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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页包头市房地产市场行业报告报告时间：2007年10月24日1.房地产行业宏观环境31.1 政策环境1.1.1 国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见的影响1.1.2 关于加强商业性房地产信贷管理的通知的影响1.1.3 物权法对房地产行业的影响1.1.4 货币政策的影响1.2 宏观经济环境1.3 中国房地产经济情况1.3.1 2007年中国房地产经济宏观运行情况1.3.2 中国房地产业存在的问题1.3.3 未来中国房地产价格的发展趋势1.3.3.1 近几年房价上涨的主要原因1.3.3.2 以后几年房价的变化趋势分析
2、2.包头地区概况272.1 地理气候2.2 自然资源2.3 行政区划2.4 历史沿革2.5 科技教育2.6 支柱产业2.7 历年荣誉2.8 社会经济3. 包头市房地产市场运行情况383.1包头市房地产市场发展基本情况3.2 包头市近年房地产开发项目情况3.2.1 2006年包头市房地产开发项目情况3.2.2 2007年包头市新建房地产开发项目情况3.3 包头市房地产开发企业情况3.4 商品房交易情况3.5 商品住宅价格情况3.6 包头房地产市场开盘监控实施情况3.7 包头市房产市场的整体评价3.8 包头市住宅与房地产业持续健康发展的有利因素：3.9 包头市政府关于住宅与房地产工作思路和任务4.
3、 健康阳光城项目周边同类项目情况4.1保利花园4.2 欧鹿生活城项目4.3 健康新城1.房地产行业宏观环境1.1 政策环境1.1.1 国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见的影响国务院2007年8月1日发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，重点针对廉租房及经适房的制度完善、政策实施等种种问题作出相应规定。明确地提出了扩大廉租房的保障范围及保障方式和合理确定保障对象及保障标准的重要性，同时强调了保障资金来源和多渠道增加房源及确定住房标准的要求。该意见是自1994年我国住房体制改革启动以来，以国务院的名义直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件，它高于此轮房地产宏观调控中的任何
4、政策，可以算是中国住房制度建设又一里程碑性文件，其力度及影响均非同小可。该意见对城市中低收入家庭的住房困难问题有了一个较系统的解决方案，对房地产市场的发展将产生深远的影响：1、意见的第一句话就强调了“住房是重要的民生问题”。因此，意见明确地肯定了中国的房地产市场发展就是为了改善中国居民基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。也明确了目前中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题，也并非是如何来拉动GDP的增长或者如何扩大内需，而是要如何解决人民基本住房问题。由此，也明确了中国房地产业在国内发展的一个定位，同时也充分显示了国务院督促各级政府及房地产商大批建造中低档住宅以解决问题的决心
5、。2、意见强调必须建立和健全廉租房制度，同时不断地完善经适房制度，大量建设廉租房及经适房，并且对此做出了种种细致而明确的建议和规定。可见，未来市场上将会出现大量的经适房，它们的上市将缓解一部分低收入者的住房问题，而廉租房的出现也将有效缓解部分极低收入者的住房问题。这样一来低收入和极低收入者的住房困难问题将一步一步得到解决，而高收入者则可以通过购买商品房来获得住房，只剩下逐渐不够经济实力购买日益涨价的商品房且又不具备购买经适房资格的中等收入者，可是他们却需求十分强大。3、意见的颁发虽可一步一步解决低收入者的住房问题，但同时也可能导致商品房价持续快速上涨。因为显然中低层次住宅市场竞争必会十分激烈，
6、各房地产开发商只得将目光专注地投于中高层次或高层次的住宅市场，由此，房价将会呈现结构的分化。低者是必须保持低位，而高者则将随市场变化持续升高。这对于中等收入者将是一个打击，毕竟，他们才是购房大军中的中坚力量，需求强大且有一定经济能力，但是，却由于政策问题而两头不到岸。部分开发商也可能有效抓住机遇堵截这一购房群体，或者，走出别的创新路子。4、意见明确要求将经适房面积控制在60而廉租房面积控制在50以内，同时意见的11条指出：“购房人因各种原因确需要转让经适房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因互进行回购。经适房住房已经满5年，购房人可将其转让，但应按照届时同地段普通商品房与经适房差价的一
7、定比例向政府缴纳土地收益等款项”可能的效地打消政府关系户们购买经适房的想法，而将面积控制在一定范围内将有效降低总价，可以让更多的低入收者有能力购买。5、意见要求将廉租房配建在经适房或普通商品房小区内或者可避免“贫民窟”的出现，但是对于普通商品房甚至经适房的销售都会有影响。毕竟谁也不会愿意住在贫民窟的隔壁，特别是花了重金购买商品房的购房者，怎么会愿意同存在安全隐患的极低收入者做邻居呢？毕竟目前某些高档住宅的一个卖点是“购房群体较单纯”，指的就是购房者的社会地位大致相同。廉租房的配建将打破这一卖点，同时给购房者带来许多忧虑，“孟母三迁”的想法在现代难道就不存在吗？由此，普通商品房的销售将有可能严重
