《房地产基础知识篇》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基础知识篇（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产基础知识大纲基 础 篇 第一章 土地知识一 获得方式1. 通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得； 2. 通过国家出让方式取得；3. 通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法方式）；4. 通过土地或房地产租赁方式取得。二 性 质全部土地都为社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。三 分类及使用年限1. 居住用地70年；2. 工业用地50年； 3. 教育、科技、文化卫生、体育用地50年； 4. 商业、旅游、娱乐用地40年；5. 综合或其他用地50年。第二章 城市规划知识一 城市功能区概念中心商务区(CBD)-指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱
2、、服务等配套设施的城市综合经济活动的核心地区。商业区-指城市中市级或区级商业设施比较集中的地区。居住区-泛指不同居住人口规模的和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（3000050000人、1000016000户）相对应，配套建设较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住区组成要素主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。工业区- 指城市中工业企业比较集中的地区。仓储区- 指城市中为储藏城市生活或生产资料而比较集中布置仓库、储料棚或储存场地的独立地区或地段。文教区-指城市中大专院校及科研机构比较集中的地区。风景区-指城市范围内自然景物、人文景物比较集
3、中，以自然景物为主体，环境优美，具有一定规模，可供人们浏览、休息的地区。综合区-指城市中根据规划可以兼容多种不同使用功能的地区。卫星城-指在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。开发区-指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区。二 城市规划常用术语和指标用地性质- 指规划用地的使用功能。用地面积- 指规划地块划定的面积。用地红线- 指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。容积率- 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。建筑控制高度-又称建
4、筑限高。指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。建筑密度- 指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（），即：建筑密度建筑基底总面积建筑用地面积道路红线- 指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。绿地率- 指城市一定地区内个类绿化用地总面积占该地区总面积的比率（）得房率- 套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积 交通出入口方位- 指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。停车泊位 - 指地块内应配置的停车位数量。建筑间距 - 指两
5、栋建筑物外墙之间的水平距离。日照标准- 根据地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划，确定居住建筑间距的主要依据。日照间距系数- 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋屋檐高的比值。城市绿线- 城市各类绿地范围的控制性。城市居住区规划设计- 是为城市居民经济合理地创造一个满足其日常物质与文化生活需要的安全、方便、卫生、舒适和优美的居住生活环境。第三章 建筑知识一建筑物概念建 筑- 建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建造建筑物的活动；二是作为名词，指这种建造活动的成果，即建筑物。建筑物- 有广义和狭义两种含义：广义的建筑物指人工建筑
6、而成的所有东西，既包括房屋，也包括构筑物，如房屋、桥梁、隧道、水坝等；狭义的建筑物仅指房屋，而不包括构筑物。房 屋- 指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。构筑物- 指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。二建筑物分类按使用性质分类- 可分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常同称为民用建筑。按建筑物层数或高度分类- 可分为低层住宅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅和超高层住宅。其中，13层的住宅为低层住宅；48层的住宅为多层住宅；8
7、16层的住宅为小高层住宅；1629层住宅为高层住宅；30层以上为超高层住宅。公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。按建筑结构分类- 建筑结构指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑、其他结构建筑。按施工方法分类-可分为现浇、现砌式建筑；预制、装配式建筑；部分现浇现砌、部分装配式建筑。 三建筑构造一幢建筑物一般是由竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼面、梁
8、、屋顶等）及解决上下层交通联系用的楼梯等组成。基础-是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基（承受由基础传下来的荷载的土层或岩层）。基础必须坚固、稳定而可靠。墙体-是承重、围护、分隔、装饰作用。柱 - 是建筑物中直立的起支持作用。它承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。地面- 主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。楼板- 是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、基础。梁 - 是跨过空间的横向构件。起结构承重作用，承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上。 屋
9、顶- 是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件（由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成），又是建筑物顶部的承重构件，承受着积雪、积灰和人所产生的荷载，并将这些荷载传给承重墙或梁、柱。四建筑设备建筑设备是建筑物的重要组成部分，包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等设施设备。常用供水方式-有四种：A）直接供水；B）设置水箱供水；C）设置水泵、水箱供水；D）分区、分压供水排水系统- 分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。常用采暖方式-有三种：集中采暖、局部采暖、区域供热。采暖系统分热水采暖和蒸汽采暖两种系统。通风系统- 按动力，分为自然通风和机械通风；按作用范围分为全面通风和
10、局部通风；按特征，分为进气式通风和排气式通风。空调系统- 按空气处理的设置，可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。电梯 - 按使用性质可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯；按行驶速度可分为高速、中速、低速电梯。设备层- 指将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层。建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层。管道井- 指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。楼宇智能化- 是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管
11、理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）等的综合管理。 第四章 房屋面积知识房屋面积主要有建筑面积、使用面积、套内建筑面积、预售面积、竣工面积、居住面积、公用分摊面积等。房屋建筑面积-指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m，下同）的永久性建筑。套内建筑面积- 指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。房屋使用面积- 指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算（阳台
12、全封闭的算全部面积，半封闭的算一半面积）。预售面积-指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积竣工面积-指房屋竣工后实测的房屋面积。竣工面积有时与预售面积不一致，主要施工过程会有误差。居住面积- 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。公用分摊面积- 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平
13、投影面积的50%。绿化率- 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。第五章 房地产交易知识一 房地产市场分类房地产一级市场- 又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。房地产二级市场- 是房地产开发市场，其经营主体为各房地产公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。房地产三级市场
14、- 购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。 四 房地产转让方式房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属之转移等六种方式。 五 房地产权属登记的种类房地产权属登记分为七个种类：总登记- 也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。土地使用权初始登记- 以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用初始登记。土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。房屋所有权初始登记- 指新建房屋申请人或原有但未进行过登记的房屋申请人，原始取得所有权而进行的登记。4）转移登记-房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、
