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1、中国城市房地产市场发展潜力评价基于时序多指标综合评价方法刘贵文1，贺玲2，周滔3（重庆大学，建设管理与房地产学院，重庆，400045）摘要：城市房地产市场发展潜力对城市发展影响重大。不同于传统的静态评价方法，本文采用时序多指标综合评价方法，通过建立影响城市房地产市场发展潜力的评价指标，对全国各区域中心的31个大中城市进行指标数据处理，确定各年度的和综合的潜力评价值，据此进行聚类分析将研究城市分为五类，在分析各城市房地产市场发展潜力的基础上提出一些建议。关键词：房地产市场；发展潜力；时序多指标；聚类分析Evaluation of Chinese citys real estate market
2、development potential review on the method of multiple index synthetical evaluation with time seriesGuiwen Liu1, Ling He2, Tao Zhou3（Chongqing University, College of construction management and real estate, Chongqing, 400045 ）Abstract：Citys real estate market development potential has important infl
3、uence on the development of the city. The paper used the method of multiple index synthetical evaluation with time series other than conventional static synthetical evaluation. Setting evaluating indicators which influence citys real estate market development potential, dealing with credit segment d
4、ata of 31 city in China, determining the annual and comprehensive assessment of the potential value, clustering and dividing the cities into five categories, giving some suggestion on the basis of citys real estate market development potential.Key words: real estate market; development potential; mu
5、ltiple index with time series; cluster analysis1.引言改革开放三十年来，中国社会经济实现了前所未有的大突破，应运而生的房地产迅速成为中国主题经济纵横腾飞的历史推手。中国房地产业从无到有、从小到大、迅速崛起。目前中国房地产市场体系已基本健全，住房保障体系正在逐步完善，建立了以商品化、市场化和社会化为主体的城镇住房制度【1】。城市房地产市场发展潜力的高低，直接 作者简介：刘贵文，男，重庆市重庆大学建设管理与房地产学院教授、博导。邮编：400045 贺 玲，女，重庆市重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生。邮编：400045影响其经济发展水平的高低和人
6、民生活的好坏。但是由于历史沿革、地理位置、经济发展潜力、政策导向、对外活动等多方面因素，作为中国各区域经济中心的31个城市，房地产业却呈现出不同的发展态势。在新形势、新阶段研究我国各城市房地产市场发展潜力，找出它们之间的差别程度，对促进地区城市间房地产市场均衡发展、提高市场竞争力方面具有重要现实意义。2.文献综述定性来看，依据发达国家的经验来看，房地产发展可分为四个阶段，包括：第一阶段：房企要素（土地）驱动阶段，土地对房地产开发企业具有决定性的作用；第二阶段：房企资金驱动阶段，资金在房地产开发中具有驱动作用；第三阶段：房企技术驱动阶段，专业技术是房地产开发的最大推动力；第四阶段：房企创新驱动阶
7、段，创新成为房地产企业的核心竞争力。【2】从这四个阶段的特征，我们可以看出，目前我国绝大多数的开发企业处于要素驱动、资本驱动阶段向技术驱动阶段的转变。在这一新的发展阶段，谁能取胜，仅靠充足的土地储备、雄厚的资金实力还远远不够，技术壁垒逐步提高，房地产行业洗牌加速，专业技术将起到更大的作用。如下图。定量来看，从1998年到2008年，投资占GDP的比重从33.6%提高到57.48%，11年提高了23.88个百分点。在投资快速增长的过程中，房地产开发投资额增长更快，10年时间全社会固定资产投资增长了385.39%，而房地产开发投资额却增长了981.74%，占固定资产投资的比重从4.07%上升到10
8、.38%，提高了6.3个百分点。随着投资的快速增长，我国建筑业近年来也出现了持续快速发展的局面。建筑业总产值快速增长， 11年间增长了324.43%，2008年建筑业总产值相当于GDP的5.67%。另外，房地产行业的快速发展，还带动了一批相关产业的发展。2008年，我国商品房销售面积65969.8万平方米，如果按100平方米一套房子计算，共销售了659万套，如果每套装潢费用按10万元计算，仅装潢支出就达6590亿元，接近我国一个中等省份的国内生产总值。可见，近年来房地产行业的持续快速发展,在我国经济增长中发挥的重要作用。在现有的研究中，对“城市房地产开发投资潜力评价”这一方面研究较为成熟，傅玳
