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1、盛泽担保项目可研报告盛泽担保项目第一章项目概述1.1 项目内容深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“世联”）对深圳盛泽担保有限公司（以下简称“盛泽担保”）进行增资扩股。增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到8,000 万元，世联持有 37.5%的股权，罗守坤、张艾艾分别持有56.25%、6.25%的股权。1.2 项目总投资额项目总投资额：4,608 万元，其中3,000 万元增加注册资本，1,608 万元计入资本公积。定价依据：按经审计的净资产溢价20%折合每股1.536 元。1.3 项目资金筹措项目资金将由世联以超募资金完成。1.4 项目资金运用盛泽担保增资扩股筹集资金主要用途如下
2、：1、500万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来3年计划开设 10余家子公司，预计每家公司开办费50万元。2、2,000 万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度2亿元，担保总额度将达到4.5 亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。3、2,000 万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进一步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。4、 70万元用于集成IT系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。5、 30万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。根据测算，项目的投资回报期为 5.09 年，10年测算期内投入能够完
3、全收回；内含报酬率为18%净现值为 1,840,项目经济效益可行。 盛泽担保项目可研报告1.6 结论从项目的必要性和投资效益分析，项目可行。但项目同时会带来市场、经营和管理等风险，公司需要重点加强风险控制、财务管理等内部管理体制。第二章目标企业基本情况2.1 概况中文名称：深圳盛泽担保有限公司注册资本：5,000 万人民币法定代表人：罗守坤成立时间：2006 年 5 月 10号注册地址：深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层7 单元主营业务:担保（不含限制项目）2.2股权及控制情况2.2.1股东出资情况序号股东名称注册资本金（万兀）股权比例1罗守坤450090%2张艾J艾50010%合计5000
4、100%公司本次计划对盛泽担保进行增资扩股，增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到8,000万元，世联持有37.5%的股权，详细股权结构如下:序号资本金（万元）123股东名称注册股权比例罗守450056.25%张艾5006.25%世联地300037.5%合8000100%盛泽担保项目可研报告2.2.2董事和高级管理人员介绍1、罗守坤先生，现年 43岁，硕士研究生学历；先后取得房地产经济师、注册土地估价师、注册房地产估价师、持牌物业管理经理、注册房地产经纪人等专业资质；1994年加盟世联，历任世联公司董事、世联顾问（深圳）公司总经理；2007 年底至今，任盛泽担保三公司法人代表和执行董事。2、牛勇
5、先生，现年 36岁，大学本科学历；曾任华强集团二级公司财务部部长，自 2001年就职于世联，历任世联地产顾问（深圳）有限公司财务部经理、集团财务管理中心总经理；2008年始，任盛泽担保三公司财务负责人、深圳市世联小额信贷公司副总经理。现任盛泽担保公司总经理。3、何建中先生，现年 42岁，大学本科学历；曾就职于湖北省深圳市正龙国际信托投资公司， 任资金计划部经理； 深圳市深茂集团有限公司投资部经理；达实业有限公司工作总经理；2004年加入盛泽按揭、世联信贷，历任拓展经理、业务总监、副总经理、常务副总经理。现任盛泽担保公司常务副总经理、世联小额信贷公司副总经理、盛泽按揭公司总经理。4、伍致辉先生，
6、现年37岁，大学本科学历；2006年 7月取得美国金融管理学会注册财富管理师（ CWM资格。曾就职于建设银行深圳分行营业部电脑科；2000 年-2003 年就职于深圳市亦禾物流信息技术有限公司，任总经理；2004年-2006 年6月就职于中信银行深圳分行，任零售银行部副总经理；2006年7月加入世联，任世联信贷与盛泽按揭公司总经理。现任盛泽担保公司副总经理、世联小额信贷公司总经理。盛泽担保发展至今，骨干人员和各部门经理总计22人，平均任职年限 3.2年，80%以上人员为大学专科以上学历，目前已成为盛泽担保各部门、各业务线的中流砥柱。2.3 组织结构盛泽担保建立了股东会、执行董事、监事及总经理办