8、地被廉租房拖累。6、意见的颁发已经明确表示国务院针对房地产业的工作重点已从抑制房价转为解决低收入者住房问题，可以算是质的飞跃。毕竟房价涨跌主要还是围绕市场规律运转，而解决低收入者住房问题却属于政府公共职能，是政府可以通过努力办到的事。也意味着政府在将保障类住房价格锁定在较低范围的同时，将会减少对于商品房市场的政策性的干预，商品房价格的涨跌也将完全按照市场规律发展。由此，意见的颁发也成为了中国住房制度的又一拐点，是政府社会保障职能的理性回归。综合论述：由上可知，意见的颁发使中国的住房体制随之迎来了第三次变革，也由此可证明，第二次住房体制变革弊端很多。与此同时，意见中对集资建房的限制也有可能在一定
9、程度上阻碍城市低收入家庭解决住房的问题，毕竟集资建房较购买商品房或经适房划算得多，在一般情况下，单位可以补贴部购房款项，由此可相应减少城市低收入者的购房压力。但较之近几年来政府所颁布的其他种种针对房地产业的政策而言，意见是比较遵循市场规律同时理性且有可能行之有效的一项政策。它从实际情况出发的同时也充分考虑了市场发展及住宅国情现状的各个方面，就提出的种种问题也给出了可行性较高的意见或者建议。而其结果如何，我们将进行进一步关注。1.1.2 关于加强商业性房地产信贷管理的通知的影响央行和银监会2007年9 月27 日晚联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，严格管理房地产开发贷款、土地储备贷款、
10、住房消费贷款、商业用房购房贷款，加强房地产信贷征信管理、房地产贷款监测和风险防范。其中规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1 倍。此项政策配合国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，调控思路一致，在加大保障性住房供给、调整住房供应结构的同时，抑制投资、投机性需求，防范风险，控制房价增长速度。对贷款购买第二套住房的影响。提高第二套房首付比至40以上后，购房财务杠杆从2.33 倍降至1.5 倍。现行5 年期以上贷款利率7.83%，房贷执行利率
11、6.66%，按通知执行利率将提高到8.61%。以100万20年贷款计算，月还款额将从7547.56元上调至8749.88元，提高幅度约为16%。这对于贷款购买第二套及以上投资、投机购房需求有一定抑制作用。但是另一方面，我国持续的城镇化进程、人民币升值、人口红利诸多利好因素短期内不会消失；土地资源稀缺的情况会日益显著，土地成本居高不下；我国居民的居住习惯决定了我国的的自住房比例维持高位；自住性需求旺盛是我国房地产行业景气的基础；房地产刚性需求与有效供给不足的矛盾现状决定了房价仍将继续保持上涨趋势，尤其是像深圳、北京、上海等一线城市房源依然紧缺。因此，我们认为此项政策的出台导致的房价出现下跌的可能
12、性很小。1.1.3 物权法对房地产行业的影响中华人民共和国物权法已由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007 年3 月16 日通过，19 日正式予以公布，自2007 年10 月1 日起施行。物权法涉及到房地产行业的主要方面有：1、不动产统一登记原文：“第十条：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”这一条款的设立将对现行的房地产产权登记制度产生巨大影响。由于目前我国的不动产产权登记存在多种管理，如国土局（土地使用权、矿山开采）、房产局（房屋产权）、林业局（山林承包）、农业局（田地承包）等等，如果所有不动产权都统一登记，那么现行所有牵涉到不动产登记的部门都必须进
13、行权利重新划分、整合，许多法律法规都必须修改调整，可以预见这将是一个漫长的过程。而房地产行业的产权登记分房产证、土地证两种，那么日后将会出现将两证合二为一的现象。对房地产公司来说将减少办证的环节，也减少办证手续费用（第22条：不动产登记按件收费，不得按照不动产面积、体积或价款比例收取）。但值得注意的是“第16条：不动产登记薄是物权归属和内容的依据”。这就是说产权证和登记薄有差别时，以登记薄为准，而登记薄是由登记机构负责管理。这个一方面有利于公众查询、确认产权证的真实有效，防止有人利用假的产权证来损害他人利益；但另一方面也存在万一登记机构出错，将对合法产权人的利益损害。因此在未来进行产权登记时一
14、定要慎之又慎，因为产权证是人们手中唯一的证明，要核对登记情况无误后才能要求登记机构发证。2、预告登记原文：“第二十条：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一条主要是针对防止不动产买卖的一物多卖的情况来设定的，特别是防止房屋预售时出现此类情况。目前房地产行业内通行做法是签订商品房销售合同后，在一定时间内统一到房产局备案，而认购合同等非正式买卖合同并不进行备案。实际上有一些不良公司就利用这种空白期间进行一房多卖，许多纠纷也由此而引发。那么根据这条，在未来的房屋销售
15、过程中，客户很可能在签订认购合同就要求进行预告登记，对房地产公司来讲将加大项目开发困难。因为很多房产项目为了快速回笼资金，在房屋达到预售条件前，采取了内部认购、团购订房等一些手段收取购房户的房款。如果进行预告登记，将难以规避法律法规的要求，也就是说开发必须达到预售才能收钱，这无疑将要求房地产公司在项目开发上要投入更多的资金。但目前实施预告登记存在一定障碍。因为预告登记的前提条件是不动产已经被登记在册，存在物权证明。因此在二手房交易时，因为产权证已经存在，所以进行预告登记是可行的。但是，商品房预售就有问题了。由于预售时，房屋产权并没有进行登记，更没有明确到户，因此进行预告登记没有产权依据。预计下一步国家将调整现行城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法，可能会出现几种情况： （1）在商品房预售时，商品房合同案卷与销售房号对应备案。也就是说预售前，开发商必须把房屋的位置、面积、房号到产权登记机构登记，然后领取正式销售合同，并将一个合同
