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1、房地产销售程序与售楼技巧-12DOC房地产产销售程程序与售售楼技巧巧 与顾顾客商谈谈或会晤晤时，如如果你对对答模糊糊不清或或不能准准确表达达自己的的意思，很很容易引引出误会会或麻烦烦来，使使顾客对对你的信信心产生生怀疑，这这种情况况当然十十分糟糕糕。为避避免此类类情况发发生，你你要学会会选用适适当的言言辞来表表，达自自己的意意思。 说话措措辞要小小心，切切勿使用用过分严严厉的语语言。人人与人的的交往是是很微妙妙的，只只是一两两句不当当的话便便可能破破坏顾客客与你之之间的感感情，待待客态度度方面最最要紧的的是，用用恭敬有有礼的说说话方式式与顾客客交谈，不不要使对对方产生生不愉快快的感觉觉。自己己
2、想讲的的话，用用有礼貌貌的言辞辞清楚利利落地说说出来。 学习说说话的技技巧，无无论是政政治家、喜喜剧演员员，还是是普通人人，都不不能缺少少这方面面的练习习。你的的工作任任务之一一是接待待顾客，如如果你说说话漫不不经心，会会令顾客客很不愉愉快，而而你自己己还不知知怎么得得罪了顾顾客，当当然也不不会在说说话方面面有所改改进。如如果能够够掌握说说话技巧巧，自信信心自然然会增强强，成功功的机会会就增多多了。 多些自自我启发发，说话话时多加加思考，加加上平时时多练习习说话的的技巧，说说出话来来自然会会富有情情理，语语言精练练，容易易被接受受。 招招式A：从心开开始 一一区别别对待：不要公公式化地地对待顾
3、顾客 为为顾客服服务时，你你的答话话过于公公式化或或敷衍了了事，会会令顾客客觉得你你的态度度冷淡，没没有礼待待他们，造造成顾客客不满。所所以要注注意以下下几点: 1、看看着对方方说话 无论你你使用多多么礼貌貌恭敬的的语言，如如果只是是你一个个人说个个不停，而而忽略你你的顾客客，他会会觉得很很不开心心。所以以说话时时要望着着对方。你你不看着着对方说说话，会会令对方方产生不不安。如如果你一一直瞪着着对方，对对方会觉觉得有压压迫感。你你要以柔柔和的眼眼光望着着顾客，并并诚意地地回答对对方的问问题。 2、经经常面带带笑容 当别人人向你说说话，或或你向别别人说话话时，如如果你面面无表情情，很容容易引起起
4、误会。在在交谈时时，多向向对方示示以微笑笑，你将将会明白白笑容的的力量有有多大，不不但顾客客，你周周围的人人，甚至至你自己己也会觉觉得很快快乐。但但是如果果你的微微笑运用用不当，或或你的笑笑容与谈谈话无关关，又会会令对方方感到莫莫名其妙妙。 33、用心心聆听听听对方说说话 交交谈时，你你需要用用心聆听听对方说说话，了了解对方方要表达达的信息息。若一一个人长长时间述述说，说说的人很很累，听听的人也也容易疲疲倦，因因此，在在交谈时时，适度度地互相相对答较较好。 4、说说话时要要有变化化 你要要随着所所说的内内容，在在说话的的速度、声声调及声声音的高高低方面面做适度度的改变变。如果果像机械械人说话话
5、那样，没没有抑扬扬顿挫是是没趣味味的。因因此，应应多留意意自己说说话时的的语调、内内容，并并逐步去去改善。 二擒擒客先擒擒心 不不在乎曾曾经拥有有(顾客客)，但但求天长长地久。每每天早上上，你应应该准备备结交多多些朋友友。你不不应向朋朋友推销销什么，你你应替他他寻找想想买的。卖卖一套房房给顾客客，和替替顾客买买一套房房是有很很大的分分别的。顾顾客喜欢欢选购而而不喜欢欢被推销销。集中中注意力力去了解解顾客的的需求，帮帮助顾客客选购最最佳的住住宅，务务求使顾顾客感到到满意。顾顾客不是是单想买买一个物物业，他他是希望望买到一一份安心心，一份份满足感感，一个个好的投投资和一一份自豪豪的拥有有权。最最高
