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1、嶺江一品商铺推售计划嶺江一品项目商铺拟于11月份正式开售，现就相关工作拟定如下工作计划:一. 项目背景嶺江一品项目丰乐路沿线商铺共27套（已取得预售证），总面积约6100 ,户型方正，采光通透，开间4.2米，进深13米，层高6米，可做夹层， 实用率超高，真正“买一层用两层”商铺面积介于51-68 ，其中位于园区 西出口水景左边（近营销中心）的117号商铺为二层建筑，每层面积约250 tf，昭示性极佳。二. 重点解决问题1. 滨江大道商铺面积分割滨江大道商铺为三层单位，目前按原规划设计为每栋2户，每户最小面积 456.45平米，最大面积806.32平米，面积偏大，市场具备承受能力的客户稀少, 需
2、要进行合理分割销售，建议每栋分割至6-8户，每户面积区间在200-250平米 区间比较符合市场需求。附20、21、22栋测绘报告分层分户面积对照表和分层平面图分层分户面积对照表测量号=U5UU2C房屢沁t痙江区滨辽龙道裁秽门脾号知户建筑面牺霍内面职分擁面积询4.笛J 89.日觀0. nom昨Ml1591 品.124,310-00n.casoui3理:7i99.302,80J, 00A.ze?o11展27T.開1 370 DO花Stio/ooC.Q2BCX)172 7624H. J7玄期紐6. MU. 006I224,竝213. fl氐123 2 70朋32.80s一悦n0,028001t层30
3、备酣95 338h3Do.no0, 02S001ton60S- 12 1商& 87強虫337, S40. 00a ozsoa i224.榔218.10br 12CL f)0D. 02BD01挝岸襟111. 311.fib11.8ft. 32th DCrt.BzaODii/Ip 归-Lt春 p!毬 pMb* h坦2. 整体业态规划是大多数客户最为关心的问题，若业态规划不合理容易 导致商业街业态混乱，例如咖啡厅旁边经营摩托车修理行，西餐厅旁边经营五 金店等，给环境卫生、噪音污染等带来许多不良影响，同时也降低了商业街整 体档次。三商铺SWOT分析优势：自身优势一-高档住宅社区一线临街商铺、超开阔门前
4、广场，为消费人群和商家提供足够的休闲娱乐场所；车位充足-商铺配备充足的停车位，能满足商家停车位的需要；区位优势北新区与滨江新区的衔接地带承接广佛都市圈经济辐射的桥头堡,外地进入江门的位置要冲；父通优势江门大道北、江顺大桥、滨江大道、丰乐路、北环大道潮连桥等父通动脉环绕，路网四通八达；潜力空间-位处江门滨江新区启动区，是未来城市重点发展方向,千亿资源配套，特色沿江休闲街区；劣势：丰乐北延线尚未开通，属于断头路，来往车辆人流较少；属于单边商铺，丰乐路铺位下午西晒严重；周边人口密度较低，地段人流稀少，商业氛围较淡，不利于项目的推广；项目周边的商业氛围严重缺乏；部分商铺设计上下两层，滨江部分上下三层，
5、面积过大，总价较高。 机会：目前附近的凯城一品即将入住，越秀地块即将兴建等利好将带来更多 的人气，2018 年鹅公山西侧 13.7 公顷商住用地开拍，促进地块价值 的提升。滨江大道商铺靠近滨江休闲绿道，带来较多的休闲人群；滨江新区属于江门未来发展的重点区域，且尚处于起步阶段，人们能明显看到该区域发展潜力；项目南面已有多家饭店经营多年，已形成较为一定饮食氛围；丰乐路打通将进一步提升商铺的价值风险：江门可售商业物业已进入阶段性偏饱和的市场供求状态。而人均商业 面积已突破国际发达城市1.2 平方米的标准，高达1.33平方米，经 营类商业供应过量的警钟已敲响。商业供应的增加，对商业经营坪效的影响巨大。
6、2012年开始，随着 进入营业的商业体量大幅增加，江门市商业市场坪效水平大幅下滑 26%，在13年稍有8%的回升后，14年再度下滑12%。四. 规划定位一）丰乐路商铺定位社区配套商业经研究讨论，丰乐路商铺拟定位为社区配套商业，重点服务于嶺江一 品业主、皇边村村民（住户）、烟草公司/高尔夫/水厂等企业职工，以及周 边其他居民等。嶺江一品小区近 1000 多户业主，按小区入住率 8 成算，小区人口约 3000 人，加上项目附近的皇边村、凯城一品、自来水厂、烟草公司、高尔 夫球场等企业的职工，消费人群估计达10000人左右，日常生活消费需求 较大，给社区商业创造较大的空间。目前周边生活配套商业较少，
