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1、目前市场上的旅游小镇大体分为两类,一类是原有古村、古镇延伸发展而来的旅游小镇,一类是借助旅游资源、交通优势等新建的旅游小镇。而一种文旅小镇如何才干实现其成功落地呢?前期精确的整体定位及核心的商业业态定位必不可少。新出台的国家新型城乡化规划提出限制大都市人口规模,加快发展中小都市，发展旅游业是小镇实现跨越式发展的一条重要途径。特别是中国老百姓生活水平的提高,旅游市场的蓬勃发展，文旅小镇成为市场欢迎的重要的一种旅游产品,流动性富余的资我市场,更是为旅游小镇点上了一把火，地方政府、房产商、旅游等各路资本纷纷冲进这个领域。文旅地产从整体定位来看，大体有如下三个方面需要着重考虑:1.找魂充足立足本地的文
2、化资源禀赋,寻找小镇的文化制高点寻找旅游小镇的文化之魂要“站得高、能落地”。进一步分析小镇的自然、生态、文化、景观、民俗等资源，特别是文化和民俗方面需进一步挖掘，找到旅游小镇不同于其她项目的特质，以此为切入点,尽量避免与周边旅游项目开发的同质化竞争。这是最难的工作，需要全面剖析项目所在地区的文化NA,进行归纳,去粗取精,去伪存真，从而找到项目独特的文化精神核心。找到了魂,项目的精气神才干清晰。并且才干在万千小镇中树立自己独特的旅游品牌形象。拟定整个项目的灵魂后，一切后续工作都要环绕这个核心点进行展开延伸,涉及建筑设计,景观打造，商业业态呈现,活动举办等，都是为了充足呈现这个文化主题,这个精神内
3、涵,而不是一盘散沙的堆砌。2.健身充足立足本地的特色产业,为小镇注入强大产业支撑点诸多文旅小镇,不管是历史遗存的小镇还是新建小镇，一般均有多种各样的资源，如果对这些资源进行充足挖掘,合理嫁接，运用旅游带来的消费力，发挥其产业效应,对该项目乃至本地的经济发展往往有引爆作用。例如有的地方环境好、适合养生，有的地方渔业资源丰富,有的地方美食丰富等等，这些都可以通过文旅小镇为其提供平台功能，进行产业链的深化，形成产、供、销、研发一体化。而文旅小镇也通过特色产业形成自身特色的文旅功能价值，在市场竞争中处在优势地位,也强力支撑整个项目的可持续的发展。3.布点规划合适市场的小镇旅游产品体系，引爆旅游市场根据
4、旅游小镇的市场客群定位，规划相应的层次化拟定旅游产品的构造，如哪些是面向度假客群,哪些是面向休闲客群,哪些是面向观光客群;拟定核心旅游产品、引爆性的旅游产品;针对不同的产品体系、不同的游览主题和不同的客群、不同的游览时间拟定不同的游线等。延伸一点来说，布点还涉及景观设立、广场游憩点设立、街道尺度、以及背面展开的业态布局等等。在规划定位前期这些都必须要全盘考虑清晰，了然于胸。文旅地产从商业业态定位来看,其中有如下八个方面要注意。1文旅小镇业态调节治造的背后是深刻的社会变革。古镇、古村在中国新兴城乡化浪潮的推动下，迎来了一波巨大的变革。不仅仅是老式建筑空间、商业业态的变革,更是其内在的生活方式、消
5、费方式的变革、乃至老式文化基因潜移默化的质变。如果只是仅仅就业态而业态，那注定这个小镇的商业是肤浅的,并也许导致业态定位的偏离。2.游客需求层次的提高，需要文旅业态同步提高。近20来年旅游的大发展，已经从原有的观光旅游逐渐向休闲和度假游转型，但转型期观光、休闲和度假不同需求的旅游形态将会在一段时间内存在，并且不同区域的文旅小镇项目会在旅游需求层面方面的侧重点还会不同，不同的旅游需求层次所相应服务的旅游业态是不同的，在此背景下,不仅本来很出名的古镇古村业态需要进行提高，改造,某些新迈入开发的小镇项目也将更加复杂。.移动社会、智慧社会的到来带来文旅业态的变化。移动互联网时代，已经打破了都市办公人员
