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1、 SMS 01-06-006 版本号：A/00撰写人：_日 期：_公共设施设备管理办法1.目的规范公用设备设施的管理工作，保持公用设备设施处于良好状态，确保功能正常发挥，特制定本办法。2.范围适用于子（分）公司各管理服务项目内公共设备设施的管理与控制。3.职责3.1设备责任人负责责任范围内公用设施保养维修的日常工作。3.2工程主管负责公用设备设施保养维修工作的计划、组织、实施，建立设备设施台帐。3.3运营中心经理负责对管理服务区域内的公用设施保养维修工作进行检查、监督工作。3.4子（分）总经理负责批准年度设备设施检修计划、审批公用设备设施大、中修实施方案。4.方法和过程控制4.1公用设施设备包
2、括：1）房屋本体及其附属设施：房屋本体、防雷系统、车库、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、标识系统等。2）供配电系统：发电机、后备电源设备、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、配电系统仪表等。3）给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵、工艺系统仪表、等。4）消防系统：烟雾、温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋管网、防排烟系统、自动灭火系统、消防系统仪表等。5）电梯系统：曳引机制动器、减速器、缓冲器、钢丝绳、轿厢、安全钳、曳引电动机、控制盒等。6）空调系统：冷水机组、空调泵类、风机盘管、自控箱
3、、其它类空调等。7）电讯系统：电话、有线电视、宽带网络等。8）智能系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、保安对讲系统、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、消防对讲系统、紧急广播系统。9）维修工机具：电焊机、切割机、钻枪、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、曲线锯、丝锥、板牙、绝缘手套等。10）检测仪表器具：万能表、电流表、绝缘摇表、压力表、卷尺、靠尺、水平仪、电笔及其他测量工具等。11）其它公用设备设施：会所及娱乐设备、桑拿房及设备、燃气管道及调压装置、停车库及设备、清洁绿化设备等。4.2设备设施维修保养等级1）日检：属巡视检查维护；对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、
4、漏油等现象，如实记录运行表，确认设备运行状态及运行环境是否有异常情况。2）周检：属例行性检查；对设备的使用功能等进行检查，确保使用正常。3）月（半月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，消除事故隐患，保证设备正常运行。4）季（半年）检：属维护性修理；对设备进行清扫、加油、调试。5）年检：属恢复性修理；对设备局部解体，除进行月检的工作范围外，着重恢复设备的电气、机械性能和精度，检修或更换主要（易耗）零、部件及附属装置，对系统达到或超过检定期限的计量表需重新调校或更换。6） 中修：对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要
5、求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在1030。7）大修：属彻底性修理；对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置，使设备恢复原有性能，更换率一般超过30。4.3设备设施维修保养要求4.3.1每年12月15日前，工程维修组应根据设施设备的状况编制 年设备设施检修计划，经运营中心经理审核，报子（分）公司总经理批准。4.3.2 年设备设施检修计划经子（分）公司总经理批准后，报总公司综合管理部备案，并严格执行。如有特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报子（分）公司总经理批准；如调整或变更设备设施大中修计划时，应报总公司综合管理部备案。4.3.3工程维修
6、组应严格依据 年设备设施检修计划编制月度实施计划，并做好维修前的准备工作及防范措施。涉及到影响人身安全和与住户生活、办公等密切相关、易引起顾客投诉的重要维修工作，工程主管到现场指挥、协调、组织。4.3.4设备设施责任人每天应对所管辖范围内的设施设备进行巡视检查，发现问题及时处理，并做好记录。4.3.5工程主管每周应对管理服务区域内的设施设备运行状态及维修保养情况进行监督检查，填写设备设施维护工作检查记录表，对发现问题应及时处理，并进行跟踪验证。 4.3.6运营中心经理每月应组织对管理服务区域内的各类公用设备设施运行状况巡视一次，发现问题及时处理，并做好记录。 4.3.8在供配电系统及高危环境下
7、作业时，须严格执行工作票制度。具体按工作票制度执行。4.3.9设备中修、大修1）工程维修组应视设备设施的运行情况及时提出设备设施中修、大修申请，制定工程实施方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等。2）运营中心经理应牵头组织成立专项评估小组，对设备设施中修、大修的施工方案进行逐项评估。3）工程维修组根据评估小组决议对施工方案进行修改，经运营中心经理审核、子（分）公司总经理同意后，报总公司综合管理部审核。4）经审批通过后，提交业主委员会审核，同时按要求向全体顾客公布。4.3.10各类设备保养一览表各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行（“Y”表示需要检查）： 类
