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1、项目可行性研究报告温州生态园南仙花苑A-2地块项目可行性研究报告目录第1章总论1第2章项目背景4第3章市场情况分析与需求预测21第4章项目方案33第5章环境保护39第6章土建工程41第7章公用工程44第8章管理组织机构56第9章项目实施进度安排58第10章投资估算与资金筹措59第11章财务效益评价60第12章结论与建议62第13章附表一63第1章 总论第一节 项目提要一、 项目名称：生态园南仙花苑A-2地块项目二、 项目建设地点：瓯海区三垟街道瓯海大道北侧香缇锦园以东三、 项目开发商：温州万科中梁置业有限公司四、 项目开发商法定代表人：张瑜五、 项目性质：新建商住楼六、 项目概况：生态园南仙花
2、苑A-2地块项目是由万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司联合开发的。工程位于：温州瓯海大道以北，铁道南路以南，汤家桥南路以东，三垟大道以西。生态园南仙花苑A-2地块项目项目总用地面积53747平方米，总建筑面积为187281.38平方米，住宅、商业建筑及配套面积145063.15平方米，地下建筑面积41117.29平方米。容积率1.5，建筑密度15%，绿化率40%。七、 建设单位温州万科中梁置业有限公司是万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司为开发该地块而临时联合成立的一家公司，该公司位于温州市三垟街道吕家岸路117号（一层），经营期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表
3、张瑜，公司注册资本50000万元，是一家主要从事房地产开发的私营有限责任公司(自然人控股或私营性质企业控股)。八、 组织管理项目建成前，由温州万科中梁置业有限公司项目部统一领导，项目建成后实行公司经理负责制。九、 环境保护本项目为中高档商品房住宅，以保护生态环境为主题，与生态园相协调，与三垟湿地的自然相互适应，绿化率达40%。施工过程中采取相应的水土保持、施工噪声、施工扬尘等方面的防治对策和保护措施；运营期生活污水处理达标后纳入市政污水处理系统；备用的发电机产生的燃油废气、住户厨房油烟以及地下车库汽车尾气经专用烟道至楼顶排放；做好发电机、排风机等配套设备的隔声、消声、减震措施；生活垃圾委托环卫
4、部门清运处理。十、 项目实施进度安排本项目于2013年6月开工，预计工期为30个月，即2015年12月完工并经验收合格后即可交付使用。十一、项目总投资 经预算，本项目所需资金240018.37万元，其中建筑安装工程费47388.64万元，企业自筹资金150000万元，占总投资的62.5%；申请银行贷款35000万元，占总投资的14.6%；不足部分来源于房地产预销售款。贷款期限为三年，贷款年利率为8%，第一年还款10000万元，第二年还款15000万元，竣工后将剩余的钱还清。详见附表一。十二、资金筹措（一） 申请国内金融机构35000万元;（二） 企业自筹资金150000万元；（三） 房产与销售
5、款55000万元十三、社会效益1、 可以调整温州房地产市场布局结构，建设现代化大城市。2、 推动区域经济发展，有利于温州房地产市场的多元发展。3、 带动温州市其他相关产业的发展。4、 有利于调整产业结构，增加社会就业。第二节 可行性报告依据一、 委托方提供的各项原始资料及有关数据；二、 土地证：温公共资源中心土告字201281号三、 建设工程规划临时许可证，编号201343；四、 浙江省房地产协会和浙江省房地产估价师协会统计的相关数据；五、 浙江省相关定额。第2章 项目背景第一节 项目建设的有利条件一、 自然条件温州生态园自然风光秀丽，名胜资源丰富，有仙岩、瑶溪两个省级风景名胜区，茶山、天柱两
