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1、第七章第七章 房地产开发工程可行性研究房地产开发工程可行性研究精选课件第一节第一节 房地产开发可行性研究概述房地产开发可行性研究概述一、房地产可行性研究的概念和作用 房地产可行性研究是在工程投资决策前，对与工程有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行经济评价和比较论证；对投资工程的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。精选课件o 可行性研究方法最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，开展到各个流域，充实完善，形成系统。o可行性研究的根本目的：o
2、为了减少或防止投资决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会、环境效益。精选课件房地产可行性研究的作用房地产可行性研究的作用作为工程工程投资决策的依据；作为工程工程融资的依据；作为工程主管部门商谈合同、签订协议的依据；作为工程进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期的依据；作为工程采用年高新技术、新材料、新设备研制方案和补充地形、地质工作和工业性试验的依据；作为环保部门审查工程对环境影响的依据，并作为工程建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。精选课件可行性研究阶段可行性研究阶段精选课件o专业机构专业机构o前前期期的的投投资资时时机机分分析析和和初初步步可可行行性性分分析析，主主要要解解决
3、决投投资资方方向向和和把把握握时时机机，一一般般有有1、2个个房房地地产产经经济济专专家家即可。即可。o而而详详细细可可行行性性研研究究是是全全面面的的经经济济技技术术研研究究，需需要要专专门门的的机机构构或或研研究究小小组组。一一般般应应由由专专业业的的评评估估咨咨询询机机构构完完成成，我我国国目目前前大大多多由由各各开开发发公公司司自自己己编编制制，然然后后报报政政府方案部门审查立项。府方案部门审查立项。o人员构成人员构成o注册房地产估价师注册房地产估价师o造价工程师造价工程师o市场调查和分析人员市场调查和分析人员o经济分析专家经济分析专家o制作人员制作人员o社会学、环境科学专家社会学、环
4、境科学专家精选课件o质量o表达在研究的最终成果报告中，对于工程损益分析的准确程度取决于研究者的知识、经验和掌握的根底资料和情报量。o针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为：o投资时机研究：误差范围30o初步可行性研究：20o可行性研究：10精选课件o时间o与研究深度和建设规模有关，同时也影响到质量。o从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。o费用o与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。o投资时机研究：0.11.0%o初步可行性研究：0.251.25%o可行性研究：大型工程0.21.0%；小型工程1.03.0%。精选
5、课件o程序、步骤程序、步骤o讨论可行性研究的范围，确定研究目标。讨论可行性研究的范围，确定研究目标。o市场实地调查，收集情报和资料。市场实地调查，收集情报和资料。o市场分析、预测市场分析、预测o技技术术研研究究：工工程程实实施施全全过过程程所所有有环环节节的的衔衔接接处处理理，环保措施，工程工程施工工艺和物资投入等。环保措施，工程工程施工工艺和物资投入等。o经经济济研研究究：工工程程的的资资金金筹筹措措、本本钱钱开开支支、效效益益预预测测、投资风险、国民经济宏观考察、社会环境效益等。投资风险、国民经济宏观考察、社会环境效益等。o方方案案设设计计与与选选择择：根根据据研研究究内内容容设设计计可可
