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1、常见问题A. 政府发出的命令、函件及指示1. 我收到政府的命令，被要求清拆楼宇天台的僭建物，应怎样办?答 . 天台僭建物乃常见的僭建物之一，若位于你私人物业的范围内，你亦应遵从清拆令将其拆除。若天台属于楼宇公用部份，楼宇所有业主很可能已收到一份同样的清拆令。你应立刻通知业主立案法团 (如有的话 )或联络其他业主，以统筹天台僭建物的拆卸工程。有关章节2.我不大清楚自己有没有天台的业权，可以如何得知?答 .你只需缴付少量费用，便可透过土地注册处查阅私人物业的业权人，申请时要附上物业的有关资料。若天台并无业权人的登记，那它很可能是属于楼宇的公用部份，你可查阅大厦公契，它亦同样被登记在土地注册处。大厦
2、公契载有楼宇公用部份的详细资料，以及业主间应摊分的不可分割业权的份数。3. 我在店铺前面进行了扩建，并安装了冷气机，伸向连接铺外的行人路。为何我会收到清拆令 ?2.22.4答 .除建筑事务监督批准或豁免外，所有行人路上竖立的建筑物皆被视为僭建3.2.2(f)物。4.2.2(a)店铺前的扩建物及冷气机装置亦同样被视为僭建物，不论你店铺面积有多大，这些构件亦不应摆放或伸延至毗连的街道，包括行人路上。4. 我计划置业，已付了订金购买某单位，并签订了买卖合约。其后律师却告诉我，他翻查土地注册处的记录后，发现政府已向该物业的业权人发出命令，勒令维修楼宇的公用部份，我现在有何选择 ?答 .你应向律师征询，
3、研究可采取什么行动，以下是其中一些可供参考的选择：选择一：若卖方在你缴交订金前没有透露这些资料，你可考虑拒绝完成买卖合约。选择二： 卖方在谘询业主立案法团后 (如有的话 )，或与其他业主协商后，同意按政府命令修葺楼宇的公用部份。当有了维修工程的进度表，双方可在附加协议中订立延迟交易的日期 ，直至工程按修葺令完成为止。选择三：你可继续物业买卖，但在合约中加入一条款，列明卖家会缴付有关修葺费用。通常律师会在卖家应收费用中保留一个合理的金额，作为缴付所需的维修费。4.2第16题常见问题Page 1有关章节5. 我收到屋宇署 (或消防处 )的信件及消防安全指令，要求我改善我所居住大厦目前的消防装置，我
4、应怎样办 ?答 .大部份消防装置的改善工程均属小型，如更换防火门、拆卸铁闸等。若这些3.2.1(c)工程在你的私人物业范围内，你应聘用注册一般建筑承建商进行。若工程涉3.3.24.1.2(b)及楼宇的公用部份，而你的楼宇尚未成立业主立案法团，你便应联络其他业4.2.2(f)主，安排即时进行工程。至于涉及消防洒水系统、灭火喉及喉辘等消防设备安装工程，你应聘请注册消防装置承建商，以勘查楼宇现行消防装置的状况，及进行所需之改善工程。至于加建消防水缸、楼梯等需要建筑事务监督预先批准的工程，应聘请认可人士统筹及监督工程。假若你不清楚工程之内容或如何开展，可联络屋宇署消防安全组的职员查询。6. 屋宇署向我