7、公室等公司组织结构。股东会是盛泽担保最高权力机构，由全体股东组成；设立执行董事一名；设立监事一名，聘 任总经理一名，副总经理两名。盛泽担保实行总经理负责制，总经理、副总经理及财务负责人负责公司日常的经营管理工作。盛泽担保成立了独立的业务部门，包括按揭事业部、信贷事业盛泽担保项目可研报告部、担保事业部、经纪事业部等，并成立了独立的后台运营部门，包括银行发展中心（银行关系和渠道维护）、产品运营部、销售管理部、人力行政部、财务部等。各业务 部门均设置了绩效考核职责。盛泽担保最新的组织结构图如下：2.4 控股及参股子公司情况截至2009 年12月31 日，盛泽担保下属子公司如下图所示：1、深圳市世联小
8、额信贷有限公司深圳市世联小额信贷有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007年4月12日，法定代表人为罗守坤，注册资本5000万元，住所为深盛泽担保项目可研报告权结构为:序号称元）1司股权比例股东名出资额（万深圳盛泽担保有限公44002司88%深圳市加顺贷投资有限公60012%合5000100%主营业务为：小额贷款（不得吸收存款）和担保业务。最近3年的主要财务数据如下：目2008.12.31产3,414.81产6,261.89单位：万元项2009.12.312007.12.31净资6,143.853,440.26总资10,820.976,678.34目2008 年入1,892
9、.35润74.25数据来源：中磊会计师事务所审计报告,2009 年2007 年营业收4,255.772,161.89净利729.04440.262007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告2、深圳盛泽按揭代理有限公司深圳盛泽按揭代理有限公司是深圳市世联小额信贷有限公司的全资控股子公司，成立于2004 年7月27 日，法定代表人为罗守坤，注册资本200 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层2单元。截至2009年12月31 日,股权结构为：序号股东名称出资额（万元）股权比例1深圳市世联小额信贷有限公司200100%合计200100%主营业务为：房地产按揭代理服务。最近3年的主要财务
10、数据如下单位：万元2009.12.312008.12.312007.12.31净资909.15486.59465.90总资1,565.29600.46943.92盛泽担保项目可研报告20092008 年2007 年营业收2,591.811,144.671,932.36净利422.5520.70365.59数据来源：中磊会计师事务所审计报告,2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告3、深圳市加顺贷投资有限公司深圳市加顺贷投资有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007年1月18 日，法定代表人为罗守坤，注册资本610万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层 5单
11、元。截至2009年12月31 日，股权结构为：序号股东名出资额（万1深圳盛泽担保有限公司100%合610计610100 %元）股权比例主营业务为：投资兴办实业（具体项目另行申报），国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。最近3年的主要财务数据如下：单位：万元项目2009.12.312008.12.312007.12.31净资产597.88总资590.00605.24产602.88项605.00605.24目2008 年2009 年2007年营业收入净利润-7.87-4.76-7.36数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告2.5 员工情况截至20092
12、61年 12 月31 日，有正式员工人，员工基本构成如下：1、专业结构专业构人数比例 销19072.8%风险管145.4%盛泽担保项目可研报告其它业务后2810.7%职能后2911.1%合2612、教育程度教育程人数比例上科 专 中 它 计龄（人）20-256226-3031-35硕士及以20.7%本7528.7%大9034.4%中专/高9335.6%苴 丿、10.3%合261100%3、年龄结构年人数比例岁岁岁23.7%50.9%491318.7%36-40 岁41 岁以1.5%261100%第三章4.9%目标企业业务和技术3.1 主营业务及其变化情况2006 年2007200820092010按揭代理现金赎楼按揭代理按揭代理置业担保主营业务现金赎楼按揭代现金赎小额信按揭代理置业担小额信贷盛泽担保项目可研报告按揭代理：代为银行开拓客户， 取得按揭贷款客户资源， 银行支付一定费用;为客户免费提供按揭咨询和银行选择服务。置业担保：二手楼交易过程中，在原按揭银行注销抵押登记至新按揭银行完
