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1、精装修工程管控指引目 录总 则2（一）编制目的 2（二）编制依据2（三）适用范围2（四）指引说明2第一部分：精装修工程的进度管控31、批量精装修住宅施工前期准备工作12、批量精装修施工全过程管理13、批量精装修住宅工程进度管理24、影响装修施工进度的因素分析2第二部分：精装修工程的进度管控5一、工作面移交5（一）移交毛坯工作面时应注意检查内容5（二）移交时工作面验收内容及标准5（三）交接管控要点示例6附（成品验收标准）11二、精装修工程施工质量控制要求（同一流水段内）13（一）各主要工序作业条件、注意事项及质量检查要求13（二）三、精装修工程成品保护39（一）保护原则39（二）保护范围40（三
2、）具体保护措施40第三部分 精装修工程管理中的其他注意事项48一、样板先行48二、垂直运输的协调措施48三、仓库管理48四、垃圾管理49五、封闭管理50第四部分 整改销项及移交物业51一、保洁及分户整改、移交51（一）保洁工程51（二）分户整改销项及移交物业54二、入伙前预验收管理55（一）预验收工作分工55（二）工作流程55总 则一、编制目的：2016 年，在集团倡导全面实行精装修交付的大背景下，如何通过专业化的探索，提升精装修交付的品质，是每个中海工程人需要面对的课题。2017年，济南公司面精装修住宅交付项目体量巨增，全年在建精装修工程量38.11万（约2200套）。聚焦客户关心的使用功能
3、及观感质量，规范工作面交接、划分流水施工段，强化过程验收、注重质量风险控制点把控。特编制济南公司精装修工程管控指引，以促进各项目精装修施工井然有序，稳步推进。同时，此指引作为精装修施工及过程检查、考核的依据。二、编制依据：结合工程公司总部组织梳理了大量精装修工程的操作指引及过程管理的交流培训，借鉴各兄弟公司精装修施工管理的宝贵经验，编制而成。三、适用范围： 济南在建所有精装修交付项目。四、指引使用说明：本指引共分四大部分，第一部分主要从进度管理方面介绍批量精装修住宅工程进度管控，第二部分主要涉及精装修现场质量管控的要点，第三部分主要介绍精装修工程管理中的其他注意事项，第四部分涵盖入伙前的整改销
4、项及移交物业。第一部分：精装修工程的进度管控1、批量精装修住宅施工前期准备工作1.1精装修设计精装修设计由设计部负责进行，设计部根据项目定位中建议的设计风格、材料、部品、设备及成本指标与建筑设计同步进行精装修设计。在装修设计过程中，项目部要随时跟进，充分考虑设计方案对现场施工的影响，比如装修设计方案对结构的影响（梁高及位置等），特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等等。避免施工过程中造成大量返工，从而造成工期延误。对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等。工程施工的重要节点在设计过程中不要遗漏，必须在图纸中体现。1.2
5、设计合约配合工期设计合约配合工期计划表序号项目基准工期开始时间完成时间前置工序备注1精装修图纸设计60-108-49-2精装修合约分判45-48-413精装修进场1-3-321.3样板房施工样板房包括销售样板房和工程样板房两种，样板房施工是大货施工的重要前提条件，样板房施工可以暴露出大货施工过程中很多问题，避免大货施工过程中出现大量返工，从而延误工期。样板房施工期间由于受场地限制、各工种交错作业多，施工时间紧，需各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。样板房施工过程中要严格按照大货施工的标准来进行施工，包括用材、工序搭接等等。一定要通过样板房施工，提前解决装修过程中的图纸问题
