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1、word基于实际案例的楼盘选择与楼层选择的决策分析一、案例简介X教师打算购置住房，有四个备选的楼盘，分别为：华东交大附近的楼盘、万达广场的奥克斯楼盘、位于新建县的海天阳光以与绿地公司开发的学府公馆。现简介四处楼盘的情况。华东交大：楼盘到华东交大步行5min，离地铁很近，楼盘结构不太好，小区也不太好，价格比拟廉价，假如买3室1厅，60万左右，均价5500/ m2左右。奥克斯：两种户型，3室2厅的为97m2左右，3室1厅的为87m22左右，买的话大约可打9.8折，但与某某市坟地瀛上隔湖相望，且采光不好。海天阳光：位于新建县，到万达开车89min，到华东交大20min，均价为/ m2，附近无地铁，楼
2、盘大，环境很好，很优美，两种户型，3室2厅的为131m2左右，3室1厅的为110m2左右.2，有三种户型，分别为90m2位于楼层的中间，南北不通透，不是很好、107m2、109m2假如是同一楼层，价格与107 m2价格一样，这两种户型均不存在视线障碍，此楼盘附近有汽车站、省政府、某某大学医学院、2号地铁可到华东交大前的1号地铁。房子不多，现在只剩下两栋，采光均没有问题，232层中，2层最廉价，8500/ m2，越往上越贵，16层最贵，之后价格逐渐降低，911层由于灰尘太多，不作考虑，8、18层风水不好，也不作考虑，20层以上噪音大，且越高越不抗震。2。二、采用的决策方法现要从四个楼盘选一个，分
3、析楼盘的根本情况，结合X教师的个人偏好，楼盘的优劣用五个属性去衡量，这五个属性是：环境，交通，户型，价格，离单位远近。由于教师不太有可能变换住所，所以不考虑“升值空间这一属性。本问题属于多属性决策问题，求解多属性决策问题的方法很多，没有哪种方法是十全十美的；而且，对于同一个决策问题，采用不同的方法求解往往会得到不同的结果。这就产生了选用哪种方法，采用哪个结果的问题。比拟可靠的方法是多用几种方法求解，并综合比拟所得到的各种结果，以获得结论性的方案排序。常用的求解多属性决策问题的方法有简单加权和法、层次分析法AHP、TOPSIS法、ELECTRE法、基于估计相对位置的方案排队法、PROMETHEE
4、等，在对方案集X中的备选方案排序过程中，为了使评价结果更可靠，可以根据问题的特点，同时选用几种适当的多属性决策方法求解。由于本问题中只有“价格属性的属性值可以量化，其它属性的属性值都不可以量化，所以简单加权和法、TOPSIS法不适合；ELECTRE法、PROMETHEE都是假设属性为效益型，而此题中的“价格为本钱型属性，所以也不采用ELECTRE法和PROMETHEE法求解此题。因此，采用层次分析法AHP、基于估计相对位置的方案排队法分别对此题求解，当然这两种方法求得的结果可能一样也可能不一样，但是，此题比拟特殊，此题只是想选一个最优楼盘以便买房，所以两种方法求得的结果如果全排序不一致，但是最
5、优的两个楼盘选择是一致的话，那么也可以得到结论，那就是：两种方案得到的一致的最优的两个楼盘就是决策人的最优选择。三、选择楼盘一层次分析法直接确定这五个属性的权重难度有些大，所以根据Satty给出的属性间相对重要性等级表见表1设定目标重要性判断矩阵A为 相对重要程度定义说明1同等重要两个目标同等重要3略微重要由经验或判断，认为一个目标比另一个略微重要5相当重要由经验或判断，认为一个目标比另一个重要7明显重要深感一个目标比另一个重要，且这种重要性已有实践证明9绝对重要强烈的感到一个目标比另一个重要得多2,4,6,8两个相邻判断的中间值需要折衷时采用表1 目标重要性判断矩阵A中元素的取值Saaty给
6、出了求近似值的方法，算法如下：A中每行元素连乘并开n次方：求权重：A中每列元素求和：计算的值：用上述近似算法求得上述矩阵A的=5.369，小于5阶矩阵的临界值=5.45，可以通过一致性检验，这时的本征向量为在此题当中，只有属性价格的属性值可以量化，所以首先对价格属性的属性值量化，结果见表2。表2 各楼盘的价格属性数据 ji价格千元/m2华东交大奥克斯海天阳光学府公馆9 对表1的属性值用线性变换作数据预处理，结果见表3表3 表1经线性变换后的属性值表 ji价格千元/m2华东交大奥克斯海天阳光学府公馆0其它的四个属性环境，交通，户型，离单位远近的属性值无法量化，所以通过在各属性下各方案对优劣的比拟
