《【地产文案】成都》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【地产文案】成都（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 成都/休闲文化的楼市 成都/搓麻 成都人爱打麻将，国内人都知道。即使不是周末，我们都能看到小店里、宾馆里、甚至办公室里到处都摆上麻将。但是，为老百姓盖“麻将楼”，以此还带动了房地产，你就没听说过了吧。 在成都市东北处有个新建的几十万平方米的小区，就是这样的“麻将楼”。不过她有一个很好听的名字的，叫“芙蓉古镇”。当然也不全是打“麻将”之用，还有其他玩的东西。房子卖得很火，平时寂静，周末热闹非凡。芙蓉古镇的现象反映了成都地产的一个侧面。 成都是一座休闲城市，同时也是西部最大的城市，还是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。成都人的休闲文化在全国出名，川菜、美女享誉世界。武侯祠、杜甫草堂、青羊宫
2、等历史文化景点，给成都增添了无尽的历史文化氛围。成都是拥有多门表演艺术的文化名城，戏剧、音乐、舞蹈、曲艺、杂技、木偶、皮影演出均具广泛影响。 从20世纪90年代中期开始，成都的人居环境建设取得了长足进步。被联合国人居中心授予“联合国人居奖”的府南河改造工程的启动，标志着成都的人居环境变化产生了质的飞跃。随后，沙河改造工程于2001年启动，南延线、成灌高速路、三环路、五路一桥等特大市政工程的开工或竣工，使成都的环境硬件建设大有改善。 四面开花 据蓉城周报的陈泉和苏勇军介绍，至2003年的这几年，随着成都市向东向南发展战略出台和实施，旧城改造和人居环境工程纷纷上马，成都的房地产业也蓬勃发展。从19
3、98年开始，伴随府南河改造工程竣工，本土的置信、锦官新城、青年房产等知名企业迅速崛起，著名的外地房地产企业万科、万达、中海名城等也趋之若鹜。可以说新的地产格局已改变了成都“南富、西贵、东穷、北匪”的局面。 在产品类型上，成都的房地产产品经历了单一的公寓到别墅，由错层到跃层、小高层等形式的演变。成都人的购房习惯强烈体现出地域性。拥有较高收入的群体基本居住在城南的中高档楼盘里，而对于经济承受稍微困难的群体，对于房子的区域性选择较价格和房屋功能次之。 近一两年，精装小户型备受年轻一族喜爱。关 于居民的购房习惯，购房者通常考虑的顺序是价格、房屋功能、环境、交通、社区配套、以及上班远近等。 成都的房地产
4、发展形势，主要体现为城南板块遥遥领先和城东板块和郊县板块初步发展。虽然城南板块发展领先，但是其土地价格等开发成本过高，对于不太富裕的成都购房者而言，无疑提高了门槛。 相对而言，城西的楼盘却越来越好卖。从羊西线两侧，到犀浦镇和郫县城区，数十个楼盘都异常热销，并引发了一场投资购房热。城西金牛区、郫县与高新西区连接地带，被称为成都楼市的“黄金三角区”。 “在西边上班，环境比以前好多了，但上下班的确有点麻烦，所以想在单位附近安个家，至少上下班要省很多时间”。在高新西区，有此打算的人不在少数。高新西区是成都的高新技术产业基地，有5万多科技人员在这工作。这些人收入高，对居家社区、生活服务的需求特别强烈。
5、“黄金三角区”还吸引了众多高校前来建立新校区，包括西南交大、成都中医药大学、四川大学工商学院、电子科技大学，数万名师生也是高新西区楼市不可小视的庞大消费群。 “怎么估计都不为过！”四川大学经济学院副研究员杨文武博士认为，这一庞大的新兴消费群，将给郫县、金牛等区域带来巨大的消费能力。 营销取胜 在产品营销上，各大房地产公司普遍采用的营销模式是：前期依靠大量的广告投入来吸引购房者，待房子卖到一定程度时，减少广告投入，加大社区宣传，依靠业主的人际关系带动销售，这成为成都市中高档楼盘的一个典型营销模式。 2003年的成都房地产市场，呈现出开发规模稳步扩大、商品房销售持续走旺、房价稳中有涨的特征。共完成
