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1、2010年9月郑州房地产市场月报营销中心 / 目 录一、宏观政策分析31. 全国房地产政策综述32郑州房地产政策综述103 楼市动态12二、土地市场分析152.1 本月土地市场供应分析152.2 本月土地市场成交分析16三、郑州市商品房市场分析173.1 整体市场状况173.2 住宅市场状况183.3 写字楼市场203.4 商业市场213.5 郑州市商品住宅成交量排行榜223.6 9月郑州地产名企销售额排名23四、 9月媒体监测月度报告234.1 2010年19月报广投放监测数据244.2 报广投放时间分析244.3投放媒体分析254.4投放版面分析254.5 分物业类型投放量分析264.6
2、各区域投放分析264.7 9月广告投放项目排行榜27一、宏观政策分析1. 全国房地产政策综述1.1 银监会重申：坚决遏制房地产投机投资需求 中国银监会统计部副主任叶燕斐8月31日表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。 1.2 土地增值税预征率上涨 普通住宅预征率上涨一倍9月1日，广州市地税局发布通知明确，从今年7月1日起，房地产开发项目土地增值税预征率普通住宅类由原来的1%调整为2%，非普通住宅从2%调整为3%，别墅从2%调整为4%。业内专家认为，此举将加大开发商资金压力，捂盘惜售的情况将会减少，但不会直接导致楼价降低。1.3
3、郑州公租房暂行管理办法实施 再建商品房要配建公租房9月1日，郑州市公共租赁房暂行管理办法开始实施，按照郑州市公共租赁房暂行管理办法，发展公共租赁住房应以可持续经营、保本微利为原则，按照产权性质差异化收取租金。具有政府产权以及政府委托建设的公租房，按市场租金价格的70%收取。商品住房和城中村、旧城改造项目中配建的公租房，可根据政府公布的租金标准适当上浮，幅度不超过20%。1.4 保监会发布首部完整不动产投资办法 9月3日，保监会发布保险资金投资股权暂行办法和保险资金投资不动产暂行办法。暂行办法中明文规定，无论直接投资还是间接投资，险资不可变身地产开发商。办法明确，险资不可以投资开发或者销售商业住
4、宅和直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)。保监会禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。1.5 保监会日前发布新规：险资不可直接投资房地产开发建设9月6日，保监会发布保险资金投资股权暂行办法和保险资金投资不动产暂行办法，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。办法中最大的投资亮点是，险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设，但可以项目公司股权形式投资房产企业。办法指出，保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且
5、该不动产为项目公司的主要资产。1.6 国土部将开展土地和矿业权交易市场专项整治 9月9日讯，国土资源部宣布，从现在开始到2011年底，将开展土地和矿业权交易市场专项整治，规范土地使用权交易市场，进一步深化国土资源管理制度改革。 1.7 银监会暂不会出台新的房地产调控政策中国银监会副主席蒋定之9月17日在上海表示，银监会暂时不会出台新的房地产市场调控措施，并将继续对目前的房贷政策进行跟踪和管理。1.8 房价再涨调控或加码 8月CPI涨3.5%创22个月新高 全国居民消费价格(CPI)涨幅继续扩大。8月份，我国CPI同比上涨3.5%。这是2008年11月以来，CPI同比上涨的最高水平，也是连续22
6、个月以来CPI的最高水平。9月18日上午，国家统计局召开新闻发布会，介绍8月份国民经济主要指标数据。8月份，CPI同比上涨3.5%，涨幅比7月份扩大0.2个百分点。工业品出厂价格同比上涨4.5%，涨幅继续回落，比7月份回落0.5个百分点。对于CPI同比上涨3.5%，环比上涨0.6%，物价涨幅有所扩大的问题，国家统计局新闻发言人盛来运在答记者问时表示，在结构上有两方面，第一是翘尾因素，这个影响了1.7%，占同比涨幅3.5%的48.6%；另外一个就是新涨价因素，主要是由于部分农产品价格上涨所造成的，粮食同比上涨12%，鲜菜同比上涨19.2%，肉禽也上涨了。“综合来看，农产品的价格上涨对新涨价的因素
7、贡献了70%左右。”盛来运说，7月份以后，翘尾因素就会逐渐回落。如果后期通胀预期管理得当，全年CPI控制在3%的宏观调控目标还是可以实现的。此外，盛来运透露，房价统计改革初步方案已经基本出来，计划在国庆节前后向社会公众征求意见。1.9 国土部：政府不得直接插手土地拆迁 9月15日讯，国土资源部通知,2011年3月底前,土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。 1.10 新拆迁条例：公益拆迁也须补偿 9月19日讯，新拆迁条例形成草案初稿。条例显示：政府为公共利益进行的拆迁，必须通过正常的程序，即在取得被拆
8、迁人的同意、给予充分补偿的基础上，才能进行永恒的拆迁。而商业性开发，也必须由开发商与屋主先进行谈判，在达成协议后才能进行拆迁。如果谈不拢，屋主完全可以拒绝让出房屋。1.11 住建部：加快保障性安居工程建设 9月底前必须全部开工 9月20日住建部在官方网站上表示，要求进一步加快保障性安居工程建设，各地项目9月底前必须全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。 1.12 国土资源部：对中部地区实行用地计划指标倾斜政策 9月25日，国土资源部总工程师张洪涛表示，国土资源部将对中部地区实行用地计划指标倾斜政策，保障区内重大基础设施建设、高新技术产业和现代服务业用地需求，合理安排装备制造、新型建筑
