一层建筑面积*8人防面积*9住宅户数户*10容积率11建筑密度万元*12绿地率万元*13估算总投资万元*14预
3、计销售收入万元*16税万元*17净利润万元*18投资利润率*19投资利税率*20投资回收期年*项目提出的背景与理由：本项目系公司从*国土局公开竞拍购得。根据*规划局和有关部门批准的拟建房地产开发项目。1.8经济与市场分析：该项目位于*城区环城北路，地处房地产市场活跃区域。在推进*城区建设战略的推动下，围绕创建国家卫生城市，城市绿化速度加快。随着*培育“国际性的生态旅游城市，增强城市的吸引力和辐射力。进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，实现城市建设三年明显变化，五年大变化的战略目标,从而带动相关产业开展。201*年底，城区住房均价为*元/，预计201*年均价将达到*元/。1.9项目地块分
4、析：本项目位于城区繁华地段，紧临城市主干道-*路，道路四通八达，交通便捷。项目地各种公共设施近，方便就医、上学和出行等活动。项目东侧不到1500米为城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性。1.10项目规划方案依据：*省与*城市有关规划管理技术规定；规划基地地形图与界点坐标；*规划局提供的规划条件。本地块主要用于新建商住楼功能小区，新建商住楼*栋。1.11规划设计宗旨与目标：立足项目用地环境，本着以人为本的思想。从建筑空间布局，立面形象，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象
5、。1.12规划、设计构思与特点：项目功能为居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的部休闲购物空间环境，设计理念注重建筑和环境融为一体。道路交通通过东、南两个出口联系着西、南侧城市道路。为此总平面设计充分利用现有道路条件，确定地块的南侧为主出入口，西入口顺延垂直连接环城北路，在小区形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口与周边的组团有机的结合起来，构成合理的规划结构。 住宅建筑设计户型以生活动线和外部环境景观为依据进展设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或飘窗，充分利用自然光线并将室外环境
6、引入室。设计中朝向以南向为主，重点考虑每户的通风以与阳台布置，增加空气对流，并满足日照要求，保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。公共建筑设计满足规与规划设计条件要求。道路与交通满足交评要求。总体绿化设计：地块通过中心景观高层错位布置，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景严密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。*城市为旅游城市，为适应其与山水为邻的大环境，建筑风格以新古典建筑为主，一派度假休闲风情。利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体上下有序，并且产生丰富的天际轮廓线
7、，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。1.13消防规划设计说明：小区共设二个主要出入口，满足小区出入口与消防间距要求，小区道路为环状，确保消防登高场地需要。各组团均设有给水管，并在组团形成环路，保证消防两路供水，小区室外消火栓、建筑单体消防、地下车库、喷淋系统与防排烟系统等、均按设计规设计。1.14人防规划设计说明；人防设计采用平战结合的形式，人防出入口与车库出入口、人防设施与面积满足人防规设计要求。1.15环保环卫规划设计说明：沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音与尾气对居民的影响。小区
8、主要道路与其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛与小叶灌木，以利吸声防尘。设计说明：大楼水箱材料以保证水质质量为前提。设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大局部单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。包括商业、住宅、车库和杂屋间等四项容。根据建筑容和规模，估算项目总投资为*万元。建设资金筹措方案采取企业自筹资金、房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足一次开发的资金需求。1.19项目经济评价：该项目建设期*个月，销售期为*个月包括建设期，投资回收期*个月，投资净利润率*%，故该项目可行。具体投资估算见下表-2：
9、序号费用名称估算金额万元备注1土地本钱*2土石方工程*规划、施工图设其它审费*前期评估、咨询等费*建筑规基金、代理、费*根底设施人防费*12%建安费用建安费用*2310521500道路、水电、绿化*10%建安费用销售费用*销售额2%间接费用*10%建安费用管理费用*5%建安费用不可预见费*5%建安费用财务费用*1%建安费用总投入*预计销售收入*税金*15%销售收入收入*利润*第二局部 市场研究2.1据初步调查，本商品住宅购置力如下：一是老城改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口；四是流动人口包括在乡镇工作的干部、职工、教师以与进城置业、子女教育等人员。2.2消费者购房户型面
10、积选择：本案以选中三室二厅、小三室二厅作为消费者主要的选择取向。2.3供求结论：本小区定位为中高档楼盘，考虑20*年未来23年房屋价格仍将保持稳中有升的幅度增长，开发潜力大。2.4 房地产价格走势分析：20*年末，*城区商品房住宅均值*元/；预计20*年住宅均价达到*元/。本案价格预测采取市场比拟法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比拟对象，进展比拟预测。主要比拟楼盘有*国际*小区、等。201*年上半年度楼盘高层普通商品住宅价格在*元。2.5房地产市场现状分析：201*年下半年，*区房地产市场房源趋紧，需求旺盛局面，市场上局部优质项目一度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。从不同区
11、域来看：*东北部*城区处于城市规划商住土地近两年供给偏紧，中心区可以出让的地块越来越少，今年该区总供给量也不大，使该区房地产项目销售良好，所以说目前该项目建设开发恰逢其时。2.6房地产市场竞争状况分析与预测：根据*市房地产市场现状，可以看出：房地产市场在未来2-3年，价格涨幅会趋缓；但市场前景依然看好；其中中、小户型住宅在未来三年有一定的需求量。目标客源预测；根据需求分析区域典型客户群信息归纳：1、公务员：主要居住在项目南面的*小区与*团购客户；2、银行职员：团购*城市花园一期；3、老国企职工：*工厂宿舍、*供生活基地等；4、外省市人员：*路沿街商铺、餐馆、海鲜批发市场、蔬菜批发市场、购置*、
12、*国际、公园1号的高端客户。5、其局部客户为中青年，年龄在30-45之间；以市区客户为主，*县客户占30%，呈现极强的地域吸引特征；公务员、垄断性行业职员居多；一次性付款客户接近50%。以在*区工作、生活的地缘性客户为主，外地与周边县市客户为辅；刚需和改善型客户，年龄在30-40岁左右。6、供给分析主要有：私营企业主、外地在*工作的人、外地县市中高端客户群、区域老国企宿舍客群、区域公务员、区域国家企事业单位职员、*区客群、开发区客户群、*、*、*高端客户从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：2.8营销方式与措施：现场设置售楼处，聘请资深营销公司进展全程策划：1、围绕主体概念全程策划
13、推广；2、依托概念策划出独占性的行销卖点；3、推动现场的热卖气氛塑造；4、广告企划方案的有效性和独创性；5、市场策划的针对性和竞争性：第三局部 主要工程技术方案规划设计理念，以市区总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以与居住区自身形态与周边现状之间的在联系，延续和开展居住区富有个性的规划结构体系，表现整体规划与人居环境可持续开展的原如此。将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造旅游都市的商业气息，丰富城市生活。以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性的原如此，营造富有人情味的温馨家园。3.2总平面布置:小区主出入口设在南面环保路与环城北路上，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为一体。交通组织为车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区部不受机动车干扰，为儿童、老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中绿地，小水体环境的营造，提升居住环境的质量。3.3环境设计:灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提
