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1、黄骅港房地产市场调研报告 黄骅港房地产市场调研报告第二部分调查数据资料汇总与分析一、走进黄骅港（一）黄骅港概况黄骅港开发区城市总体规划面积733.62平方公里。规划有城市中心区、仓储区、神华万亩工业园区、旅游休闲园区等。其中城市中心区市政基础设施基本完善，已有行政、教育、金融、通信、商贸、宾馆等数十家单位进入；神华万亩工业园2003年开始建设，先期投入15亿元进行基础设施配套，重点摆放大型基础工业项目；仓储区开发正在积极进行，随着杂货码头的投入使用，该园区建设将快速发展。黄骅港开发区位于渤海湾弓顶处，是河北省省级经济技术开发区。1998年以来随着黄骅港、朔黄铁路、黄骅电厂等国家重大工程的开工建
2、设，黄骅港开发区已迈上了全面发展的快行道。区内在建的黄骅港工程是我国西煤东运第二大通道的出海口，“神华工程”的龙头。一期工程已建成2个5万吨级、1个3.5万吨级泊位，年输煤量可达3000万吨；2002年开工的二期工程将建2个5万吨级、1个10万吨级泊位，年吞吐能力可达7000万吨；按照建设规划，远期将达1亿吨规模。同时拥有杂货码头，一期工程建设两个1.5万吨级泊位，可停靠三万吨级货船，年吞吐量100万吨，2003年底投入使用。总投资3.8亿元的液体化学品码头，2003年6月开工建设，设4万立方米储罐区一处，占地8万平方米，年吞吐量100万吨。（二）黄骅港人口状况1、人口现状 黄骅港现有人口两万
3、人，人口主要分布于以工贸街为中心的新开发建设区域，其原有人口主要为就业人口，另还有少量的散居人口。政府机关和事业单位就业人口属典型的“钟摆式人口”，早上从黄骅港以外的地区进入黄骅港上班，傍晚则离去，或者工作日在黄骅港，周末则离去。黄骅港几大企业都分别在自己的建设地设立了临时性住宅，不过没有产权只有居住的权利。建设工人与未来员工都有少量人员非连续性居住，上述企业将提供超过3万个直接就业机会，但是这些人口同样属于“钟摆式人口”，工作和生活区域是分开的。这些“钟摆式人口”在几年之内会有很大一部分人成为黄骅港的常住人口。2、未来集聚的人口基本构成 黄骅港未来的人口集聚主要决定于其功能定位。根据规划，工
4、业区主要是工厂生产人员，根据生产情况而确定人员数量和停留时间的长短，一般属于一个相对封闭的环境中，且生活区不在黄骅港。物流仓储区的特点是“物多人少”，人员相对较少。商务区建筑类型主要包括三大类：一是商务办公、时尚娱乐休闲、商业楼宇，二是高尚住宅、酒店式公寓，三是学校、医院、社区服务中心等配套建筑。这决定了黄骅港的主要人口构成。（三）黄骅港发展黄骅港开发区的发展方向是建成东北亚乃至世界知名的能源输出大港，并尽快发展成综合大港；建成我国东部地区节水型临海产业体系示范基地；建成立足河北，依托京津，服务晋陕蒙等中西部地区的重要的现代物流中心；建成华北电网的强力支撑点和环渤海地区由石油化工向煤炭化工逐步
5、转型的主要接替区；建成河北省区域经济发展的新增长点和“两环”开放带动战略的重点实施区域。为加快临港产业的发展，明确实施“四大战略”，即港口牵动战略；大项目拉动战略；物流中心促动战略；外向型带动战略。按照梯次推进的原则，优先发展物流、仓储、房地产、节水型工业和依靠港口大进大出的生产类项目。二、黄骅港房地产市场现状区域为开发商认可，预计成为开发热点区域城市中心区域几个优质住宅项目规划建设带动了黄骅港住宅市场的发展。在地价偏低、政府支持的双重诱惑下，越来越多的开发商加入到拿地开发的队伍当中。适宜居住的土地主要集中在中心城区西部，这一区域以后将成为当地居民的首席生活区。土地市场供给逐年增加据黄骅港港务
6、局的工作人员介绍，黄骅港地价经历了20062007年的30万/亩，上升到2008年的60万80万/亩，开发商的不断进入催升了地价的上涨，同时也增加了政府的土地放量的信心。市场需求仍旧大于供给随着大型企业如神华、中钢、中铁等国家超大型企业的不断进入，有相当一部分员工面临着安家落户和重新置业，势必会增大该区域的需求份额。在黄骅港硬件软件不断升级，来此地投资与经商的人群也是一个需求增长点。商品房价格稳步上升近几年黄骅港房地产市场快速发展，房价稳中有升，与去年同期相比住房供应量达到40万平方米，房屋交易量增加近1倍，房价提高了30到50个百分点。全国的房地产市场的寒风，没有让黄骅港感觉到寒冷。投资客群
7、信心有待提升目前城市环境较差，基础配套设施建设迟后，给外地的投资商的信心形成一定影响，外来人口涌入量尚未出现“成批现象”；目前住宅地产多半消化于当地居民和，外来投资房产的客户群相对较少。商业品味有待提高黄骅港中心生活区有工贸街商业区、港口医院商业区、黄骅港致远国际物流中心三个中型的商业区，还不足以称之为商圈。这些商业街区基本满足当地居民生活需要，但是一些业态仍很欠缺且品质较差。三、房地产需求调查（问卷调查）我们采取问卷调查的方式，共采集样本340份，其中住宅220份，商业120份，住宅方面针对消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查；商业方面针对消
