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1、大学城商业中心 金 湖 地地 产 科 学 园 商 业 用用 地 全 程 策 划 报 告前 言随着土地开开发成本本上升，市市场供应应量的增增大，需需求量的的飘忽，房房地产产产品的价价格空间间以及销销售速率率都遭遇遇风险，在在楼盘产产品同质质化竞争争日益激激烈的压压力下，我我们的操操盘思路路必须不不断创新新不断细细化，更更加具备备策略和和细节的的完美，提提供开发发商全程程策划的的整合方方案，共共同取得得成功，为为此，结结合南京京市场的的具体情情况，我我们提供供贵公司司如下的的全程策策划报告告，以便便贵司参参考决策策。目录：项目总体运运营思路路阐述：市场研究项目定位产品设计招商模式经营模式销售模式卖
2、点总结广告传播销售执行项目总体运运营思路路阐述：思考先行，用用正确的的办法作作正确的的事情。1市场研研究：明明确江宁宁科学园园商业供供需情况况，为定定位提供供依据。2项目定定位：明明确项目目系统定定位，为为产品设设计与招招商经营营广告传传播销售售执行等等提供依依据。3产品设设计：提提供项目目具体的的从业态态划分、建建筑到景景观等的的全套产产品建议议。4招商模模式：提提供项目目招商管管理执行行办法。5经营模模式：提提供项目目未来经经营管理理执行办办法。6销售模模式：提提供项目目开发节节奏与销销售方式式节奏以以及资金金回款计计划。7卖点总总结：提提供按照照我们的的全程策策划思路路运行之之后，项项目
3、所具具备的卖卖点。9广告传传播：提提供案名名与将项项目定位位传播到到市场的的方式方方法以及及费用安安排。10销售售执行：提供保保证案场场成交率率的销售售管理办办法。第一轮：项项目按照照先后顺顺序阐明明从前期期设计到到后期销销售的完完整过程程，成为为项目规规划报批批前的全全案模拟拟执行，供供项目开开发研判判决策使使用。第二轮：在在项目产产品规划划报批通通过后，再再结合实实际产品品和开发发商特定定要求拟拟定全案案营销执执行方案案，供开开发执行行安排事事项使用用。第三轮：在在每个销销售阶段段前提供供阶段执执行报告告，供预预先安排排时间人人力物力力财力使使用。第四轮：在在销售接接待开始始或者广广告传播
4、播开始后后，提供供月度营营销总结结与计划划，供研研判与调调整阶段段执行方方案，实实时把握握市场使使用。第五轮：在在具体每每个执行行活动前前，提供供活动执执行方案案，供作作好具体体每件事事情使用用。以上，是我我们针对对本项目目的全案案操盘思思路，在在全部的的过程当当中，我我们会不不断向开开发商汇汇报沟通通，与开开发商的的其他乙乙方密切切合作沟沟通联动动，为成成功运营营本项目目尽到责责任。市场研究一、土地自自然资源源评估1、 地理理位置资资源评估估地块远离南南京主城城区，位位于江宁宁科学园园内弘景景大道与与格致路路交界处处的西北北侧项目位于科科学园方方山风景景规划区区东侧，弘弘景大道道与格致致路交
5、界界处的西西北侧。项项目总占占地面积积约2558866平米，用地面面积1995888平米，容积率为1，总建面积约2万平方米左右。目前地块尚尚未启动动，保持持着原有有地貌，略略显起伏伏不平，土土坡、水水沟分布布其间。地块的东面面为江宁宁体育中中心与高高尔夫球球场，地地块的南南侧为规规划中的的度假区区，目前前未开发发，地块块的西侧侧为方山山风景规规划区，地地块北侧侧为南京京工程学学院。图1地块实实景图2 地块块东望景景观图3 地块块西望景景观2、景观资资源评估估地块东临江江宁体育育中心，西西依规划划中的方方山风景景区，景景观资源源丰富目前地块周周边的景景观道路路、体育育中心已已落成交交付使用用，建
