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1、目 录一、城市阅读51、城市概况51.1 地理位置51.2 行政区划与人口51.3 城市交通52、城市经济运行环境62.1 GDP及增长情况62.2 产业结构和增长趋势62.3 居民可支配收入和社会消费品零售总额72.4 固定资产投资73、城市发展定位83.1 城市性质83.2 城市规划发展84、小结9二、市场环境调查101、旅游市场101.1 城市旅游规划101.2 旅游产品开发111.3 旅游设施建设121.4 旅游业发展状况132、酒店市场152.1 舟山酒店调查152.2 酒店经营状况调查162.3 酒店消费者构成分析183、会展业市场193.1会展业调查了解19三、项目开发分析201
2、、项目概况201.1 地块性质201.2 地块四界201.3 周边环境202、项目SWOT分析212.1 优势（strength）212.2 劣势 (weakness)212.3 威胁点（threat）222.4 机会点 (opportunity)223、项目发展思路23四、项目定位分析241、市场定位241.1 功能定位241.2 档次定位242、客群定位242.1 高档酒店消费者特征分析242.2 产权式酒店购买者特征分析25五、产权式酒店研究261、产权式酒店的来源262、产权式酒店的类型262.1 时权酒店262.2 退休住宅型262.3 有限自用投资型酒店公寓263、产权式酒店的流行
3、趋势274、产权式酒店的投资利益分析274.1 与证券类比较284.2 投资银行比较分析284.3 与保险类比较294.4 产权酒店与不动产投资比较（住宅、商铺）295. 上海知名五星级酒店参考分析31六、项目整体设计方案331、项目概况331.1 项目地块331.2 设计依据331.3 设计理念与宗旨332、总体规划设计352.1 设计思想352.2 道路交通组织362.3 停车设计362.4 环境景观363、建筑设计373.1 建筑设计思想373.2 建筑平面及剖面设计383.3 建筑装饰及材料做法39七、项目投资分析411、项目技术经济指标412、项目开发建设与销售实施计划422.1 项
4、目开发建设计划422.2 项目销售进度计划432.3 项目实施进度计划433、项目投资估算453.1 开发成本估算453.2 开发费用估算503.3 开发总投资汇总估算513.4 资金筹措、投资计划及偿还能力524、项目投资收益预测544.1 价格预测544.2 投资收益564.3 销售税金及附加574.4 土地增值税585、项目投资效益分析595.1 投资效益分析表595.2 投资效益评价指标606、 项目敏感性分析616.1 价格单因素变化敏感分析表626.2 投资总成本单因素变化敏感分析表637、项目投资总评64鑫鹏国际大酒店可行性研究报告一、城市阅读1、城市概况1.1 地理位置舟山位于
5、浙江省东部，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，背靠上海、杭州、宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江“黄金水道”交汇的咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门户和通道。1.2 行政区划与人口舟山下辖定海、普陀、岱山、嵊泗四个县（区），面积2.22万平方公里，其中陆地面积1257平方公里，有大小岛屿1390个，人口97.8万。其中，舟山本岛为全国第四大岛，面积为50.2平方公里，是舟山市人口的主要集聚地和政治、经济、文化中心。按照舟山市城市总体规划（），市域总人口规划近期（）104万人，中期（）106万人，110万人。1.3 城市交通舟山境内329新国道、定海港客运
6、码头、普陀山客运中心等相继建成；舟山大陆连岛工程一期工程三座大桥已完成；县（乡）公路和1000人以上岛屿渡口设施大大改善；市内主要大岛到定海的“2小时交通圈”目标基本实现。新的城市总体规划开始实施，临城新区建设已经启动，环城东路、东山隧道等一些重大市政改建工程竣工使用。 2、城市经济运行环境2.1 GDP及增长情况从上表得，舟山市的GDP总值每年都是10%以上的速度在递增，比的增幅高达17%。从上面数据显示，我司认为舟山的国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。2.2 产业结构和增长趋势从上表显示， 三产比重从的26.1：34.1：39.8到的18.0：43.1：38.9，第一产业
7、比重大幅下奖，第二产业比重上升比例最大，现为国民经济的支柱产业，按照近年三产比重的变化来看，第二产业仍是今后舟山市经济发展的重点产业。我司认为产业结构处于不断的优化调整中，体现出经济健康稳定的增长势头和发展趋势。2.3 居民可支配收入和社会消费品零售总额从上表得，人均可支配收入比增长了13.5%，比增长了11.2%，比增长了12.6%，可见居民收入处于大幅提高阶段。社会消费品零售总额，比增长13.3%，比增长了12.1%，比增长了16.5%。我司认为居民收入和消费零售额呈现同步增长的趋势，消费能力的提升对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。2.4 固定资产投资固定资产投资与房地产投资对比
8、图从上表得：社会固定资产投资比增长了30.5%，房地产开发投资比增长了30.1%；房地产开发投资占社会固定资产投资比例为18.6%，房地产开发投资占社会固定资产投资比例为18.6%。根据数字显示，我司认为近两年舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。3、城市发展定位3.1 城市性质 舟山拥有中国最大的渔场，海产品丰富，是我国重要的海洋渔业基地和海洋开发基地； 舟山的港口条件优良，是我国现代化的港口，也是大宗货物中转港； 舟山风景秀丽，气候宜人，是著名的佛教文化、海岛风光的旅游城市。3.2 城市规划发展舟山市城市建设的目标是建成最适宜于人类居住的海上花园城市；舟山中心城市发展的