6、供供选选择择方方案案，或或将将各各个个方方案案的的代代表表性性组组合合，或或集集中中优优点点重重点点修修订订设计最正确方案。设计最正确方案。o制制定定实实施施方方案案：对对选选定定方方案案，确确定定所所有有具具体体的的技技术术指指标标范范围围，估估算算投投资资、本本钱钱支支出出及及收收益益幅幅度度等等财财务务状状况况，说说明明本本钱钱、价价格格、进进度度等等变变化化对对工工程程效效果果影影响及其应变能力。响及其应变能力。o编制报告。编制报告。精选课件o内容o工程背景与概况o工程用地的现状调查及动迁安置o市场分析与建设规模确实定o规划设计方案选择o资源供给o环境影响和环境保护o工程开发组织机构、
7、管理费用的研究o开发建设方案o工程经济与社会效益分析财务评价、国民经济评价、风险分析等o结论及建议精选课件第二节 房地产工程的财务状况分析o经济评价是可行性研究的核心，贯穿于可行性研究的全过程。o它的最终目的是根据国民经济开展战略和城市开展规划的要求，在做好产品市场需求预测和工程技术研究的根底上，计算开发工程投入的费用和产出的效益，通过方案比较，对拟开发工程经济可行性和合理性进行分析论证，作出全面的经济评价，为投资决策提供依据。o可行性研究中的开发工程经济评价有两种：o选择优化方案中的评价，用以比较和筛选方案，以寻求最正确或满意方案；o确定推荐方案后，对开发工程进行的最终的全面预测评价。精选课
8、件房地产开发工程经济评价工程财务数据测算投资来源与支出测算销售收入与税金测算产品本钱测算利润测算财务分析、经济效益评价现金流量表静态分析动态分析不确定性分析国民经济分析评价结果工程经济评价的步骤精选课件静态评价指标的计算分析静态评价指标的计算分析1 1投资收益率投资收益率 指投资方案建成到达设计生产能力后的一个正常年份的指投资方案建成到达设计生产能力后的一个正常年份的年净收益总额与方案投资总额的比率。它说明投资方案正常年净收益总额与方案投资总额的比率。它说明投资方案正常年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。1 1计算公式：投资收益率计算公式：投资收益率
9、R=R=年净收益或年平均收益年净收益或年平均收益/投资总额投资总额2 2评价准那么：评价准那么：RRCRRC基准投资收益率，方案可以接受，否那基准投资收益率，方案可以接受，否那么，方案不可行。么，方案不可行。3 3应用指标：应用指标：全部投资收益率全部投资收益率=正常年销售利润正常年销售利润+正常年贷款利息正常年贷款利息+折旧折旧/总投资总投资自有资金收益率自有资金收益率=正常年销售利润正常年销售利润+折旧折旧/自有资金自有资金全部投资利润率全部投资利润率=正常年销售利润正常年销售利润+正常年贷款利息正常年贷款利息/总投资总投资自有资金利润率自有资金利润率=正常年销售利润正常年销售利润/自有资
10、金自有资金没有考虑资金的时间价值。没有考虑资金的时间价值。精选课件2 2静态投资回收期静态投资回收期 式中式中CI-COCI-COtt第第t t年的净现金流量；年的净现金流量；PtPt投资回收期；投资回收期；评价准那么：评价准那么：Pt PC Pt PC基准投资回收期，方案可行，否那么，方案不可行。基准投资回收期，方案可行，否那么，方案不可行。例例 某投资方案的净现金流量及累计净现金流量如表所示，求投资回收期。某投资方案的净现金流量及累计净现金流量如表所示，求投资回收期。精选课件动态评价指标的计算分析动态评价指标的计算分析1 1净现值净现值NPVNPV 指按行业的基准收益率或投资主体设定的折现
11、率，将指按行业的基准收益率或投资主体设定的折现率，将方案计算期内各年发生的净现金流量折现到建设期初的现方案计算期内各年发生的净现金流量折现到建设期初的现值之和。值之和。评价准那么：评价准那么：NPV 0 NPV 0，方案可行；，方案可行；NPV 0 NPV 0，方案不可行。，方案不可行。例例：某方案各年的净现金流量为第：某方案各年的净现金流量为第1 1、2 2年末为支出年末为支出200200万元，万元，第第3 38 8年末收入年末收入140140万元，万元，ic=10%ic=10%，判断方案的可行性。，判断方案的可行性。156.81156.81万元万元精选课件u基准收益率确实定：也称基准折现率
