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1、碧海御园房地产项目可行性研究报告咨询机构： 开发商 海 南 炜 华 房 地 产 开 发 有 限 公 司 二零零陆年十一月 椰风 海韵 小桥流水 百鸟尽欢。 一生痴何处 无梦到御园尊贵 温情 嬉水 运动 专心打造一个舒适健康、高尚人居所在是本案的中心诉求 我现在就要动身起程，因为她无论白天黑夜，我都能听见海水拍打堤岸的低沉声音。当我站在马路边或灰色的人行道上，我听见她就在我的灵魂深处。碧海御园的秀丽笑眠地站在耶风的海边，是哪个造物主对她的钟爱给了我终生梦想的实现。 碧海御园意境写真 “她”拟人化的碧海御园目录1.总论12. 市场环境分析42.6 项目提出与简介82.6.1项目可行性研究主要结论9
2、表1-1： 主要结论参数103.项目投资环境与市场研究113.1项目投资分析113.1.1国家政治经济环境及有关房地产政策动向113.1.2海南房地产市场受政策的影响程度123.1.3海口市经济社会情况及管理、政策等因素163.2项目地块评价173.2.1项目地理位置173.2.2项目地块规划状况173.2.3本项目地块独特的优势18图2-1： 碧海御园项目鸟瞰之一18图2-2： 碧海御园项目鸟瞰之二19图2-3： 项目现状193.3房地产市场分析223.3.1全国房地产市场综述223.3.2全国房地产行业盈利水平总体评价253.3.3海南房地产市场综述26图2-4： 海口市商品房价格变化图2
3、73.3.4 2004年海口市房地产市场综述27图2-5： 20032004海口市房地产开发投资比较图30图2-6： 20032004海口市房地产市场走势图31图2-7： 海口市商品房销售比较图313.3.5 2005年前三季度海口市房地产市场综述32图2-8： 2005年19月海南省房地产投资状况33图2-9： 海口市土地价格指数变化图34表2-1： 海口市城市建设用地现状汇34图2-10： 2005年18月海口市房地产投资构成353.3.6 2006年海口市房地产市场预测364项目全程营销策略394.1项目总体定位394.2竞争板块与竞争项目分析394.2.1竞争板块394.2.2海景楼盘
4、概述394.2.3楼盘比较40表31： 竞争性海景楼盘比较454.3项目营销策略464.3.1营销综述464.3.2竞争因素分析464.3.3项目定位485项目总体规划方案555.1经济技术指标与规划基准条件55表4-1： 碧海御园技术经济指标表555.1.1区位环境及气候条件565.1.2项目抗震设计565.1.3规划设计依据565.1.4规划设计的指导思想575.2规划布局575.2.1布局原则575.2.2平面布局规划目的575.2.3平面布置585.3道路交通规划595.3.1道路系统595.4绿地景观规划615.5给水规划625.5.1生活用水量计算：625.6排水规划625.6.1
5、污水工程625.6.2雨水工程635.7电力规划645.8电信工程规划645.9燃气规划655.10建筑单体设计65表4-2： 用水量表665.11公寓建筑装修标准676.项目管理696.1项目管理体系69图5-1： 项目管理目标体系696.1.1项目建设阶段划分69图5-2： 项目阶段划分706.1.2项目责任体系与流程70图5-3： 项目管理结构71图5-4： 项目管理流程717.项目建设组织机构与人力资源配置727.1项目组织说明727.2人力资源配置72图6-1： 项目管理组织架构图738.项目实施计划748.1有关本项目计划的说明748.2本项目装修标准748.3项目实施进度表769
6、.投资分析789.1项目基本参数及预计施工进度安排78表8-1 碧海御园项目建筑技术参数一览表799.2项目开发价值（销售收入）80表8-2 本项目销售收入一览表809.3土地成本80表8-3 本项目建安工程造价构成一览表809.4建安工程成本81表8-4 本项目建安工程造价构成一览表81表8-5 本项目土建工程、造价构成一览表81表8-6 本项目机电设备安装工程造价构成一览表829.5前期费用83表8-7 本项目前期费用构成一览表839.6项目其它不可预见费83表8-8 项目其它不可预见费计算表849.7应缴纳之开发期税、费84表8-9 项目应缴纳开发期税、费构成一览表849.8红线内、外市
7、政及公建配套工程费86表8-10 红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表869.9静态总投资额879.10资金筹措计划及财务费用879.10.1资金筹措879.10.2财务费用879.11房地产销售有关税、费88表811 本项目物业销售有关税费一览表889.12本项目销售费用88表812 本项目销售费用一览表889.13本项目所得税88表813 本项目经营所得税一览表899.14静态开发总投资综述89表8-14 静态开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表89表8-15 静态开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表909.15项目全部开发总投资综述90表8-16 项目全部开发总投资构
8、成比例（按总建筑面积分摊）一览表90表8-17 项目全部开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表9110.可行性研究财务数据的预测和选定9210.1建造成本9210.2商品房价格与余房率929.3利息9210.4计算期9210.5相关税、费9210.6土地增值税9310.7所得税9311. 项目财务效益分析9311.1项目赢利能力9311.1.1财务内部收益率（FIRR）9411.1.2财务净现值（FNPV）9511.1.3资本回报率（静态）95表10-1 静态投资效益分析9611.1.4静态投资回收期9611.2项目的不确定性分析9711.2.1项目盈亏平衡分析9711.2.2项目敏感性
9、分析97表10-2 本项目敏感性分析表9711.2.3概率分析98表10-3 不确定性因素变化的概率值9811.2风险分析9811.2.1风险提示1政策风险9811.2.2风险提示2市场风险9911.2.3风险提示3建材与能源成本变化的风险9911.3结论建议与存在的问题9911.3.1结论与建议9911.3.2存在的问题100附表1：静态总投资资金筹措计划表101附表2：全部投资现金流量表102附表3 自有资金现金流量表104附表4：项目损益表106附表5：概率分析表107附表6：偿还贷款计划表108附图1：本项目盈亏平衡图109附图2：本项目静态投资构成图110 2碧海御园项目可行性研究报
10、告正文1.总论1.1 项目背景 1.1.1项目名称: 碧海御园1.1.2项目建设地点：项目地块坐落在被予为海口的外滩的海口湾最中心的地段 1.1.3 项目现状:基本达到五通一平,并办理相关证件。 1.1.4 项目建设内容和规模:碧海御园项目属原昌炜城市花园（现名“昌炜玉园”）组成部分，为欧式风格商住项目，秉承昌炜玉园一区的良好销售势头及取得的品牌认知度, 根据一区收集到的市场信息,客户信息基础上,不断深化完善延伸, 进一步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的湾泮家园。昌炜玉园位于海口填海区（海口湾），总用地面积约6.83公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路
11、，东靠世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第一期为昌炜玉园一区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有6,000多平方米的中心花园、6幢欧式小高层楼宇和一栋大型停车楼，用地面积18,170 m2；第二期为昌炜玉园二区，规划占地面积26,669 m2，将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层、组团的海景豪宅。第三期为碧海御园，位于昌炜玉园一区的西南侧，规划用地面积41,644 m2，将建设成为欧式小高层海景生态庭院组团。本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅、三栋二层及一栋三层商业用房组成，内含高尔夫练习场。根据现在海口湾一般地产项目，销售价格在50006000元每平方米，预测碧海御园2年后的价格至少达到8,000元/m2。主要经济技术指标如下:用地面积: 41,644m2建筑面积: 115,288m2其中:住宅面积: 74,428m2会 所: 1,648m2商业面积: 5,475m2车库面积: 32,205m