5、居住楼宇的所有业主发出命令 ，要求勘测在行人路上檐篷结构的稳定性，我应怎样做 ?答 .按照勘测令，业主须聘请认可人士及注册结构工程师，在其监督协助下统筹3.2.1(f)勘测工程。业主应按勘测报告所列的结果及建议，进行修葺工程，例如巩固4.2.1/维修工程等，以确保檐篷结构的稳固。若报告为屋宇署所接纳，认可人士/ 4.2.2(b)注册结构工程师便应代全体业主安排及监督巩固/维修工程，并在工程完成4.2.2(c)后向屋宇署报告，以确认遵从了有关的命令的要求。附录 97. 我的单位上面是天台，而天台的业权是属于全体业主。近日雨水渗漏，令我单位的天花混凝土剥落，我亦因此收到屋宇署的修葺令。我是否应待业
6、主们修好有问题的防水层后，然后才按修葺令修补我单位的天花板 ?否则，我怕已修好的天花板又会被弄坏。答 . 为安全着想，你应尽快安排单位内的修葺工程。与此同时，你亦应通知全体业主，要求立刻修补天台有问题的防水层，以避免问题再发生。若其他业主没有采取行动，你可循法律途径申请法庭命令，迫使他们进行维修，并偿还你维修单位内天花板的费用。8. 有人敲我的门，声称是承建商，可帮我进行维修，达到屋宇署命令的要求，我应考虑什么 ?答 .大多数情况下，修葺令所要求的维修工程须由注册一般建筑承建商施行。如有疑问，可向认可人士谘询，或致电查询屋宇署负责的职员，有关电话可在命令的函件内找到。工程的范围及性质均是考虑聘
7、用承建商的因素。常见问题Page 2有关章节你亦应考虑工程范围会否涉及楼宇公用部份。如有的话，应将承建商转介至业主立案法团以供考虑。选择承建商应跟从一套公平的招标程序。若工程范围仅涉及你的单位，你可浏览屋宇署的网页，查阅承建商有否在屋宇署登记。视乎工程范围、性质及认可人士的意见，你可能需要数间承建商的报价或正式投标，细心考虑其资格、信誉经验后才决定。一般而言，对那些上门招揽生意的承建商，你必须提高警觉。9.我怎知道屋宇署有没有向我单位或整栋楼宇发出命令?答 .屋宇署会将命令张贴于有关单位或楼宇。同时，亦会以挂号信形式将命令寄往已注册登记的业主。有关命令在土地注册处登记的业权文件亦有记录 。在法
8、律顾问或土地资料咨询公司的协助下，你可得知物业有没有收到政府命令。但请注意，登记政府命令需时，故这并非查阅新近所发出命令的最好方法。10.我刚收到屋宇署发出之清拆令，能否反对或上诉 ?可不可以要求屋宇署将清拆限期延迟，让我有更多时间自行清拆 ?答 .根据建筑物条例第44 条，你可以书面形式向上诉审裁处秘书提出上诉。有关的上诉申请，必须在你收到屋宇署用挂号信形式向你发出命令的二十一天内，送到上诉审裁处的秘书办公室。上诉通知书是一份标准的表格，备有中英文版本，附在屋宇署寄给你的命令。表格亦可向屋宇署索取或在的网页 下载。屋宇署收到上诉通知书后，便会暂缓命令期限，直至上诉获处理或被撤回为止。上诉后你
9、要亲自出席 审裁处的聆讯，申述上诉的理据。审裁处可维持、否决或修改屋宇署命令的内容，裁决对你及屋宇署均有约束性。上诉一旦被驳回，你可能要承担诉讼的费用。因此，不要试图用上诉作为拖延清拆工程的手段，否则你最终可能比遵从命令花上更多的金钱。若需要进行的工程性质复杂，或有其他合理原因，你可要求屋宇署延长命令的宽限期，该署会按实际情况斟情处理。B.大型行动 大规模清拆行动及屋宇维修统筹计划常见问题Page 3有关章节11.听闻我的楼宇已被屋宇署选作大型行动的目标，该行动的内容是什么 ?我应怎样办 ?我的楼宇会否被列入黑名单，不利将来物业买卖 ?答 . 自一九九九年起，屋宇署针对楼宇外墙的僭建物，展开了
