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1、有关深入加强本市危旧房改造工作的调查汇报 伴随“三年一中变”任务马上顺利完成，本市的城市环境面貌发生了显著改变，取得了令人瞩目标成就。根据省委、省政府的要求，“2021年一大变”工作也要同时布署推进。我室在对“2021年一大变”工作进行前期调查研究的过程中，发觉本市老城区的危旧房屋问题比较严重，较大影响了广州中心城市的环境面貌。为此，我室专门组织调研组，对本市危旧房改造工作情况、存在问题进行调查研究，并前后赴上海、北京、福州等城市进行学习考察，研究探索深入加强本市危旧房改造工作的政策方法。现将相关情况及我们的提议汇报以下：一、本市危改工作的基础情况及面临的关键问题和困难从上个世纪80年代开始，
2、本市在公房租金收入中提取一定百分比实施危改工作。20年来，在市委、市政府的正确领导下，经过各相关部门的共同努力，本市危改工作取得了一定的成绩。据统计，1990年本市完成危改投资2100万元，而2021年则达成亿元，相当于1990年10倍多；1990年本市完成拆迁面积仅约数千平方米，而2021年完成拆迁面积近10万平方米，相当于1990年数十倍。1999年，市政府明确提出了努力争取用2年半至3年时间完成1997年登记在册的23万平方米危险房屋的排危抢险工作的目标，并制订了对应的改造工作步骤、优惠政策和详细方法。现在，32片危改责任地块的23万平方米危房的改造任务已基础完成，其中，成片拆除危房12
3、万平方米，维修加固危房11万平方米。仅市一级就累计投入资金约亿元，全方面完成了交电新村、西华路等10片地块18万平方米的成片拆迁工作，共拆除危房7万平方米，约6200户近2万人从原来低矮、潮湿、拥挤、危险程度较高的危旧房中搬出，被安置到环境优美、配套完善的棠雅苑、棠德花园、阳光花园等多处安置小区，户均面积从改造前的24平方米增加到33平方米，人均居住面积从改造前的平方米增加到平方米；同时完成了沙河墟地街等4个项目标维修加固工作，维修加固危房、严重损坏房面积共54268平方米。据不完全统计，本市现在实有房屋面积13578万平方米，其中各级房管部门的经管房屋2021万平方米，占房屋总量的%。另据市
4、房管部门经管房屋的安全普查结果，本市在基础完成23万平方米危房的改造任务后，依然存在危房万平方米，严重损坏房80万平方米，通常损坏房402万平方米，分别占总数的% 、%和%。另外，未列入房管部门经管的房屋中，包含绝大部分的私房、企业用房、宗教用房、学校用房等，一样存在相当数量的危旧房屋。本市危旧房屋的形势依然相当严峻，改造任务仍然相当繁重。造成本市存在如此数量众多的危旧房屋，和其增加势头仍在蔓延的关键原因：一是使用年限长。本市的危旧房屋普遍建于三、四十年代，有相当部分甚至建于清末民初时期，到现在已经大大超出了其使用年限。二是建造标准低。因为当初客观条件和技术水平的局限，本市的危旧房屋建造普遍采
5、取砖墙、砖木、预制板式结构，使用年限短，抗震、抗风能力差。三是自然条件的影响。本市气候潮湿多雨，常有台风攻击，而本市老城区大多地质条件较差，地表下存在较厚的淤泥冲积层，地势低洼，排水设施落后，房屋水浸情况相当普遍，对危旧房屋的损坏相当严重。四是违章乱搭乱建。多年来，危旧房屋房屋的业主、住户为了处理居住问题，违章乱搭乱建的现象很普遍，深入加紧了危旧房屋的损毁速度。五是政策导向的消极作用。首先，因为中国长久实施低租金制的房屋租赁政策，不论是经管房或私房，其租金收入全部不足以对危旧房屋进行有效的修缮和改造；其次，本市实施房屋拆迁“拆一还一”的赔偿政策，对广大危旧房屋业主，尤其是私房业主起到一定的消极
