房地产公司财务管理

《房地产公司财务管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产公司财务管理（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、浅谈房地产企业财务管理实务操作2013-03-04 14:40来源：秦爱英我要纠错|打印 | 大 | 中 | 小在房地产企业中，房地产账务处理的科目设置有些差别，但遵循的会计准则是相同的。本文就房地产会计简略操作方法和操作技巧粗浅谈一下自己的看法。一、合同和结算报告的管理现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面：（一）依据合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一

2、起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。（二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录精确、完整。（三）合同的总金额或依据结算报告据实结算要标注明确。（四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合怜悯况表分别建立EXC

3、EL工作表，但必必要保持编号的全都性，便利核查使用。二、销售发票收据的管理房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。（一）建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开头施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得特别必要。随着

4、现代办公软件的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开头到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。（二）工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及简略的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的全部内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。三、财务帮助台账的管理现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨年度数据的分类整理汇总问

5、题是财务软件无法解决的，所以财务帮助台账的建立是特别有必要的，直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立帮助台账：一类是往来类和成本类科目；另一类是损益类科目。下面分别进行阐述。（一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行年度结转后不能再反映前一年度已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣

6、工决算后的质保期间，鉴于上述情况往来科目台账的建立特别必要。（二）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度年度结转后余额将为零，年度内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要依据项目进行清算的特别性，客观要求建立台账进行管理。销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上，依据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要依据产品类别分别建立，以便于依据

7、各种核对查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可依据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。以上从合同和结算报告的管理、销售发票收据的管理、财务帮助台账的管理三方面对房地产公司财务管理的简略操作方法和技巧进行了简明扼要的论述，涉及内容较少，有待进一步完善提高。房地产公司财务管理制度作者：佚名 资料来源：网络 点击数： 64366 有奖投稿房地产公司财务管理制度文章来源莲山课件 w ww.5 Y K j.Co M 6 房地产公司财务管理制度财务管理暂行规定第

8、一章 总则11 为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，依据公司法和企业会计制度等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。12 公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、掌握、核算、分析和考核工作；规范公司的财务行为，精确计量公司的财务状况和经营成果；依法合理筹集资金，有效掌握和合理配置公司的财务资源；实现公司价值的最大化。13 本规定在公司内部临时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。 其次章 财务管理组织机构21 公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我进展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和

9、民事权力，担当民事责任。公司设置独立的财务机构即财务部。22 公司依据会计法和会计基础工作规范等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。23 财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：（1）负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定；（2）参加公司筹资方案的拟定和实施；（3）参加公司进展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性商量，供应财务意见；（4）参加公司经营决策，统一调度资金； （5）负责公司财务预算管理、会计核算；（6）负责编制合并报表，供应财务数据，照实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作；（7）监督财务收支，依法计缴税

10、收；（8）负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作；（9）监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；（10）参加对子公司的财务管理。（11）协调处理与各单位的关系。24 财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。25 公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。第三章 会计核算31 公司依据企业会计制度规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行方法，准时、正确反映经营业绩和披露经营风险。32 公司接受借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币为记账本位币，依据企业会

11、计制度的规定并结合公司的实际情况，设置总分类和明细账科目。33 公司依据企业会计制度规定对经济业务进行会计核算、账务处理，并实行会计电算化。34 公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本，以反映公司的经营成果。35 公司严格区分本期费用支出与期间费用支出。36 公司各项财产在取得时依据实际成本计量，其后，如果财产发生减值，依据企业会计制度的规定计提相应的减值筹备。37 公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产和收益、少计负债和费用。 第四章 财务预算管理41 公司制定财务预算管理暂行规定，对公司的经营业绩、财务状况、项目运作等实行全面财务预算，并依据其实施管理。42 公司

12、在年度开头前组织编制完成本年度的各项财务预算，财务预算主要包括以下内容： 1. 经营预算； 2. 盈利预算； 3. 资金预算。43 公司在预算年度开头后，对财务预算执行情况进行分阶段的掌握和监督，准时进行差异分析，并查实差异的缘由，向总经理报告。第五章 收入、成本费用管理51 公司建立并完善营业收入的管理规定，确保收入循环中的报价、签订合同、实际收款和开具发票等各环节的内部掌握，以加强对业务活动的财务监督。52 营业收入是指公司在营业期间收取的各种经营项目的主营收入和其他业务收入。公司在收讫价款或取得价款的凭证时，确认营业收入的实现。53 公司对外投资性的收益包括短期投资收入和长期投资收益。短

13、期投资收益在持有期满后确认，长期投资收益按被投资单位取得的合法审计报告中的财务年度权益确认。54 成本费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的成本费用，无论其款项是否支付，都应计入当期的成本费用；虽在本期支付的成本费用，但应有后期负担的均不能计入本期成本费用。但应归属本期的成本费用和损失不得挂账，调节利润。55 严格掌握成本费用的开支范围和标准，严格履行请购、审批、合同订立、付款等程序，合理掌握成本和费用。费用报销的审批及流程依据费用报销暂行规定执行。 56 公司合理运用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。 第六章 资产管理61 公司严格依据国家有关部门颁布的现金管理条例、银行支票使用管理暂行

14、规定、银行账户管理方法和公司现金、银行存款管理暂行规定，对货币资金的使用、银行账户的开设和使用进行管理。货币资金的保管和核算须岗位分离。62 公司制定信用政策，加强对应收款项的管理，明确欠款对象，落实追款责任并依据结果施以奖惩。公司接受余额百分比法估量坏账损失，并计提坏账筹备，计提的比例为期末应收款项的5。财务部对已确实不能收回的超龄应收款项 ，定期逐笔书面上报总经理审核，批准后作为坏账损失处理。如数额较大者须通过董事会批准后处理。 63 公司加强对存货的管理，建立完善的选购、保管、领销、记录、盘点制度，保证账、卡、物相符。存货依据实际成本计价，领用或发出存货，接受先进先出法确认其实际成本。6

15、4 公司制定并严格执行固定资产管理方法，健全固定资产购建预算、授权购买、登记核算、维护保养、处置等掌握制度。公司的固定资产按分类确定折旧率，接受直线法折旧。全部折旧额在相应资产的有效经营期内收回。公司对固定资产的购建、清理、报废等，都应当办理会计手续，设置固定资产明细账，建立固定资产卡片，进行会计核算。65 公司对资产使用部门要求定期或者至少于每年年度终了，对各项资产进行全面检查，并依据谨慎性原则的要求，合理地估计各项资产可能发生的损失，当期末账面资产价值与可收回金额发生差额时，对可收回金额低于账面价值的差额，提交公司总经理批准后计提资产减值筹备。第七章 负债及全部者权益管理71 公司的债务性融资和权益性融资，依据公司法等相关法规和公司章程进行。72 公司依据公司法等相关法规和公司章程实施股本变动、提取公积金以及分红派息等程序。