6、固定办公的工作形态和地区界线，可以随时随处办公与她人开展工作合伙。旅游小镇由于其浓厚的文化环境和优美的自然环境，可以引来诸多大都市的人群前来创业办公、边度假边办公。这些会促使对住宿以及休闲娱乐业态需求的提高,而移动时代网络购物的以便，也会导致对单调零售业态需求的减少,对体验型零售业态的增长。4.旅游业态和城乡化业态的融合。旅游小镇配套设施无论是从种类还是数量,都高于一般小城乡的原则,因此服务设施指标的选用不能完全按照镇规划原则拟定,要综合考虑常住人口和流动人口（涉及旅游人口及因旅游发展吸纳的外来就业人口等）,进行科学的计算。旅游小镇生态为基,小镇旅游人口的拟定要充足考虑到小镇的生态承载能力,旅
7、游设施的配备科学合理，合适留有余量，杜绝挥霍。并且从实际的众多案例来看,文旅商业业态的面积不适宜过大，要根据游客量的消费构造进行缜密核算，才比较合理的成果，目前存在的一种普遍问题是小镇业态面积往往过大,其后果就是在运营中产生诸多空铺,死铺。5.老式旅游六大要素的提高。长期以来,旅游业已经形成了基于旅游服务的“吃、住、行、游、娱、购”六大要素，文旅小镇的商业业态也基本是按照这几种方面进行构建的，但是随着旅游市场的变化，某些创新的业态开始呈现，或者说需要对本来的六大要素进行重新创新性结识和阐释。例如从本来简朴的吃饱、睡着，购物等变成对本地美食文化、居住文化、本地手作文化的深度体验。这对业态定位的面
8、积、量级等都会产生重要的变化。6.文旅小镇的商业是文化风景。将来的文旅小镇的商业设施除了承当基本的吃饭、购物、住宿功能,还承当文化展示、文化体验、互动交流、游览体验等复合的功能。每一种店铺,都是一种风景点，每一种店铺都是文化体验点,纯碎的商业功能会弱化,旅游价值和文化价值逐渐凸显，让游客在闲逛中产生消费欲望，在欢乐中产生消费行为，这是更高一种层次的文旅商业业态。固然,这些会对前期招商、商户的引进哺育、商业的运营规定很高。7.文旅小镇的商业业态招商需要具有“个性”的商户。文旅小镇的商业招商对象不是一般的商户,甚至不是连锁的商户。除了立足本地化之外，还要招某些对吃、住、购、娱、文等有特殊研究和追求
9、的“发热友”。特别是有文化情怀的发热友,最佳是在某一行业有一定影响力,例如可以让某些文化人过来开茶馆、开特色客栈,让出名的烹饪师傅过来经营文化餐馆等等。特色化招商、不走寻常路的招商这就是将来文旅小镇的招商趋势之一，也是考验一种文旅商运营服务商服务能力的重要原则。8.文旅小镇的商业业态需要考虑旅游淡旺季、周末与工作日等特性。旅游商业的一大特点是经营的季节性,即有明显的淡旺季之分。季节性是大多数旅游地的典型特性，旺季欣欣向荣，淡季门可罗雀。中国大部分景区，冬季的几种月，几乎无游客来访,商铺开业率局限性50%。这就规定旅游产品的设立和后期运营尽量延长旅游旺季,并设立可行的四季旅游产品和旅游服务。尚有
10、一种明显的问题是周末人气很旺,周一到周四人气不济,怎么办?这些问题都需要从业态规划定位就开始研究设立可以吸引游客淡季旅游的旅游产品和旅游服务，并且在商业业态中如何呈现落地，这样就把商业业态旅游产品体系旅游淡旺季一条线的进行整体解决。文旅小镇及文旅商业业态的规划定位是一种复合型的，系统性的工作，也是很故意思的事情。涵盖旅游、文化、商业、地产，波及到旅游产品、旅游线路、旅游活动，涉及美食、酒店、民俗、活动等丰富内容。文旅地产开发的七大典型模式一、“高尔夫庄园”模式。实践表白,将生地变成熟地的最佳措施，就是建设高尔夫球场，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场自身拥有极好的景观资源外，更为重要的
11、因素是高尔夫球场是重要的高品位政务商务休闲交流的平台，可以引起高品位休闲人群的汇集，凸显品质性，从而带动了休闲地产的价值提高,并为休闲地产的销售发明优越基本，国内形成了以观澜湖高尔夫、富春山居高尔夫、春城高尔夫为代表的多种典型案例。由于地块规模与政策压力的限制，高尔夫庄园模式将来的趋势，已经不再是球场规模的比拼,而在于主题化的创新，即赋予球场一种独特的文化主题,并环绕这一主题营造一种独特的景观意境,使球场不仅具有一般的功能与景观，更有不可复制的特色文化内涵，其吸引力与竞争力必然超越常规球场,从而为休闲地产发明更大的附加值,如富春山居高尔夫以黄公望的富春山居图为意境打造蓝本,形成了国内少有的文化