6、个市级风景名胜区。大罗山117平方公里，界于瓯江和飞云江之间，有朱自清笔下的梅雨潭，有四季果蔬飘香的茶山五美园，是我市城市的重要生态屏障，被誉为“天下第二十六福地”； 三垟湿地与大罗山相连，面积13平方公里，内部水网密布，由161座岛屿组成，“垟漂海面，云游水中”，是刘宋谢灵运诗词中的“蕙薄兰渚”，素有“浙南威尼斯”的美誉。因位置独特、内涵丰富和功能重要，温州生态园被亲切地誉为温州城市的“绿肾”和“绿肺”。二、 地理位置温州生态园位于现温州市区的东南部，是温州市未来大都市的核心，将成为温州主城区、永强片、瑞安城镇群三大组团围绕的大都市内圈层的绿心。由大罗山和三垟湿地组成，总面积约为130平方公
7、里。其中，大罗山117平方公里，界于瓯江和飞云江之间，由四景一水网构成，集山、水、田、滨海于一体，是我市城市的重要生态屏障，有城市 “绿肺”之称。三垟湿地与大罗山相连，面积为13平方公里，内部水网密布，由160余座岛屿组成，自然风光十分秀丽，属于古老的冲积平原，有城市“绿肾”之称。此外，东部与龙湾区永强片相连，南部同瑞安城镇群接壤，西部是高教园区和瓯海区，北部余脉直抵瓯江。生态园区对市区的大气污染、水污染、噪声污染及小气候环境将起到良好的调节和改善作用。三、 自然资源生态园是大自然赐予温州人民的宝贵财富。目前，生态园内有仙岩和瑶溪两个省级名胜风景区，茶山和天柱两个市级名胜风景区，大罗山被古代道
8、家称为天下第二十六福地。大罗山三垟湿地是杨梅乡、柑桔洲、棱角园、桂花山。生态园内山水相嵌、奇岩异洞、瀑布深潭、名寺古刹，集山、水、洲、濒海于一体。有着优越的区位条件，高品位的风景资源，深厚的文化底蕴，优质的生态农业，具有旅游资源的综合性优势和发展生态产业的物质基础。（景点分布）三垟湿地位于温州瓯海区梧埏片，其北部主要为城市中心区，东部隔大罗山与瓯海永强片相连，西部以南塘大道为界，南部隔高速公路为温州市高教园区，面积11平方公里。三垟湿地水网密布，纵横交错的河道将其分割成大小各异的160 余个岛屿，水域面积占总面积的56%，东南被茶山环绕，峰峦叠翠，山环水绕，自然风光秀丽，被称为“浙南威尼斯”。
9、大罗山最高海拔704米，岩石结构大多为花岗岩，山势十分巍峨，山体面积114平方公里，内含古寺（塔）、摩崖石刻、遗址等文物48处，分属瓯海、龙湾与瑞安两区一市，主要包括仙岩、茶山、瑶溪和天柱寺四大景区。仙岩景区以瀑潭景观享誉全国，朱自清笔下的梅雨瀑、梅雨潭几乎植根于所有中国人心目之中。仙岩景区由虎溪连接而成包括梅雨瀑、梅雨潭在内的五潭三瀑与凝灰岩山体结合的自然山水景观，在温州地区堪称最佳，是大罗山景区自然山水的代表，加上化成洞景区的清幽洞景，天河景区浩淼的水景，以及整个仙岩景区保持良好的生物群落、珍稀动植动种，使得仙岩成为整个大罗山景区最具有自然山水生态旅游开发潜质的景区。瑶溪风景区位于大罗山东
10、北部，温州龙湾工业新区西南侧，景区与温州港、温州机场咫尺之遥，交通区位优势在大罗山西大景区中得天独厚。同时，瑶溪景区与天柱寺景区同处大罗山东麓，景区内可直接眺望东海海景与日出景色，瓯江、东海、龙湾新区城市景观与瑶溪山水景观交相辉映，是瑶溪景区景观资源的一大特色。天柱寺景区位于大罗山东南片区，东临温州龙湾工业新区，南临瑞安区，以山峰、飞瀑、碧水、寺院为特色景观，是温州新区的城市背景。天柱寺在天柱峰下，四周群山环绕。天柱峰，独秀挺拔，高插云霄，如柱鼎立。寺以峰名，峰因寺彰。附近有湖山胜景，古刹筠风、东海朝晖、广寒小憩、西潭飞瀑、成洞横云等六景。四、 基础设施浙江省十届人大常委会第二十八次会议审议通