6、的推推销境界界是协助助顾客获获得更轻轻松、 .房地产交交易流程程与合同同 (11) 第第一节 房地产产转让流流程与合合同 一一、房地地产转让让的基本本流程房房地产转转让是指指房地产产权利人人通过买买卖、赠赠与或其其他合法法方式将将其房地地产转移移给他人人的行为为。（一一） 房房地产买买卖的基基本流程程 1 商品品房预 . 第第一节 房地地产转让让流程与与合同一、房房地产转转让的基基本流程程房地产转转让是指指房地产产权利人人通过买买卖、赠赠与或其其他合法法方式将将其房地地产转移移给他人人的行为为。（一） 房房地产买买卖的基基本流程程1 商品房房预售基基本流程程商品房预预售合同同的一般般流程为为：
7、第一步，预预购人通通过中介介、媒体体等渠道道寻找中中意楼盘盘；第二步，预预购人查查询该楼楼盘的基基本情况况；第三步，预预购人与与开发商商签订商商品房预预售合同同；第四步，办办理预售售合同文文本登记记备案；第五步，商商品房竣竣工后，开开发商办办理初始始登记，交交付房屋屋；第六步，与与开发商商签订房房屋交接接书；第七步，办办理交易易过户、登登记领证证手续。2 商品房房预售合合同转让让基本流流程商品房房预售合合同转让让的一般般流程为为：第一步，预预购人将将经交易易中心登登记备案案的预售售合同通通过中介介等渠道道寻找受受让人；第二步，签签订预售售合同权权益转让让书；第三步，预预售合同同转让登登记备案案
8、。3 房屋在在建工程程转让基基本流程程在建工程程转让的的一般流流程为：第一步，房房屋在建建工程权权利人向向房地产产管理部部门提出出在建工工程转让让申请；第二步，房地产管理部门对申请进行审核、批复；第三步，转转让双方方签订在在建工程程转让合合同；4 商品房房销售基基本流程程商品房销销售的一一般流程程为：第一步，购购房人通通过中介介、媒体体等渠道道寻找中中意楼盘盘；第二步，购购房人查查询该楼楼盘的基基本情况况； 第三三步，购购房人与与商品房房开发商商订立商商品房买买卖合同同；第四步，交交易过户户登记。5 二手房房买卖基基本流程程二手房买买卖的一一般流程程：第一步，购购房人或或卖方人人通过中中介、媒
9、媒体等渠渠道寻找找交易对对象；第二步，交交易双方方签订房房屋买卖卖合同；第三步，交交易过户户登记。（二）房房地产交交换基本本流程第一步，换换房人通通过房地地产经纪纪机构等等渠道寻寻找房源源；第二步，交交换双方方签订公公（私）有有住房差差价换房房合同；第三步，到到房地产产登记机机构进行行换房合合同登记记备案和和审核第四步，交交换双方方支付差差价款和和相关税税费；第五步，产产权交易易过户或或办理公公房租赁赁变更手手续，领领取房地地产权证证或公房房租赁证证。（三）房房地产赠赠与基本本流程1 生前赠赠与基本本流程第一步，赠赠与人与与受赠人人签署赠赠与书、受受赠书，赠赠与书与与受赠书书经公证证机关公公证
10、后有效； 第二步步，赠与与双方持持经公证证的赠与与书与受受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠予登记领证手续。2 遗赠基基本流程程第一步，房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部 分赠送给给受赠人人，此遗遗赠书也也必须经经公证机机关公证证后才有有效。 第二步步，房地地产权利利人死亡亡，遗嘱嘱生效，受受赠人表表示接受受赠与； 第三步步，受赠赠人持有有关合法法文件到到房地产产登记机机关申请请办理过过户登记记领证手手续。（四）以以房地产产抵债基基本流程程第一步，确确定债权权、债务务；第二步，确确定房地地产抵债债合同；第三步，订订立房地地产抵债债合同；第四步，债债权、债债