12、，是企业或行业或投资基准收益率确实定：也称基准折现率，是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的工程最低标准的收益水者以动态的观点所确定的、可接受的工程最低标准的收益水平，考虑以下因素：平，考虑以下因素：u1 1资金本钱和时机本钱资金本钱和时机本钱I1I1u2 2投资风险投资风险I2I2u3 3通货膨胀通货膨胀I3I3uICIC(1+I1)+(1+I2)(1+I3)-1I1+I2+I3(1+I1)+(1+I2)(1+I3)-1I1+I2+I3u净现值率净现值率NPVRNPVR是在净现值的根底上开展起来的，可以作是在净现值的根底上开展起来的，可以作为为NPVNPV的补充。的补充。NPVR
13、NPVRNPVNPV投资现值投资现值,表达的是单位投资现表达的是单位投资现值所能带来的净现值。值所能带来的净现值。精选课件2 2内部收益率内部收益率IRRIRR指工程在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。指工程在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。评价准那么：评价准那么：IRR ic IRR ic基准收益率，方案可行；基准收益率，方案可行；IRR IRR ic ic，方案不可行。，方案不可行。例例：某方案净现金流量如下表，当基准收益率为：某方案净现金流量如下表，当基准收益率为1212时，使用内部时，使用内部收益指标评判方案。收益指标评判方案。精选课件3 3净年值
14、净年值NAVNAV 净年值是以一定的基准收益率将工程计算期内净现金流量等值换净年值是以一定的基准收益率将工程计算期内净现金流量等值换算成的等额年值算成的等额年值4 4动态投资回收期动态投资回收期精选课件例：某投资方案的净现金流量及累计净现金流量如下表所示，分别求出静态例：某投资方案的净现金流量及累计净现金流量如下表所示，分别求出静态投资回收期投资回收期(7.56(7.56年年)和动态投资回收期和动态投资回收期(10.04(10.04年年)，折现率为，折现率为1010。精选课件第三节 房地产工程的风险承受能力分析一、风险与房地产工程风险从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和
15、可能性大小。房地产工程的风险主要表达在投入资金的平安性、期望收益的可靠性、投资工程的变现性和资产管理的复杂性四个方面。精选课件二、房地产工程风险分析方法一盈亏平衡分析二工程平安率三敏感性分析四概率分析精选课件一 盈亏平衡分析1.1.线性盈亏平衡分析的假设条件线性盈亏平衡分析的假设条件1 1生产量等于销售量生产量等于销售量2 2生产量变化，单位可变本钱不变，从而使总生产本钱生产量变化，单位可变本钱不变，从而使总生产本钱成为生产量的线性函数成为生产量的线性函数3 3生产量变化，销售单价不变，从而是销售收入成为销生产量变化，销售单价不变，从而是销售收入成为销售量的线性函数售量的线性函数4 4本钱分为
16、变动本钱与固定本钱，其中变动本钱与产量本钱分为变动本钱与固定本钱，其中变动本钱与产量成正比例关系，固定本钱与产量无关，保持不变。成正比例关系，固定本钱与产量无关，保持不变。5 5只生产单一产品，或者生产多种产品，但是可以换算只生产单一产品，或者生产多种产品，但是可以换算为单一产品计算。为单一产品计算。精选课件2.2.线性盈亏平衡点确实定线性盈亏平衡点确实定1 1以产量表示的盈亏平衡点以产量表示的盈亏平衡点BEP(Q)BEP(Q)固定本钱：与产品产量大小关系不很密切。固定本钱：与产品产量大小关系不很密切。可变本钱：直接与产品产量大小根本上成正比例变化的费用。可变本钱：直接与产品产量大小根本上成正比例变化的费用。固定本钱为固定本钱为FCFC，单位产品可变本钱为，单位产品可变本钱为v v，销售税金为，销售税金为t t，产品单位售价为，产品单位售价为a a。销售收入销售收入=P-tP-t*Q*Q 总本钱总本钱C=C=固定本钱固定本钱+可变本钱可变本钱=C f+C v*Q=C f+C v*Q BEP(Q)=C f/(PC vt)BEP(Q)=C f/(PC vt)2 2生产能力利用率表示的盈亏平