9、空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区、临城城区、普陀城区，二点即朱家尖、老塘山两个发展点。（1）定海城区近期内将继续完善居住小区-组团功能，通过旧城改造，改善城区居住环境，定海组团的近期居住人口规划为14万人。（2）临城新区近期内开发建设的居住用地以房地产开发建设和拆迁安置小区为主。临城新区的近期居住人口规划为6.5万人。（3）普陀城区近期内主要继续发展东港新区的居住区，勾山街道作为临城-浦西工业区的居住生活服务基地，配和工业区开发，做好拆迁安置小区建设。普陀组团的近期居住人口规划为16.1万人。4、小结综合宏观经济和舟山市近期城市发展规划对舟山房产市场的影响，我们得出以下提示：
10、n 舟山的国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。n 产业结构处于不断的优化调整中，体现出经济健康稳定的增长势头和发展趋势。n 居民收入和消费零售额呈现同步增长的趋势，消费能力的提升对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。n 舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。n 房产市场受宏观经济调控的影响较小，短期内仍会依照市场规律持续走好二、市场环境调查1、旅游市场1.1 城市旅游规划按照“布局优化、资源共享、优势互补、区域联动”的要求，整合全市海洋旅游资源，建好十大功能景区，使舟山形成各具特色、分工合作的旅游景区布局，进一步优化旅游产业结构，扩大产业规模，增强竞争
11、优势，提高旅游经济综合实力，这是市委、市政府做出的一项重要决策。 根据意见，围绕以普陀山为依托的佛教文化、以海洋海岛风光为依托的滨海休闲文化和以海鲜美食为依托的饮食文化三条海洋旅游主线，整个“舟山群岛”旅游景区划分为海天佛国普陀山、碧海金沙朱家尖、渔港海鲜沈家门、桃花传奇桃花岛、列岛风光嵊泗、蓬莱仙岛岱山、古城要塞定海、群岛之都新城、东极之光东极、东方大港港桥旅游区十大功能景区。各功能景区的具体发展方向如下： 普陀山旅游区：规划建成集礼佛朝圣、游览观光、修身养性于一体的国际佛教圣地。 朱家尖旅游区：规划建成国际性沙雕城和集游览观光、休闲度假、海上竞技、游艇海钓、商务会展、高尔夫运动于一体的国际
12、性海滨休闲度假基地。 沈家门旅游区：规划建成世界第一大渔港和中国海鲜城。 桃花岛旅游区：规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光、渔家风情、海上运动、休闲度假于一体的海岛影视拍摄基地和配套的海岛度假旅游区。 嵊泗列岛旅游区：规划建成集休闲度假、海上竞技、渔家风情、游艇海钓、海鲜美食、海景房产于一体的国际性海岛休闲度假旅游区。 岱山旅游区：规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假休闲基地。 定海旅游区：规划建成以战争与和平为主题，以鸦片战争定海保卫战近代史和军事博览为主体，集军事观赏性、实战体验性、科普学习性、休闲娱乐性，融古城文化、生态度假、商务旅游于一体的特色旅游区。 新城旅
13、游区、东极旅游区和港桥旅游区：规划功能定位为城市新貌旅游区。 1.2 旅游产品开发n 推广海洋特色产品舟山是中国第一大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特、名胜古迹众多，目前拥有普陀山、嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛、桃花岛两个省级风景名胜区及一个省级海岛历史文化名城定海。经过多年的努力，已经初步形成了普陀金三角综合旅游区、嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区、岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色的旅游产品。n 挖掘旅游拳头产品舟山的旅游产品已从单纯的朝圣、观光型逐步向特色鲜明、内涵丰富的多元化方向发展，以不断适应旅游市场日益发展的需要。经过20多年的发展建设，舟山除传
14、统的佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜、海滨探险、海上竞技、海洋科普等充满海洋海岛特色的旅游项目。其中最具代表性的旅游节庆活动有：国内首创的每年一届中国舟山国际沙雕节、中国普陀山南海观音节、中国舟山海鲜美食节、国际海钓节、国际航海大赛等。成为发展当地旅游经济的三大拳头产品。举办旅游节庆活动，推出和挖掘当地旅游拳头产品，是近几年舟山市委、市政府和旅游部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游的特色和传统文化优势与精心“布局”的结果。舟山旅游已成为华东旅游网、浙东旅游线的重要组成部分，并将成为华东地区最大的海滨旅游休闲度假基地。n 打造海洋旅游精品 建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。从某种意义上
15、说，精品就是标志，精品凝聚人气，精品等于效益。 近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌：一是海洋灾难体验项目；二是海钓项目；三是邮轮、游艇项目；四是整岛旅游开发和海景房产项目；五是军事文化旅游项目；六是普陀山的“海天佛国”品牌；七是“中国海鲜、吃在舟山”饮食文化品牌。各旅游区将根据各自的功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项目，加快建设进程。 近中期，我市要重点推进普陀山国际佛教文化交流中心、中国佛学院教育分院、朱家尖国际游艇俱乐部、千沙至大青山区域国际休闲区、沈家门鲁家峙岛旅游开发、嵊泗徐公岛旅游开发、桃花岛悬鹁鸪岛总体开发区、岱山台风博物馆台风仿真、鸦片战争定海军事旅游、临城长峙岛旅游城等项目，提升旅游区的品位和档次