12、型高尔夫，在亚洲市场也颇负盛名。二“温泉会都”模式。温泉，是最具带动力的休闲引擎，已经成为全国休闲开发的超级热门，它对休闲地产的开发具有突出的作用。“以特色温泉水疗产品为吸引,以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发”的“温泉会都”模式在市场获得了巨大的成功。其因素有三：一是温泉自身具有养生与休闲的双重特性，可以提高地产的附加值；二是温泉可以解决酒店经营的冬季问题,并对会议经营有极大带动作用;三是如果有观光景区在周边,则可以成为休闲消费的核心平台。三“文化度假酒店综合体”模式。悦榕庄酒店、安缦酒店在中国市场上获得了巨大的成功,并且正以稳健的速度持续扩张。究竟是什么因素让它们如此受青睐?
13、文化的魅力!以生态别墅或古村落为载体,强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合,在一种独特的文化意境里享有潮流度假的奢华体验,这种低调的奢华获得了世界范畴内许多高品位休闲人群的极大承认,造就了一批忠实的“全球粉丝”。尽管这两家酒店的重点不在地产开发，但绿维创景觉得，这些具有鲜明文化主题的精品度假酒店,其文化意境的地区性、其低调奢华的特色性、其潮流浪漫的品质性，一定对休闲地产的开发有着突出的带动作用。四“休闲Mal”模式。通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩V等不同的业态整合在一起，发明一种独具吸引力的区域性休闲消费中心休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发
14、，此种模式称之为都市中心区休闲地产模式。这种模式一般位于都市中心或中心城拓展区的地块,如万达广场。五“主题文化小镇”模式。主题文化小镇，重要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是发明出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇,以小镇为载体，构建文化休闲平台，提高吸引力,进而带动小镇外围的休闲地产,如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式,已经成为诸多古镇进行休闲化升级与城乡化发展的主流途径。六“特色景区综合体”模式。这里所说的特色景区，涉及主题公园或休闲景区。主题公园带动模式，以华侨城和迪斯尼为代表,以游乐园带动休闲地产开发,已经成为业界典型，但需
15、要强大的开发资金、品牌效应与运营管理等多方位支持，进入门槛较高，并非每一种公司都可以操作。休闲景区带动模式,以安徽某木屋村度假区为代表,通过中国最大的珍稀乡土树木园的打造，以木屋为特色，带动木屋休闲地产的开发,获得了市场的青睐。此类模式，以稀缺性资源的占有或者打造为前提,投入相对较大,然而一旦开发成功，其开发效益回报将会非常可观,并对都市总体休闲水准也是一种巨大提高。七“多元休闲综合体”模式。除了以上几种模式外，尚有许多大型项目往往将几种模式综合起来,形成一种“多元休闲综合体”模式。东部华侨城立足生态基本，以多元文化为内涵,将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演绎项目综合起来，构筑了一种综合休闲的饕餮盛宴，最后有力带动休闲地产板块天麓大宅的开发,使之成为南中国品质最高、售价最高的休闲地产产品之一。此模式是大型综合性地产项目值得借鉴的重要模式。