6、筑筑与景观观交融，共共同成景景。地块西侧的的方山风风景规划划区是最最大的景景观资源源。方山山是南京京地区著著名的休休眠火山山，因5500万万年前的的火山活活动而形形成，拥拥有大量量的火山山地貌景景观，其其科考价价值和旅旅游价值值早已得得到专家家的认同同，自然然景观、人人文景观观丰富。20005年77月，江江宁区对对方山风风景区进进行了整整体规划划，其中中最大的的亮点就就是利用用方山独独一无二二的火山山资源，打打造国内内最具特特色的火火山公园园，同时时为进一一步丰富富火山公公园的观观光、休休闲度假假等功能能，还增增添了定定林寺修修复、观观景台、接接待中心心等项目目；定林寺寺塔，220055年4月
7、月被南京京市民评评为“新金陵陵四十八八景”之一，将将作为南南京城市市规划的的依据。地块周边的的景观资资源较好好，并随随着方山山风景区区规划的的落实将将得到进进一步提提升，且且具有独独一性，可可为地块块充分利利用。二、土地社社会资源源评估1、周边住住宅档次次评估项目所在的的片区尚尚处待开开发阶段段，未来来发展潜潜力较大大项目地块位位于科学学园方山山风景规规划区东东侧，目目前周边边片区尚尚处未开开发阶段段，近两两年来片片区内多多块土地地挂牌出出让，由由于片区区内方山山风景这这些出让让地块项项目规划划容积率率都较低低，可以以预测片片区未来来将形成成低密度度住宅区区。未来有加州州城600万平米米，罗托
8、托鲁拉220万平平米，以以及未来来的其他他住宅项项目。此外，科学学园区西西北角紧紧邻东山山镇片区区，已形形成多个个住宅区区，代表表项目有有武夷绿绿洲、莱莱茵东郡郡、书香香名门等等，自然然环境的的优美以以及日渐渐成熟的的区域配配套吸引引了不少少置业者者。2、周边交交通配套套区域内路网网体系基基本成型型，处于于逐步完完善过程程中，目目前已有有三条公公交线路路通往本本地块由于十运会会的临近近以及科科学园对对方山风风景区规规划的落落实，目目前科学学园区内内连接科科学园与与江宁以以及主城城的各条条道路、包包括道路路沿线的的景观都都已修缮缮完成，路路况优良良。同时时天元大大道、二二环路与与宁杭高高速、宁宁
9、溧高速速、机场场高速以以及长江江三桥形形成衔接接，对外外交通便便捷。目前区内已已有大同同线、大大中线与与江宁的的两个主主要商贸贸点连接接，同时时还有南南金线直直接通往往南京火火车站，与与主城区区的正常常交通方方式已形形成。3、周边生生活配套套区域内生活活配套欠欠缺，未未来规划划有待改改善这一一现状科学园区内内的生活活配套欠欠缺，各各高校以以校园后后勤部为为主要供供应，目目前日常常生活需需求的满满足需依依靠东山山镇老城城区周边边的各项项配套。政政府对区区域后期期规划有有医疗用用地、商商业用地地等，但但目前还还未落实实。此外外，随着着科学园园区在建建项目的的交付，未未来配套套有望得得到完善善。4、
10、周边教教科文配配套区域内高校校林立，大大学城已已初具规规模，江江宁体育育中心落落成并交交付使用用，资源源共享区区内各项项工程处处于进一一步的规规划与建建设中围绕建成一一流生态态型高校校名城为为主、人人文型附附属产业业为辅的的文化新新城的发发展定位位，科学学园加大大基础设设施投入入，积极极打造生生态环境境优美、人人居环境境优良、人人文环境境优越的的现代化化高教名名城。目目前，大大学集中中区共有有12所所公办高高校签订订正式入入驻协议议，已有有10所所高校在在科学园园“开花结结果”，今年年入驻学学生达88万人，学学生消费费力非常常可观。资源共享区区将建成成集文化化、娱乐乐、商贸贸等于一一体，为为教