10、多个大型清拆 的特 3.3.1(g) 别行动，目的是减除 僭建物对公众的安全威胁。第12题自二零零零年十一月起，屋宇署亦展开了屋宇维修统筹计划，与另外六个政府部门一起统筹目标楼宇的勘测工作 ，及协助业主进行楼宇安全所需的维修工程。透过不同政府部门的合作，业主或业主立案法团可综合统筹不同类别的维修工程，更便利及节省金钱地一次过符合不同部门的要求。建议业主或业主立案法团收到命令、建议、警告信或指示后，立刻自动遵从有关命令或指示。由于有关命令会记录在土地注册处登记的业权文件内 ，无可避免会引起准买家的注意。12.在屋宇维修统筹计划下，业主会被要求做那些种类的工程?屋宇署的角色又是怎样 ?答 .屋宇维
11、修统筹计划的目的 ，是帮助业主或业主立案法团采取周详的楼宇改善3.3.14.2.2(g)或修复措施，及协调各类维修保养的工作。屋宇署一名职员会被委派为业主或业主立案法团的主要联络人 ，他及其同僚会就如何遵守不同政府部门，如民政事务总署、消防处、机电工程署、食物环境卫生署、水务署、环保署及屋宇署发出之命令、建议信或指示提供意见如何遵守。所需的工程可能包括清拆僭建物，修葺楼宇内外损毁，更换电力及消防装置，维修或更换升降机、扶手电梯、水管及排水渠等。13. 被列入屋宇维修统筹计划目标的楼宇有何好处 ?答 . 被屋宇维修统筹计划选中的楼宇一般都缺乏适当的维修保养 ，不论结构及设施均是陈旧或失修 ，该等
12、业主或业主立案法团一般对了解改善楼宇安全的工程已有相当困难，更遑论要统筹各类工程的进行。在该计划下，透过政府部门的主动介入，可令整个改善过程较顺利。而且，被选中的楼宇的业主及业主立案法团，可就所需执行工程的方法及程序，免费得到屋宇署职员的意见或建议。个别业主如有财政困难，更可向屋宇署申请 改善楼宇安全贷款计划的贷款。常见问题Page 4有关章节14. 我的楼宇委任了一名认可人士统筹维修工程 ，包括清拆公用部份及私人单位的僭建物。若我的单位根本没需要进行任何工程，我是否仍要分担认可人士的服务费 ?答 .聘请认可人士一并统筹楼宇公用部份及各单位工程的目的，是要节省成本，4.3.4(a)令工程更有系
13、统和有效地完成。个别单位的工程及顾问服务费用，有关业主应独自承胆。认可人士应分别列出在楼宇公用部份及各私人单位的服务费明细，供业主及立案法团参考。15.我的僭建物存在已久，看来很安全，我亦没有因此收到任何清拆令。但在屋宇维修统筹计划下，为何我要进行清拆 ?答 . 所有非法僭建物都是没有得到屋宇署的预先批核，应予以拆除。竖立僭建物，不论它们是否看来安全，均属违法。僭建物会有表面可能看不到的结构性即时或潜在危险，待发现时已太迟。不论有没有收到清拆令，你亦应自动清拆僭建物，将单位修复至按原本批准图则所示的状况。按 屋宇维修统筹计划而清拆，与其他工程同时进行将会更省便。C. 违例建筑工程16. 我急于出售名下单位，但屋宇署发出了命令，要求清拆属于楼宇公用檐篷上的僭建物。我很沮丧，因我对僭建物所在的地方没有直接控制权，我怎样可满足买方的要求促成交易 ?答 .由于檐篷属于楼宇的公用部份，相信其他业主亦已收到同样的命令。你应联络业主立案法团 (如有的话 )或其他业主，以便统筹清拆行动。如你计划向买方承诺清拆令的遵守期限，你必须先明确肯定僭建物的清拆进度，及屋宇署发出的确认信说明你已遵从命令把僭建物拆除的大概日期 ，否则会承受相当大的合约风险。4.2第 4 题17.我收到屋宇署的函件，要求我清拆名下单位的