8、费者的日常消费、业态的需求、商品的档次等进行调研。一、住宅和商业调查问卷回收统计及情况说明问卷类型取样回收数目有效问卷数目备 注住宅调查问卷22015466份无效商业调查问卷1208832份无效二、问卷回收统计及情况说明Part 1住宅问卷部分单一问题分析1、购买偏好（目的、类型、面积、楼层）购房目的满足居住要求、改善居住条件排在前两位，合计占76%， 说明现阶段黄骅港消费者对房地产投资不太感兴趣。购买户型黄骅港市场对两室、小三室的需求量巨大（64%），而小面积一室、大面积四室、面积更大的复式和跃层需求量较小。这说明购房者目前以自住的工薪层为主购买面积从套型面积看，面积在90130之间的两室、
9、小三室和三室占需求的67%，这也与被访者购买户型的意愿相吻合。2、购买决策打算买房时间受房地产宏观调控和黄骅港目前居住环境和商业配套有待完善影响，大多数消费者近期购房欲望不强。可接受的最高单价随着住房商品化的发展，购房者的心理价位也逐渐趋于理性。选择25003000的客户比重是22%，反映了黄骅港意向购房群体真实的接受程度。所能支付的最高房款黄骅港意向购房者可接受总房款2030万元的达到50%，以90平米的两室两厅为例，单价约 2700 元/平米左右，这与房价认可程度吻合。5、配套物业要求考虑何种停车产品调查者55%希望拥有车库，有超过80%的人购房时考虑停车问题，这充分说明，黄骅港区的消费者
10、车辆拥有率较高，项目应规划足够的车位比、并以车库为主。买房所考虑的主要因素通过调研发现，价格、交通、小孩教育、户型设计、工程质量、物业管理是大多数被访者购房时考虑的重点。因此，产品品质、性价比和服务将决定项目在竞争中能否脱颖而出。6、购买人群被访人职业我司为保证问卷的调查质量，被访者职业涉及各行各业。交叉问题分析1、不同职业选择买房的时间比重1年内13年内3年以后国企、事业43%41%40%个体35%34%33%私企9%9%3%自由职业者9%5%6%其他4%10%32% 国企和事业单位的被访者在一年内购房的比重是43%，基本占到了想买房的被访者的一半。个体部分很平均，时间不是其考虑的只要因素，
11、主要是资金问题。2、不同职业所能接受的房价比重10万以下1020万2025万2530万3040万40万以上国企、事业52%35%30%27%29%67%个体33%29%31%33%43%33%私企5%6%10%6%7%0%自由职业者0%8%5%12%7%0%其他5%21%23%21%14%0%从表格中可以看出来国企事业的被访者能接受40万以上的比重是67%，也是表格中的最高比重。说明了国企事业单位当中存在着很大的高品位的置业需求。个体当中选择最多的是3040万的住房，说明了个体从业人员也逐渐理性的对待房价的上涨，同时也体现了其很强的购买力。Part 2商业问卷部分单一问题分析1、消费习惯日常主
12、要消费服装和鞋帽的需求量最大。说明了随着收入水平的提高，人们对可提升自身品味的服饰越来越看重，比例占到了48%。平均消费消费在200以上的占到了28%，证明黄骅港有比较强消费能力。所需要的商业街档次黄骅港被访者对未来商业的期望是中高档的，非常符合当地的经济水平。2、消费冀希商业消费满意度黄骅港的三大商业街区不能满足当地居民的消费需要。缺乏的商业业态黄骅港本地缺乏综合购物中心。综合购物中心可以满足当地居民一站式消费诉求，省去东奔西走的烦恼。期望商业街类型与上面饼图反映的结果一样，63%的被访者选择了综合购物中心。可见人们对综合购物中心的认可程度很高。3、消费背景从事职业为了保证问卷的高含金量，调
13、研涉及黄骅港所有工作职业 。 家庭月收入黄骅港本地居民在3000元以下收入比较多，高收入主要集中在私企老板和大型企业高级管理者。当地应该注重各个收入层次的消费档次要求。交叉问题分析1、不同职业的学历水平（单位：元）比重初中高中大专本科硕士以上个体55%41%22%20%0%国企事业21%41%61%80%0%私营7%7%11%0%0%其他10%7%0%0%0%下岗7%3%5%0%0%国企事业中的本科生有着较高的学历和收入，他们的消费意向值得开发商借鉴。2、不同职业所期望的商业街类型比重综合购物中心年轻时尚基地专业批发市场大超市大卖场大型娱乐场所其他个体40%15%100%67%40%100%国企事业40%62%0%0%20%0%私营9%8%0%0%0%0%其他9%16%0%11%40%0%下岗3%0%0%22%0%0%从表格中可以看出综合购物中心的需求是最大的。综合购物中心可以满足不同职业、不同年龄人群的购物需求。不过现阶段在黄骅港兴建大型综合购物中心还不是很现实，毕竟消费能力不是非常强。