11、学、生生活配套套的文化化、商业业设施区区，江宁宁体育中中心就坐坐落在其其间。资资源共享享区的三三甲医院院、游泳泳馆、商商业中心心、文化化中心、星星级宾馆馆等十大大工程，正正在进一一步的规规划与建建设中，今今年将完完成对外外招商，部部分项目目开工建建设。 5、政府规规划影响响力度评评估在政府整体体规划及及政策扶扶持下，已已形成了了高科技技产业区区、教育育功能区区、方山山旅游度度假区“一园三三区”的发展展格局在政府整体体规划及及政策扶扶持下，江江宁科学学园已成成为江宁宁区承接接各类资资本的又又一方热热土，形形成了“一园三三区”的发展展格局。高科技产业业区，吸吸引了日日立产机机、西门门子、罗罗孚等高
12、高科技先先导型企企业，形形成以科科技为先先导的汽汽车及配配套、电电子信息息、机电电一体化化的产业业。教育功能区区，引入入了东南南大学、南南京航空空航天大大学、河河海大学学、中国国药科大大学、南南京医科科大学、中中国传媒媒大学南南广学院院等155所知名名大学。江江宁的大大学集中中区内，如如同英国国的牛津津郡、剑剑桥镇一一样，建建筑风格格各异的的各个高高校也都都经过精精心布局局，看似似随意实实则匠心心独运地地融入到到商业区区和社区区之中，被被称为“没有围围墙的大大学”。方山旅游度度假区正正以建设设中的国国家地质质公园为为龙头，逐逐步发展展成为科科学园集集休闲、旅旅游度假假为一体体的“后花园园”。三
13、、文化资资源评估估方山景观奇奇绝，定定林寺斜斜塔巧夺夺天工，历历史文化化内涵深深远在传统文化化中传说说先有南南京江宁宁方山、后后有南京京。方山山又名天天印山，顶顶平似削削，方正正似印，是是风水吉吉祥命运运山，帝帝王之气气灼灼逼逼人。传传说秦始始皇灭六六国，公公元2110年最最后一次次南巡，浮浮江而上上南京，为为方山王王气震撼撼；为破破金陵之之王气、凿凿断方山山地脉，引引淮河污污水入城城，归途途中却一一病不起起、驾崩崩途中，遭遭“破天天机”之之谴，南南京终究究成六朝朝古都，流流芳百世世。方山山山上，巨巨石绕涧涧，景观观奇绝，八八卦泉居居然不受受天旱的的影响，一一年四季季、汨汨汨不断。山山上更有有
14、始建于于六朝的的定林寺寺，南朝朝名刹，有有“北少少林、南南定林”之之说，文文艺评论论家刘勰勰的文文心雕龙龙也完完成于此此。区域内内人文历历史积淀淀浓厚。四、评估小小结 地块远离南南京主城城区，位位于江宁宁科学园园内弘景景大道与与格致路路交界处处的西北北侧，东东临江宁宁体育中中心，西西依方山山风景规规划区，景景观资源源丰富，但但各类生生活配套套尚欠发发达，有有待项目目建成后后补充该该区域的的生活商商业娱乐乐配套的的空白； 区域内路网网体系基基本成型型，园内内大学城城已初具具规模，各各项配套套处于进进一步的的规划与与建设中中，片区区社会资资源丰富富，消费费资源丰丰富； 项目所在的的片区即即将开发发
15、，依托托区域内内的多项项景观资资源，片片区未来来发展潜潜力较大大，从出出让土地地性质可可以预测测，片区区未来将将形成低低密度住住宅区容容量很大大，居民民消费能能力客观观。 项目的发展展应充分分挖掘区区域的历历史文化化内涵、大大学城知知识氛围围和地脉脉价值，但但同时也也应该看看到，项项目的启启动依托托项目所所在片区区整体价价值的提提升，因因此，在在运作过过程中，在在与周边边商业项目目形成竞竞争的同同时，更更应注重重实现共共赢和产产品的差差异化打打造。比比如科学学园地标标建筑等等。项目周边商商业调研研分析报报告一、周边竞竞争个案案分析（一）、概概况列表表1. 东山山镇片区区表1-1 东东山镇片片区商业业竞争个个案列表表楼盘名称地址物业形态总体量（万万）商业体量（万）主力经营业业态开盘时间销售情况售价（元/）金王府大街西路与与宁溧路路东侧商业街4010休闲娱乐、餐餐饮2004年年4月一期957500同曦鸣城江宁开发区区胜太东东路8号号购物中心1212服饰、化妆妆品、餐餐饮2003