8、别设备名称日周半月月季半年年每年三月供配电设备YYYYY电梯YYYYYY各类水泵、水景YYYYY娱乐、泳乐设施YYY空调系统YYY智能系统YYY防雷接地Y房屋本体YY清洁绿化设备Y消防系统及设施YYYYY4.4设备资料管理4.4.1工程维修组负责建立管理服务区域内的设备设施台帐，并落实设备设施责任人。4.4.2设备台帐应包括设备设施的名称、规格型号、启用日期、使用地点、生产厂家、设备编号等信息。4.4.3所有设备本体须标识清楚，标识内容包括设备名称、重要参数、保养要点、安全事项、设备责任人。4.4.4新建物业接管验收、原有房屋接管验收应包括的资料见物业接管验收控制程序。4.4.5设备档案资料（
9、包括随机资料、技术文件、合格证等）必须按公司档案管理规定及时提交子（分）公司综合管理部统一管理。4.5设备房管理设备房是指管理服务区域内各类系统的动力、控制、输配设备集中安装的房间。设备房的卫生要求：室内地面干净，物品摆放整齐，无杂物；设备表面无积尘，外观清洁，无油污，无油漆脱落。设备房的安全要求：1）设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。按消防规定配足有效灭火器材和应急灯，应急灯能在事故停电下至少使用30分钟。2）设备房应通风良好，排水通畅。重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等防护设施；并应装设防鼠网，防止小动物进入。3）设备房必须加装锁，钥匙由控制中
10、心及设备责任人掌握，进出随手关门。4）各设备房应建立人员进出登记制度，外来参观人员需经过运营中心经理（或授权人）同意，并由指定专人陪同方可进入。设备房标识要求：1）设备房门应有设备房标识以及 “机房重地、非请勿进”的标识。2）设备房内各单体设备、阀门等应有明显的状态标识、流向标识、警告标识等。3）各标识的安装位置应清晰、完整、醒目。设备房操作要求：1）设备房内应张贴相关设备的操作规程或事件处理流程，以及相关设备的维修保养作业指引等。2）设备房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏，无跑、冒、滴、漏现象，设备责任人明确。3）设备房应配置干湿球温度计，设备运行环境应在40摄氏度以下，相对湿度应在80%以
11、下。4）设备责任人负责每日检查、记录设备运行数据，填写相关记录。4.6房屋本体及其附属设施1）对于房屋本体及其附属设施，工程维修组应指定维修责任人，每周巡视一次，发现问题及时进行维护并记录。如在保修期内，由施工方负责维修；超过保修期的，由工程维修组完善手续后，合理安排自修或委托他方维修，并做好记录。2）工程维修组每月应对房屋本体及其附属设施的完好率进行统计。3）楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应每五年修缮粉刷一次；房屋的天面和外墙应每十年修缮粉刷一次，玻璃外墙每年应清洗一次。4）天台、阳台、外墙、窗台渗水，在能力范围内可由工程维修组合理安排自修，若超出能力范围则应联系专业防水补漏公司处理。5）工
12、程维修组应对业主装修方案严格审核，对装修过程进行监督，装修工程结束后，应严格验收。6）发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施而影响其正常使用功能的，及时通知业主并进行清理。7）外围及车场的照明灯具，每半年至少清洁一次；沟、井、渠盖，木、铁围栏、公园椅、大型吊灯等每年至少进行一次油漆翻新或彻底清洁。8）房屋本体及其附属设施的修缮工作应具体按照房屋修缮管理办法执行。4.7供配电系统管理工程维修组应严格遵守地方供用电法规，明确高压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存资料。工程维修组应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处他方管理的设备有异常情况时，应及时告知
13、对方，以免影响本管理服务区域的正常供电和安全用电。工程维修组应根据用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，力所能及地发挥变压器的利用率，电容补偿屏控制器（手动、自动）须始终处于良好状态，确保功率因数（COS）达到0.9以上。对供配电设备的检修，应充分利用不影响顾客或尽量减少影响顾客时间内进行。有高压环网柜的配电室，必须由持有高压进网许可证的技术人员操作。为了确保管理服务区域供电系统安全，变压器低压侧总断路器的负载电流（Ir）值不得大于变压器的二次侧额定电流值（Ie）。配电柜供电回路开关整定值根据供电实际情况由工程主管确定调整，配电柜回路总开关的整定值及变压器二次总开关的保护整定值的变更
14、，须报运营中心经理确定。备用电源及设备应保持良好状态，在市电停电的情况下，设备责任人应保证在15分钟内使备用电源投入供电，以确保重要负荷的正常使用，有关运行情况应详细记录在供配电设备设施运行记录表上。备用电源与市电联络开关的电气、机械联锁装置应动作可靠，防止反送电。备用发电机有自动启动功能的，应保持在自动状态；无自动启动功能的在市电停电时责任人应保证在15分钟内启动，以确保对重要负荷的供电；运行首半小时内应有技术人员在现场观察发电机的运行状态，每隔1小时记录电发电机运行数据，以保证发电机正常运行。设备责任人或值班人员应每日早晚两次巡检设备房，要及时、正确地填写电力配电设备运行记录数据，发现异常情况及时处理。工程维修组应确保备用电源或自备发电机组联锁装置（电气和机械）联锁可靠，防止倒送电。防雷系统每年三月份应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，确保接地体的可靠接地，并除锈刷漆，做好相关记录。供电线路的管理1）低压配电柜各出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。