9、材料、农产品深加工等产业和大型煤炭能源化工基地的用地；统筹安排跨区域基础设施用地；有序开展城乡建设用地增减挂钩试点工作。 1.13 统计局改革房价统计办法 开发商不再自行上报房价 国家统计局9月25日发布住宅销售价格统计调查方案公开征求意见稿，在70个大中城市范围内，按月调查和收集新建住宅和二手住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料，用于计算价格指数，替代了原来由各开发企业自行上报房价的统计方法。此次调查方案中与以往的统计方法最大的不同是，不再采用原来由开发企业自行上报房价的统计方法。此次征求意见将从9月25日持续到9月30日。征求意见稿指出，新房价统计数据将于每月18日公布（节假日顺延）。
10、1.14 高房价地区增加限价房供应 政策房、中小套型供地计划未完成，不得供地大户型 在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。要在盘活利用存量土地的同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。 1.15 主管部门应明确限价房售价
11、 开发商申请改规划导致未按期开工，必须收回土地使用权 对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的，必须依据城乡规划法规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地1.16 闲地达一年 不得再买地 国土部、住房和城乡建设部9月26日联合发出通知，通知要求如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在
12、非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的，在结案和问题查处整改到位前，该企业将不得参与土地竞买。对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚，还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。 1.17 国土部：闲置地收回优先供应保障房 9月27日，国土资源部颁布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，通知要求，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的各类住房用地的供应。通知规定，非企业原因确需调整规划和建设条件的，必须依据城乡规划法规定的公
13、开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。而对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处。 1.18 保监会:保险资金投资不动产严禁炒地炒房 保监会9月29日召开的保险资金运用监管工作会议上传出的信息表明,保险资金投资养老医疗等不动产投资领域可延伸至县域。按照保险资金投资不动产暂行办法规定,保险资金可以投资养老、医疗、汽车服务等不动产,其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。保险资金投资的不动产,地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市。 1.19 全国叫停三套及以上房贷中国再向房价开刀,
14、为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。措施主要包括以下5个方面：房价过高或上涨过快城市限购;二套房贷首付款不低于50%;将在全国试行房产税改革;督促各地快建保障房和多供地;曝光处罚捂盘惜售等违规行为1.20 国土部：闲置地收回优先供应保障房9月27日，国土资源部利用司负责人就关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知答记者问时表示。通知要求，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的各类住房用地的供应。2郑州房地产政策综述2.1 郑
15、州公租房暂行管理办法实施 再建商品房要配建公租房 9月1日，郑州市公共租赁房暂行管理办法开始实施，公租房的试点建设工作将从今年开始，申请工作将从明年年初全面启动，公租房按市场租金的70%收取。办法显示郑州市公租房有5种来源：政府投资建设或回购的；商品住房、经济适用房以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配套建设的；企业和其他社会机构建设的；廉租住房和公有住房按照有关规定转换的；社会捐赠及其他渠道筹集的。另，房地产开发商在郑州市开发商品住房和经济适用房时，必须在本项目中配建一定比例的公共租赁房。 2.2 全省新建公共建筑须安装分项用能计量设备 9月10日，河南省政府印发了关于加强建筑节能工作的通知。通知显示，商品房达不到节能标准不准卖，有关部门不准通过验收，房地产开发企业在销售房屋时，必须向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息，在房屋买卖合同、质量保证书和使用说明书中写明。 2.3 不申请考古勘探大型基建开