6、及其他技术问题，确定出所有材料样板及工艺样板，为大货装修施工创造前提条件。1.4 施工计划编制大货装修单位进场后，根据现场实际情况，排布详细的总施工进度计划，包括材料进场计划、设备采购计划、劳动力进场计划、分包进场施工计划等等。施工进度计划制定分成三个阶段，第一阶段确定主要进度计划；第二阶段确定主要节点，根据一级、二级节点要求，充分控制土建主包工作面的移交质量、甲供材料进场情况，在充分考虑环境、资源、风险的情况下，结合分楼层流水施工，按工序的逻辑要求，编制节点计划，并把该计划落实到装修合同中；第三阶段确定详细的施工计划：详细施工计划由精装修主包进行制定，必须包括所有工序的施工计划，包含甲分包的
7、计划、甲供材到场计划等，必须排布详细，计划细分到每道工序中每个分部分项工程。1.5 工作面移交大货装修单位进场后，总包单位将楼栋内现场管理权交与装修单位，俗称“精装主包”。但目前绝大部分现场，因工期紧张，精装主包进场时，现场土建主包尚有大量工作未完，尚不具备交场条件。此时，应该逐步按楼层进行交场，交场内容包括土建工作（墙体垂直度、平整度、空鼓率等；天花的水平度；地面的平整度、空鼓率等）、机电施工（点位数量、位置；管道走向等等）、防水施工（卫生间及阳台带水交场）等等。同时，可以带问题进行交场，精装主包接场后，土建单位进场整改，服从装修单位管理。 附：合约总承包与精装单位工作面划分（见下表）部位位
8、 置总承包方精装修单位地面主次卧室、佣人间等施工至地板采暖砼保护层完（要求平整、无空鼓、开裂），没有地板采暖的为结构面完（符合规范要求）砂浆找平层，实木复合地板面层（需结合精装做法调整）客厅、餐厅、储物间、厨房、阳台地面施工至地板采暖砼保护层完，没有地板采暖的为结构面完（符合规范要求）地砖及石材面层，踢脚线等疏散楼梯间、墙面、顶棚如楼梯间无镶贴做法：全部施工完成（符合规范要求），含墙面、地面、顶棚、及其相关附件（如楼梯滴水线、挡水台等）无如楼梯间有镶贴做法：地面施工至结构面完成，墙面抹灰保温面层完成，顶棚结构面完成。踏步及踢脚镶贴（含楼梯滴水、挡脚台等），墙面顶棚装饰做法等卫生间、阳台等地面（
9、所有涉水房间）施工至地板采暖砼保护层完（要求平整、无开裂，必须向地漏找坡），含地板采暖砼下的防水层（通过闭水试验）；完成结构闭水及烟道管道围水试验并确保无渗漏，施工防水、闭水及保护层工作，避免因成品保护造成的后期扯皮；完成上部装饰做法厨房、电梯间、公共前室、施工至地板采暖砼保护层完，没有地板采暖的为结构面完（符合规范要求）完成上部地面镶贴或其他装饰面层其他做法：地毯面层施工至地板采暖砼保护层完（要求平整）没有地板采暖的为结构面完（符合规范要求）完成水泥砂浆找平层（或地砖找平层），完成上述面层做法墙面客厅、餐厅、主次卧、佣人间、储物室等腻子涂料墙面抹灰完成，确保无空鼓、无开裂、无返锈漏网等完成腻
10、子及涂料或壁纸施工阳台、卫生间、厨房等贴砖墙面砼结构墙面施工至结构面，砌筑完成、挂网完成，墙面平整、干净，灰缝饱满等抹灰打底，完成墙面贴砖及墙面抹灰找平工作电梯间、公共前室（含地下室及通车库连廊等）抹灰或墙面保温完成完成，确保无空鼓、无开裂、无返锈漏网等墙面腻子涂料、镶贴干挂等工作、电梯包套等顶棚主次卧室、佣人间、储物间、卫生间、客厅、餐厅、阳台顶棚施工至结构楼板，层高偏差、顶板水平度偏差等问题已整改完成全部吊顶工作地下室及走廊墙面地面顶棚等全部由总包施工完成电梯机房及设备用墙面地面顶棚等全部由总包施工完成水电工程室内混凝土、二次砌筑结构的电气管、盒的预埋、穿带线工作完成，电线穿设完成（开关面