6、投资245.4亿元，占成都各项投资领域的20.7%，商品房销售价格平均每平方米比2002年上涨了102元，商品房销售面积达到966.35万平方米，比2002年增长了18.5%，有力地推动了成都经济的发展。 至2003年的几年中，在西部大开发和跨越式追赶的政策背景下，成都根据自身实际和优势，确立了机械、电子、医药及食品为四大支柱产业。今后5年的发展目标，是要把成都建设成为中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市。SWOT分析法【图文】SWOT分析法（自我诊断方法）是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。利用这种方法可以从中找出对自己有利的、值得发扬的因
7、素，以及对自己不利的、如何去避开的东西，发现存在的问题，找出解决办法，并明确以后的发展方向。根据这个分析，可以将问题按轻重缓急分类，明确哪些是目前急需解决的问题，哪些是可以稍微拖后一点儿的事情，哪些属于战略目标上的障碍，哪些属于战术上的问题。它很有针对性，有利于领导者和管理者在单位的发展上做出较正确的决策和规划。1、SWOT的含意SWof四个英文字母代表Strength，Weakness，Qpportunity，Threat。意思分别为：S，强项、优势；W，弱项、劣势；0，机会、机遇；T，威胁、对手。从整体上看，SWOT可以分为两部分。第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要
8、用来分析外部条件。另外，每一个单项如S又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。在发达国家，许多公司、医院、政府机构、工厂、学校，不管是盈利单位，还是非盈利单位，都非常关注本单位的发展。所以，他们经常用这种方法进行分析、研究，有的一季度一次，有的一年一次，有的甚至一两个月一次。因为他们已经习惯了对目前的情况、存在的问题、条件和环境的变化经常进行了解，以期得到较清晰、连续的跟踪，并根据自己的发展目标，做出一套相适应的计划和规范来保证达到目的。他们非常希望知道本单位的市场、产品、顾客、服务等的定位情况。比如我在英国留学时，许多教师在给我们上第一堂课时都会先声明：“同学们，
9、不论你们有什么问题，都可以随时问我。这是我办公室和家里的电话。不要怕麻烦或不好意思。”当我问老师为什么要这样时，老师说：“因为学生就是我的顾客，是这些顾客给我发的工资。我的产品是讲课，产品的质量好坏直接影响到我的顾客。如果他们不愿意听我的课，可能我就不会有工资了。”又如：在英国的大街上，无论你遇到什么困难，你都可以去找警察。而警察也会非常热心和耐心地问你，他能为你做些什么。这是因为警察非常清楚他们的工资来自于纳税人，而大街上的行人就是纳税人，他们的服务对象就是纳税人，他们所提供的合格产品就是为纳税人服务。作为领导者和管理者首先要明确：我们的顾客是谁？在哪儿？产品是什么？应该提供什么服务？在管理
10、运作中怎样应付不断出现的变化？存在哪些威胁和竞争对手？会发生什么样的竞争？怎样去改进并完善自己？只有这样，事业才能发展壮大。用SWOT分析法分析国内单位时，一定要考虑到中国的国情和单位的具体情况，不能全盘照搬。只有将SWOT分析法同本单位的实际结合起来，并考虑到中国的文化、经济、政治、人文等因素，才能得出较正确的结论。2、案例用SWOT分析法分析国内一个培训机构（为便于分析，暂不考虑人文、政治等因素，表85）。S：强项，优势（外部）在国内外有一定的知名度，是层次较高的培训机构之一，具有几项培训的资格。（内部）有一部分素质较好、积极肯干的员工；有一批国外赠送的设备（交通工具、计算机、教学设备等）