11、过了浙江省温州生态园保护管理条例，温州生态园将投资30亿元，完成十余项基础设施建设，这些基础设施建设分别有：完成三垟大道（黄屿段）建设工程；沙河二期旧村改造工程；三垟湿地环境整治工程；马屿垟（小水潭）农家乐项目、生态体验岛工程；黄屿大道建设工程；生态廊道工程；两路安置房工程；北出入口工程；三垟大道（湿地段）建设工程；3.8万平方公里湿地公园和道路拆迁工程；旧村搬迁安置房工程等.五、 经济发展温州生态园附近的三垟湿地经济发展良好。目前陆域面积占区域总面积的70.9%，水域面积仅占区域总面积的29.1%。陆域的47%为人工栽种的瓯柑，15.2%为城镇建设用地，其他农业用地、撂荒地、水塘等占37.8
12、%。水域中50%以上的区域设有养鱼的网箱。此外，周边拥有大罗山、仙岩景区、瑶溪景区等等一系列的旅游资源，为整个茶山的经济带来发展。温州乐园和大学城的建立，带动了周边产业的发展，拉动了经济内需，与其他城镇相比，茶山镇的经济与环境相协调的发展模式成效显著，更加符合可持续发展原则。六、 社会事业温州生态园是集自然生态、生态旅游中心、生态教育中心、生态休闲中心和生态人居为一体的世界温州人的“生态家园”。 其中，大学城是该区域发展强盛的重大因素。温州高教园区,包括温州大学,温州职业技术学院,温州医学院.是浙江首批六所高教园区之一，高级人才培养、科学研究和交流的中心，学、研、产一体化发展的城市新区，面向2
13、1世纪适应市场经济体制和中心城市地位、生态化和信息化的高教园区。温州生态园也是重要的旅游景点，生态园是大自然赐予温州人民的宝贵财富。目前，生态园内有仙岩和瑶溪两个省级名胜风景区，茶山和天柱两个市级名胜风景区，大罗山被古代道家称为天下第二十六福地。大罗山三垟湿地是杨梅乡、柑桔洲、棱角园、桂花山。生态园内山水相嵌、奇岩异洞、瀑布深潭、名寺古刹，集山、水、洲、濒海于一体。有着优越的区位条件，高品位的风景资源，深厚的文化底蕴，优质的生态农业，具有旅游资源的综合性优势和发展生态产业的物质基础。七、 发展规划作为温州生态市建设的重要载体，温州生态园被省政府列入生态省建设十二项重大项目一号工程和浙江省“99
14、1”循环经济温州市一号工程和省旅游建设重点项目。温州生态园总体规划已经由温州市政府批准实施。总体规划按照“生态有效保护，资源综合利用，人与自然交融，发挥生态效益，实现可续发展”的原则，实施分期建设规划，近期以生态修复、生态人居建设、旅游开发、招商引资、健全机制为工作重点；中期将进行大罗山生态景观核心区建设，形成区域旅游服务中心，进行协调区内各项旅游地产项目建设，进行湿地生态人居项目和山地生态人居项目建设；远期将全面恢复生态系统，力争生态服务价值达到理论值的80%,达到基础设施完善、环境优美生态良好、旅游服务产业发达，社会稳定文明和谐，形成生态保护与生态经济双赢的良性发展态势。生态园将建设成为具
15、有国际品位和瓯越文化特色的生态旅游中心、生态教育中心和生态休闲中心，使温州生态园成为温州走向世界的“山水乐园”、世界温州人的“生态家园”、温州大都市的“城市花园”的区域品牌，成为温州生态城市建设的“明珠”。总目标：将温州建设成为国际性轻工城及我国东南沿海重要的工业、商贸、金融、港口、旅游城市，实施“一港三城”发展战略，加快从“滨江城市”向“滨海城市”的发展步伐，促进经济社会全面、协调、可持续发展，进一步加强生态城市建设，为提前实现现代化奠定基础。 1、 中心聚集，南北伸展。2、 点轴开发，分片均衡。3、 优化小城镇（重点镇）布局小结：虽然现在茶山镇还属于郊区，但是未来城市规划发展将逐步向此地拓展，因此该地未来发展潜力大。八、地方政策生态园规划、保护、建设和管理应当纳入温州市国民经济和社会发展规划，坚持科学规划、有效保护、统一管理和永续利用的原则。 省和温州市人民政府及有关职能部门应当加强对生态园规划、保护、建设和管理工作的领导；龙湾区、瓯海区、瑞安市人民政府和其有关职能部门及乡（镇）人民政府、街道办事处应当切实履行职责，做好生态园保护管理的相关工作。建设项目的选址、布局，建（构）筑物的高度、体量、造型、风格和色调等，应当符合生态园总体规划和详