11、板安装完成并调试，验收完成后移交精装单位）；水暖工程的管线预埋完成，施工质量符合验收规范要求；完成户内暖气片安装；等电位接地等相关工作；要求户内所有管道带压与精装单位移交精装单位在带压过程中完成精装施工；户内开关插座面板总包移交后，精装单位在壁纸或乳胶漆施工时自行拆装，并做好成品保护。灯具安装含调试，户内卫浴安装、洗手盆等配套阀门安装等；不含弱电系统公区混凝土、二次砌筑结构的电气管、盒的预埋、穿带线工作完成，电线穿设完成；水暖工程的管线预埋完成，施工质量符合验收规范要求；疏散指示灯具安装等。声控开关、灯具、消防应急灯具安装等细部工作户内收口包括所有门、窗等周边安装完成后的收口工作厨卫间等需要贴
12、砖的门窗洞口由精装完成收口洞口预留按照图纸及其它专业分包要求作好开孔、洞等定位；总承包方按本分包方要求为本分包工程预留之孔洞而分包方未能利用该等孔洞之部分，由分包方负责修补；若发现总承包方未按分包方要求施工，则所有返修及修补等工作由总承包方提供。非混凝土工程作好一切所需的开孔、洞、凹槽等工作施工配合水电接驳提供精装修分包方施工用水、电的接驳点提供的接驳点到用水点的接驳、拆除及消耗的水、电费由精装修分包方自行承担，可安装水电表加以控制施工机械装在现场尚未拆除的的施工机械、脚手架、梯子、起重设备（如塔吊）、升降机等临时设施现场有的设备机械无偿使用安全管理做好现场一切应有防护设施，并做好保护工作；适
13、当收取各分包单位安全文明施工管理押金服从总包及现场安全文明管理规定，交纳部分安全文明生产押金正式电梯承担电梯用电费用负责电梯的成品保护及电梯保管员工资工程资料土建总包单位负责项目竣工备案资料的收集、整理、上报、完成备案，其他分包单位将本单位资料报总包存档。完善精装资料，配合总包完成各项验收及备案工作现场垃圾总包负责全部垃圾外运工作，并指定现场垃圾堆放点，做好覆盖及维护工作确保工完场清，垃圾堆放到垃圾堆放点2、批量精装修施工全过程管理批量精装修工程包含了进场准备工作、隐蔽工程阶段、基础工程阶段、油漆基础工程阶段、活动家具安装阶段、油漆面层阶段、后期安装工程阶段、调试及验收阶段。下面对批量精装修全
14、过程进行拆解并进行工期分析。2.1 进场准备工作进场准备工作包括进场排版放线、门窗的成品保护、瓷砖石材等主要材料的下料图绘制及批量下单、土建工序的检查及整改、机电点位的定位等等。另外，进场准备工作还包括装修单位的后勤保障工作，比如项目管理团队的组建；办公室、库房的搭建等等。2.2 隐蔽工程施工装修工程中的隐蔽工程包括砌筑包管、水电管线改造、天花基层龙骨安装、门框副套安装、厨卫回填及防水施工。土建施工阶段预埋的水电管线与精装修图纸不一致，这就需要对水电点位进行改造。在工作面交接过程中，卫生间带水移交，将卫生间的防水责任彻底转移至精装修单位。2.3 面层施工阶段面层施工阶段包括天花造型制作及封板、
15、油漆施工、墙地砖粘贴、墙面面层施工等。在面层施工阶段，墙地砖、石材的供货极其关键，必须保证供货的及时性，同时施工过程中，要注意面层成品的保护。2.4 安装工程阶段装修工程中的安装工作包括橱柜衣柜安装、淋浴房镜柜安装、门套踢脚线安装、天花灯具安装、洁具五金安装、门扇安装等等。在安装阶段，各分包将同时进场，这就要求精装主包的管理必须全面到位，所有分包遵从精装主包的管理。下面以 100 米的住宅楼精装修工程为例，将各工序进行拆分、工期分析详见工序分析图。3、批量精装修住宅工程进度管理工程进度管控，必须要确定进度计划中的关键线路及关键工作。关键线路所花费的时间代表完成这个项目的最短时间，关键线路上任何工作的延迟，将导致整个项目总进度计划的延误。因此，进度管理的主要工作