11、务双方方将抵债债合同、原原房地产产权证等等相关资资料向房房地产登登记机关关申请办办理交易易过户登登记领证证手续。在在缴纳规规定的契契税、交交易手续续费等税税费后领领取房地地产权证证。（五）以以房地产产作价投投资入股股的基本本流程第一步，合合资双方方订立合合资合同同、章程程等文件件，并报报国家有有关部门门批准；第二步，合合资双方方将合同同、章程程、批准准证书，评评审确认认书等及及合同中中涉及到到以房地地产作价价投资的的清单向向房地产产登记机机关申请请办理交交易过户户登记领领证手续续。在缴缴纳规定定的契税税、交易易手续费费等税费费后领取取房地产产权证。（六）兼兼并、合合并的基基本流程程第一步，企业
12、按国家有关规定及报有关部门批准，实施兼并、合并；第二步，企业将有效的关于兼并、合并的法律文件以及随之转移的房地产权利证书等有关资料到房地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。二、商品品房买卖卖合同 1 合同双双方当事事人的姓姓名或名名称、住住所、联联系方式式等；2 转让房房地产的的坐落、面面积、预预售许可可证号、设设施状况况等基本本情况；3 计价方方式及价价款；4 面积差差异处理理办法；5 付款方方式及期期限；6 交付期期限；7 违约责责任；8 规划、设设计变更更的约定定；9 交接、产产权登记记的约定定；10争议解解决处理理办法；11相相关
13、附件件及补充充条款；12当当事人约约定的其其他条款款。三、房屋屋买卖合合同 （一一）主要要合同条条款 一一般而言言，二手手房的房房屋买卖卖合同应应包括以以下主要要条款：1 买卖房房地产当当事人的的姓名或或名称、依依据；2 买卖房房地产的的坐落、地地点、面面积；3 房屋的的平面图图、结构构、建筑筑质量、装装饰标准准以及附附属设施施，配套套设施等等情况；4 房地产产买卖的的价格、支支付方式式和期限限；5 房地产产交付日日期；6 违约责责任；7 争议解解决处理理办法；8 买卖双双方当事事人约定定的其他他事项。 （二二）签订订二手房房买卖合合同的注注意事项项1 供有人人的权利利。2 权益转转移。3 房
14、屋质质量。4 承租人人优先购购买权。5 集体所所有土地地上房屋屋的买卖卖对象。6 住房户户口迁移移。7 维修基基金交割割。8 物业管管理费、公公用事业业费具结结。第二节节 房屋租租赁流程程与合同同一、房屋屋租赁的的基本流流程 （一一）房屋屋出租的的流程 第一步，出出租方或或承租方方通过中中介等渠渠道寻找找合适的的承租人人或出租租房源。第二步，签签订房屋屋租赁合合同。第三步，将将房屋租租赁合同同及相关关材料到到租赁房房屋所在在地的房房地产登登记机关关申请办办理房屋屋租赁合合同登记记备案。第四步，领领取房屋屋租赁证证，缴纳纳相关税税费。 （二二）房屋屋转租基基本流程程第一步，原原承租人人取得原原出租人人的书面面同意，将将其原出出租的房房屋部分分或全部部再出租租；第二步，原原承租人人与承租租人签订订房屋转转租合同同；第三步，将将转租合合同和原原房屋租租赁证到到房地产产登记机机关办理理房屋转转租合同同登记备备案；第四步，领领取经注注记盖章章的原房房屋租赁赁证，缴缴纳有关关税费。二、房屋屋租赁合合同 （一一）房屋屋租赁合合同示范范文本 （二二）房屋屋租赁合合同的内内容1 当事人人姓名或或者名称称及住所所。2 房屋的的坐落、面面积、结结构、附附属设施施及设备备状况。3 租赁用用途。4 房屋交交付日期期。5 租赁日日期。6 租金及及支付方方式和期期限。7 房屋的的使用要要求和修修缮责任任。8