11、，这些设备质量较好；受训人员层次较高，有政府官员、也有企业管理者。W：弱项，劣势（外部）顾客面较窄，仅限于政府官员和部分企业领导；在一些培训班的组织上受制约较多；没有形成自己的网络，信息反馈少；没有在外面叫得响的、具有自己特色的产品；对外宣传力度不够，对外联络不够广泛、主动。（内部）少部分人员自身素质不高，达不到现代培训的要求，缺少自己的师资力量，没有能够承担高层次讲课的教师；单位的福利差些，人员的数量和工作所需相比多了些。另外，行政后勤人员多于培训人员，大锅饭的意识较浓，管理还不够完善。以上两项是单位的内部环境和情况。O：机会，机遇（外部）国内外有不少单位希望同该培训机构建立友好关系，进行资
12、助并建立合作项目；国内的高层次培训需求量大，培训市场大。有不少单位希望接受高级管理强化培训，并到国外进行实地考察、研究。（内部）已有许多待开发的项目，包括和国外的合作项目；有能够开拓创新的人，有能力执行国内、外的项目；还可以进行多方位的开发，如出教材、拍电视片、建立联合网络；有可开发的大市场，也可以创造出较好的产品。T：威胁，竞争对手（外部）国家又成立了一家类似的培训机构，并给予较大的投 入，如人员、资金等；许多省、市、自治区和各部、委相继成立了自己的培训机构，在本系统内进行行业管理培训；这些机构都在扩大自己的市场，寻找自己的顾客；培训课程的内容雷同或相似。（内部）产品单一，质量和内容有待根据
13、发展和现时需求而提高。自满感较强，服务意识不到位；管理机制未进一步理顺，少部分人员由于福利较差而不稳定；工作量安排不合理；激励机制和奖励制度不健全。没有自己的CI（企业文化）和中期、远期目标。以上两项是外部环境和情况。3、分析从以上SWOT分析中可以看出，在目前的情况下，这个单位内部和外部情况从总体上来讲还是基本可以的。但是如果不抓紧对发展的研究、分析，则很快就会滑向劣势。因为它的优势是暂时的，随着市场的发展和需求的变化，如果不迅速扩大自己的市场范围，提高产品质量和服务意识，则势必会遇到强劲的挑战；如果不能适应，还会被淘汰。而制约着市场和产品的重要因素之一就是管理，这样一来就给这个单位的管理层
14、提出了一个刻不容缓的、需认真考虑的问题：怎样针对主要问题加强管理，改变观念，适应形势，完善发展。从内部讲，首先这个单位应充分利用自己目前的优势，如声誉好、层次高、有资格认证等。其次，它应该抓紧时间，立即策划自己的CI（企业文化），尽快提高自身素质，改变观念，使单位和员工适应市场的变化和发展，用经济的观点和意识去考虑问题、分析问题、解决问题。同时，它应迅速建立一支高质量的师资队伍，开始研究市场需求，并能讲授市场上急需的课程。第三，加紧同外单位的联系，利用召开反馈会、通气会、研讨会和其他手段，持续、稳定地提高自己的知名度。这个单位的领导层应该通过SWOT反映出来的情况，清楚地意识到本单位在发展道路
15、上所处的环境和可能遇到的威胁与挑战；这些竞争会威胁到单位的哪些领域，危及到自己的哪些产品、顾客和市场。同时，还要认真分析、研究单位内部的具体问题，如为什么少部分人心不稳，是单位的福利差，还是看不到单位的希望和前途，或是其他原因。人心问题非常严峻，因为它可以引发许多其他意想不到的后果。从外部情况来看，这个单位由于自己的优势较多，所以它生存的机会、发展的机遇比较多。这些可以转化为发展的有利因素，有时也可以转化为不利因素，关键就是怎样看待、处理和把握这些优势，使它们向有利因素方面发展。决不能躺在这些优势和以前的成绩上，不再开发新的领域，不再拓展新的市场。对其他的竞争对手，应清楚地看到他们能在这里分得多少市场份额，形成什么威胁，能给本单位留下多少比例，并制定一个整体战略决策。面对众多竞争对手是个非常棘手的问题：第一你不能取消这些培训机构；第二你不能干涉那些培训机构的市场；第三你本身没有下指令性文件要求别人接受培训的权利。这样，激烈的竞争就出现了。4、总结从以上的分析来看，这