7、求得每个属性下各方案的权。华东交大、奥克斯、海天阳光、学府公馆四个方案分别记为、，各方案在各属性下比拟的结果如下：环境11/21/81/9211/61/78611/39731交通1341/21/3121/31/41/211/52351户型11/31/41/5311/21/44211/35431离单位远近14561/41341/51/3141/61/41/41由上述各表可以求各属性下的最大本征值和权向量。各属性下的最大本征值见表4.表4 各属性下的最大本征值环境交通户型离单位远近环境 交通 户型 价格 离单位远近四阶矩阵的=4.27，由表3可知，四个属性的最大本征值均小于，所以相应的四个比拟矩阵
8、均通过一致性检验。五个属性构成如下决策矩阵： = 由可知，(二)基于估计相对位置的方案排队法第一步，权重设定。在用基于估计相对位置的方案排序法解此题时，5个属性的权重仍沿用AHP的结果，即 。第二步，进展方案成比照拟，给出优先关系矩阵。由AHP中的比拟矩阵可得各方案在5个属性下的优先关系矩阵分别如下：环境1000110011101111交通1110011000101111户型1000110011101111价格1111010101110001离单位远近1111010101110001第三步，确定各方案对的总体优先关系取，选定阀值A=1.05，如此因此，；用同样的方法可得：因此，；因此，；因此，
9、；因此，；因此，。各方案总体优劣的优先矩阵如下：1000110011101111第四步，计算方案的总体优劣的排队指标值。第五步，根据排队指标值，方案的总体排序为层次分析法的方案总体排序为，虽然两种方法得到的总体排序不同，但是从这两种方法的排序结果可以看出，方案均分别处于前两位，由此可得出结论：学府公馆是最优选择，假如学府公馆无剩余楼房，如此选海天阳光。三、选择楼层通过对四个楼盘的分析知，最优楼盘为学府公馆。现对学府公馆的楼层选择作分析。对于楼层的选择，主要从视野、通风采光、私密性、卫生、粉尘、噪音、风水等方面考虑。 在案例分析中，通过X教师对学府公馆楼层的描述知，911层由于灰尘太多，不作考虑
10、；8、18层风水不好，也不作考虑；20层以上噪音大，且越高越不抗震，20层以上也不作考虑。因此经过初步的筛选，现可供选择的楼层有：17、1217、19层。1-2层：视野最差，楼下出入汽车噪音大，地漏容易返味，蚊虫多，潮气比拟大，私密性差，会受到周围环境的干扰，不具备较强的个人隐私性。因此1-2层不作考虑。3-5层：视野较差，看不到户外景观。6-7层：视野一般，看得到户外景观但不是最优观赏高度。学府公馆周围环境比拟好，而且X教师喜欢高品质、环境好的房子，而37层不能最优的观赏到户外的美景，所以也不作考虑。12层：12层为浮沉层，是空气污染物密集的高度，一般不选此层。13、14层：13在西方代表背
11、叛、死亡等，在中国还是有不少人忌讳这个数字的；14这个数字，许多人认为它的谐音与死相近，也被认为不吉利。因此，为了完美之计，暂不考虑这两层。15、16、17、19层：占有高度的优势，不会被遮挡，拥有较好的景观、通风、采光之绝对优势，通风采光根本不会受到外界因素影响；尘土、噪音、光线污染也少； 私密性好，可以不受或者少受周围环境的干扰，个人的隐私性较强；卫生较好，没有蚊子，防盗好；下水管道不会有异味。由于总共有32层，16层处于中心位置，既具有高层住宅的优势，又不会太高，综合各方面因素应该是最优位置，最符合X教师高品质、环境好的偏好，而且16这个数字非常吉利，是个幸运数字。虽然16层的价格是最贵的，但价格这一属性远不如环境这一属性重要，而且这个价格仍在X教师的最大承受能力X围之内，所以建议X教师选择16层。16层有三种户型，分别为90m2、107m2、109m2。其中，90m2的户型位于楼层的中间，南北不通透，不是很好；在同一楼层，109m2与107 m2这两种户型的价格一样，均不存在视线障碍。由此，建议X教师选109m2的户型。四、结论通过上述分析，最优的楼盘选择为学府公馆，假如学府公馆没有剩余的楼房，如此选海天阳光。学府公馆这一楼盘建议选16层的109m2的户型。 /
