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1、 口子酒业公共租赁房项目可行性研究报告目 录第一章 总 论- 4 -一、 项目基本情况- 4 -二、项目建设背景- 6 -三、项目建设必要性- 9 -四、主要经济技术指标- 12 -第二章 市场预测与住房保障分析- 13 -一、公共租赁住房市场预测- 13 -二、住房保障分析- 13 -三、*县房地产市场需求及发展趋势- 15 -第三章、场址选择与建设条件- 19 -一、场址现状- 19 -二、建设条件- 19 -第四章 规划方案- 27 -一、项目建设规划方案- 27 -二、项目建筑形态和物业建设规划方案- 27 -三、项目建设户型规划方案- 27 -四、项目建成后价格规划方案- 28 -五
2、、项目小区配套功能建设规划方案- 28 -第五章 工程建筑方案- 30 -一、工程设计指导思想和原则- 30 -二、项目总体规划方案- 31 -三、建筑工程方案- 33 -四、公用工程方案- 37 -第六章 节能节水措施- 44 -一、节能措施- 44 -二、节水措施- 45 -第七章 环境影响评价- 46 -一、项目环境保护执行的法规、标准- 46 -二、环境现状- 46 -三、环境影响分析- 46 -第八章、劳动安全保护与消防- 51 -一、劳动安全- 51 -二、消防措施- 53 -第九章、组织机构与人力资源配置- 55 -一、项目建成后组织机构- 55 -二、人力资源配置- 55 -三
3、、人员来源- 56 -四、人员培训- 56 -第十章、项目实施进度- 57 -一、建设工期- 57 -二、项目实施进度安排- 57 -三、项目实施进度表（横线图）- 57 -第十一章 工程招标- 58 -一、发包方式- 58 -二、招标形式- 58 -三、招标方式- 58 -四、招标组织机构- 59 -五、招标主要内容- 59 -第十二章 投资估算与资金筹措- 60 -一、投资估算- 60 -二、资金筹措- 62 -第十三章 效益分析与评价- 63 -第十四章 结论与建议- 64 -一、结论- 64 -二、建议- 64 -第一章 总 论一、 项目基本情况1、项目名称：口子酒业公共租赁住房项目。
4、2、编制单位：*县工程咨询事务所。3、法人代表：联系人：王文联系电话：189561990294、建设单位：安徽口子酒业股份有限公司5、建设性质：新 建6、建设地点：*县开发区合欢路东侧、玉兰大道北侧。7、建设内容：总占地面积约17642平方米，规划总建筑面积约24341平方米（其中住宅建筑面积21456平方米，商业建筑面积,2885平方米），总投资约2500万，公租房为6层砖混结构，容积率1.38，建筑密度28%，规划设计住宅360套。8、项目投资：项目总投资约2500万元,所需资金全部由项目建设单位自筹。9、项目编制依据：（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；（2）*县“十二五”发展规划
5、；（3）*县城市建设发展规划（4）项目单位提供的其他资料和数据。（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知（7）安徽省、*市关于加快发展三产服务业的决定（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见（9）住宅建筑规范GB 50368-2005 （10）住宅设计规范GB 50096-1999 （11）城市居住区设计规范GB 50180-93(12)国家房地产开发有关政策；(13)*县建设项目规划设计条件通知书；(14)项目区地质勘探资料； (15)民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；(16)建设部房地产开发项目经济评价方
6、法；（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。10、编制原则：（1）依据*县建设规划，结合*县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑*县的城市基础设施框架，创造*县的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用*县的土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高
7、企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。二、项目建设背景1、解决困难群众住房问题的需要高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群
8、众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下
9、收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。2、当前房产市场现状进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。（3）住房公积金制度逐步完善，个
10、人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。（5）2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于*县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。（6）房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业
11、，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。*市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，*矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工 的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到*市及*县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。另外，*老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。*县住宅建设速度加快，
12、城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平
13、方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。三、项目建设必要性1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地管理法
14、第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。宪法第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在大同书里提出要建立一个“人人
15、相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20的富裕家庭占有社会总金融资产的55，而20的最低收入家庭只占有1.5，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以期达到全社会有居所的均好准则。此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。有