7、社区商业将属于垄断性经营，而且停车 方便，社区配套商业将大有可为。考虑到嶺江一品社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周 边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完 善，同时兼顾便利性，优先考虑满足日常生活需求的消费业态，业态范围初定位为：小型超市、便利店、药品超市、美容店、小型特色餐饮、干洗 店等、银行自动柜员机等，其次是在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也 有所侧重，例如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。丰乐路商铺业态规划分布表商铺编号面积区间业态规划备注26 座 117510.09一层：小型超市、肉菜市场 二层：美容美发、足浴、西 餐咖啡店、小型超市如： 民润、
8、华润等25座 101-11049.0174.33便利店、药品、小型无烟餐 饮、干洗店、水果店、蛋糕 店、花店银行、茶艺馆前2年业态适 当放宽至装 饰、家电、建 材等26座 101T1650.42-103.6 tf二）滨江路商铺定位根据自身特性、地理位置、交通条件等情况，经过综合分析讨论，滨江大 道沿街商铺定位不能局限于社区商业，而应该考虑为江门市级特色商业街定 位，充分利用项目濒临滨江绿道、交通路网发达的地缘优势。【业态定位一】一一五邑艺术产业一条街和文创产业基地背景：1. 五邑历史文化源远流长，历代文化名人辈出，同时也是全国著名侨乡， 海外同胞达376万人，分布在全世界五大州107个国家和地
9、区，有“中国第 一侨乡”之美誉。五邑地区的文化交流、买卖活动等均非常活跃，但是缺少 专业的市场和经营场馆，因此为项目定位为文化创作产业基地造就了条件。2. 项目地处江门滨江新区，属于珠三角中心区域，与其他珠三角其他城 市仅1小时车程，为本地文创产业发展提供便利的条件。3. 江门缺少文创产业专业市场。参考案例：深圳大芬油画村、广州小洲村、中山翠亨文化艺术创作基地等。实施办法：1. 现场装饰、包装，布置成五邑艺术特色风情街区。2. 与行业协会合作，加以炒作，扩大项目影响力；3. 邀请行业品牌商家进驻，吸引行业其他小型商家；4. 定期组织行业展销会、交流会等活动；5. 先炒作后招商，最后销售。【业态
10、定位二】以体现慢生活节奏为特色的休闲酒吧街、食街背景：1. 项目濒临西江和滨江绿道，滨江绿道是江门比较出名的休闲场所，若 与项目定位休闲娱乐方向将会相得益彰；2. 项目周边有越秀星汇名庭、嘉悦名都、海逸城邦、高尔夫一号、绿茵 高尔夫等众多高档楼盘，汇聚了足够的消费群体；3. 路网发达，交通便利；参考案例：珠海水湾酒吧街、广州琶醍酒吧街、沿江路酒吧街等进驻业态：咖啡厅、西餐厅、酒吧、品牌中餐厅、特色饮食店，户外运动 品牌等。整合街区功能，集娱乐、休闲、餐饮、健身等四大功能于一体。实施办法：1. 现场装饰、包装，营造出休闲、浪漫、热闹的氛围；2. 以一定优惠方式吸引品牌中餐、酒吧、西餐厅、酒庄等进
11、驻；3. 定期组织主题活动，炒热项目；（三）23座业态定位23座面积较大，除一二层部分用于售楼部功能外，一二层局部和三层均可以进行销售或招商，考虑面积、位置等因素，业态定位兹做如下建议：1. 23座位于项目南面，外围已有几家餐馆正在经营，已经形成一定的饮 食氛围，根据规划条件，二层可定位为大型中餐厅；2. 三层可定位为水疗、KTV等休闲娱乐类型的业态；3. 一层可定位为高级汽车美容、家居品牌店等。四）业态规划定位表商铺编号面积区间业态规划备注23座5976.34一层：银行、汽车美容、家居饰 品、便利店二层：美容院、大型中餐、健身 馆三层：水疗、KTV、歌舞厅12-22 座画廊、艺术馆、茶艺馆、
12、养生馆、 特色餐饮、酒庄、仿古家具店、 运动品牌店等以文创和艺术 类为特色的主 题街区，酒吧、 特色餐饮、休 闲用品业态作 为补充五. 推售计划栋号位置总面积套数推售时间计划25、26丰乐路南区2192.79272016年11月11日27、28丰乐路北区2791.42017年，视预售证进度20、 21、 22滨江大道南区2016年12月12-19滨江大道北区2017年，视预售证进度23栋项目南面6036.4 tf2017 年六.推广渠道渠道区域投放时间备注户外广告牌四个长租点10月已上画客户拜访重点客户及客户 拜访10月起组织销售员上门拜访客户电梯框架广告11月份候车厅广告11月份微信朋友圈定向人群11月份微信公众号项目公众号每周江门新闻网硬广11月江门日报公众号11月宣传单张各大证券所11月5000 张挂车卡全城派发11月10000 张夹报11月5000 张户外广告牌12月微信朋友圈定向人群12月微信公众号项目公众号12月每周江门日报公众号12月营销策划部2016年10月24 日