9、在城市房地产开发投资潜力评价【3】一文中，先运用聚类分析法将各类省会城市分类，然后再运用主成分分析法对各类别城市的房地产开发投资潜力进行评价排序。叶贵在房地产区域市场投资竞争潜力的灰色关联评价【4】一文中，通过建立影响房地产区域市场投资竞争潜力的评价指标，运用灰色关联法模型进行评价。这两篇文章的指标体系较为全面，但是其研究都是基于当前的静态分析，没有考虑房地产市场发展的持续时间阶段。而对城市房地产市场发展潜力方面的研究却较少，且往往以定性为主，定量分析较少，即使采用定量研究，也只是对各指标进行独立分析，不能整体、科学的判断一个城市房地产市场综合发展潜力。或者研究范围较狭窄，如中小城市房地产市场
10、发展潜力研究【5】一文是以重庆涪陵为例来说明，没有从全国层面进行综合比较分析。总而言之，还未产生系统地对全国层面的房地产市场发展潜力评价的论文。本文采用的研究方法体系为时序多指标综合评价方法，该方法主要应用于区域经济发展水平研究、行业动态发展评价中，如全局经济效益的综合评价方法与应用【6】、上市公司经营业绩的时序多指标综合评价【7】等。它解决了传统的静态多指标综合评价的缺陷，让决策者和投资者能动态的考察行业或区域发展情况。3.房地产市场发展潜力评价指标体系构建及论证本文按照评价指标体系的科学性、简洁性、全面性、典型代表性及数据可获性等基本原则，通过借鉴城市竞争力指标体系、房地产预警指标体系，并
11、结合房地产本身的特性，选取了3个一级指标，9个二级指标，如表格1所示。（1）增长性潜力指标 本年商品房销售价格/上年商品房销售价格：该指标反映了城市商品房销售价格趋势。（2）效率性潜力指标 房屋建筑面积竣工率：指一定时期内房屋竣工面积占同期房屋施工面积的比率。它能从房屋建筑施工速度的角度反映投资效果和建筑业经济效益。 商品房销售面积/竣工房屋面积：该指标是与“空置率”和“存量”相对的指标，它是反映房地产市场供需状态的一个重要指标。 本年开发土地面积/上年购置土地面积：该指标用来反映房地产企业土地开发的效率。（3）稳定性潜力指标 本年人均完成投资：该指标能反映房地产开发投资的规模和速度。 人均商
12、品房销售额：指报告期内出售商品房屋的人均合同价款。它是商品房销售价格和销售面积的综合指标，它能反映居民对商品房的需求程度和消费能力。 商品房销售面积：该指标能反映一定时间段内房地产市场的消化能力。 商品房销售价格：该指标能反映房地产市场的供求关系和房屋成本。 本年购置土地面积：指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。它反映了开发商对房地产市场的预期。表格 1 中国城市房地产市场发展潜力评价指标体系【8-11】一级指标二级指标单位代码增长性潜力指标本年商品房销售价格/上年商品房销售价格%X1效率性潜力指标房屋建筑面积竣工率%X2商品房销售面积/竣工房屋面积%X3本年开发土地面积/上年购置
13、土地面积%X4稳定性潜力指标本年人均完成投资元X5人均商品房销售额元X6商品房销售面积万平方米X7商品房销售价格元/平方米X8本年购置土地面积万平方米X9评价城市为：北京，天津，石家庄，太原，呼和浩特，沈阳，大连，长春，哈尔滨，上海，南京，杭州，宁波，福州，厦门，南昌，济南，青岛，郑州，武汉，长沙，广州，深圳，南宁，重庆，成都，贵阳，昆明，西安，兰州，西宁，银川，乌鲁木齐31个城市（城市来源为国家公布的35个大中城市，其中长春、厦门、海口、合肥四个城市由于部分统计数据缺失不予评价）。评价指标体系中的数据是笔者根据2003年-2009年中国统计年鉴、中国城市统计年鉴中相关数据直接引用或间接计算而
14、得。（篇幅所限、数据略）4. 房地产市场发展潜力评价模型构建设多指标时间集为，评价方案集为，指标集为。在时间样本点年份方案对指标的属性值记作，矩阵表示时间样本点年份方案集对指标集的“属性矩阵”。4.1评价指标无量纲化一般而言，评价指标有“正向指标”、“逆向指标”和“适度指标”之分。正向指标是指属性值愈大愈好的指标；逆向指标是指属性值愈小愈好的指标，适度指标是指属性值在某一最佳区间为最佳的指标。目前中国房地产业处于高速发展阶段，因此可认为本文选取的指标均为正向指标。不同的评价指标可能具有不同的量纲和量纲单位，为了消除量纲和量纲单位不同带来的影响，决策之前应将评价指标无量纲化处理。本文采取区间值化
15、方法：对于正向指标，令： 式中：、分别为指标在整个时间集年内的最大值和最小值。规范后的矩阵记为 。【12】4.2确定各方案在时间样本点TK年份方案BI的经济效益加权评价值设评价指标间的加权向量为，并且满足单位化约束条件，由简单加性加权法可以求得在时间样本年份方案的经济效益加权评价值为 。写成向量形式，有 其中。对时间样本点集，引进加权向量，并且满足单位化约束条件，于是，方案在整个序时集年内的动态房地产市场发展潜力值加权方法表示为：显然，总量越大越好。为此，构造如下单目标最优化模型： 解此最优化模型，得到：因此，只要知道各个方案在整个序时集年内各个不同年份的房地产市场发展潜力评价值，就可以计算出各个方案在整个序时集年内的动态房地产市场发展潜力值。4.3确定评价指标间的加权向量假定随着时间的发展，各房地产市场发展潜力值指标在不同的评价年度可以取不同的加权系数。同样，可以构造出个单目标子规划模型：解此最优化模型，得到对于个不同的评价年份，可以得到组加权向量。取其几何平均值作为统一的加权向量，可以计算出各个决策方案在整个时序集合内不同年份的房地产市场发展潜