6、作用，她们宁愿等候拆迁，得到一套新房的赔偿，也不愿意掏钱进行修缮、改造，造成了危改工作严重滞后。六是开发建设的负面影响。首先，本市旧城区有相当部分地块被划了红线，但至今还是征而不拆，房屋业主和征用单位相互推诿，致使其中的危旧房屋得不到最起码的养护；其次，老城区基建、市政工程的基础施工，致使周围的危旧房屋压沉压裂，加速了危损速度。这种情况在荔湾区尤为普遍，如陈家祠广场旁边的龙塘西地块，多为建于60年代砖木、混合结构房屋，多年来因为周围康王地下商业城施工，造成房屋因地陷致危、裂缝满布，但居民无法搬出，情况相当危急；宝华路的宝华中约地块，因为周围五元名全部、文昌阁的施工，相当数量百年楼龄的房屋岌岌可
7、危，仅靠密集的桩顶承重，住户每日在木桩间起居饮食，生活环境异常恶劣。即使本市危改工作取得了一定的成绩，尤其是经过近3年的大规模改造建设，基础完成了23万平方米危房的改造任务。但在实践来看，也面临着不少问题和困难，关键是：首先，对危改工作的主要性、迫切性和艰巨性认识不足，缺乏明确的总体思绪。因为种种原因，目前对危改工作存在两种错误或片面的认识：一是对本市的危旧房屋总体情况及其产生的原因缺乏了解，认为本市经过这么多年的旧城改造，尤其是经过近3年大规模的危房改造建设，危房的现存数量已经不多，不足为患，无须再加大危改工作力度；二是对危改工作的实施情况不甚了解，认为制订优惠政策，加大对危房工作的扶持力度
8、，会冲击正常的房地产市场。这些认识上的偏差，造成本市危改工作的总体思绪一直得不到明确，未能结合城市总体计划和旧城改造的需要，研究制订对应的总体计划、实施计划和政策方法，指导危改工作的顺利推进。其次，危改工作缺乏强有力的组织领导机构和工作机制，部门工作不协调。本市危改工作因为缺乏强有力的组织领导机构和工作机制，相关部门在思想认识上的偏差和其它原因，对应的配套政策方法难以跟进，协调难度较大，致使危改部门在工作实践中碰到不少困难和阻力，在一定程度上阻碍了危改工作的发展。第三，危改政策不配套、不落实。首先，本市至今没有一部有关危改的地方性法规，也没有一套较为完善的危改政策体系，而部分和危改工作亲密相关
9、的现行法规、政策，因为没有充足考虑到危改工作的迫切性和特殊性，造成危改工作实践中碰到不少操作性的困难。如广州市城市房屋拆迁管理条例中有关拆迁期限、赔偿安置等方面的要求，显著不适应危改工作的需要，加大了危改成本和工作难度。其次，作为迄今为止本市唯一的市一级危改工作专门文件，市政府1999年颁发的广州市危房改造工作实施方案，明确要求了危改项目标拆迁政策、优惠政策、资金和安置小区用地保障等方面的政策方法，但从实践看，除了免收国有土地使用权出让金、免收配套设施建设费两项优惠政策得到很好落实外，其它各项要求或因为和其它的现行法规、政策有所抵触，或因为缺乏对应的实施细则和详细方法，在不一样程度上全部存在落
10、实较难或不完全落实到位的情况，给危改工作的顺利推进带来极大压力和困难。第四，危改资金缺口较大。根据本市现行的做法，仅仅依靠从全市经管房租金收入中提取20作为危改资金，远远不能满足全市危改工作的需要。在近几年的工作实践中，因为危情告急，在广州市危房改造工作实施方案要求的银行低息贷款、住宅小区销售所得、危改项目拍卖等筹资方法无法实施的情况下，市、区危改部门为了确保完成改造任务，不得不首先经过住房公积金贷款等路径，其次经过引入开发商参加改造等方法，处理改造资金不足的问题。这些做法，在特定的条件下对危改工作的推进起到了一定的主动促进作用，但在目前本市的政策框架下，也带来了不少问题和负面效应：住房公积金
11、贷款实施危改，违反国家相关政策；引入开发商参加危改，因为在很多关键的详细步骤上缺乏相关的政策规范，如准入条件、开发主体、资金监控、享受危改优惠政策、施工管理等等，轻易造成工程“烂尾”或开发难认为继。市、区危改部门近3年内和开发商合作实施的11个危改项目，除了一德路地块项目能够顺利完成以外，其它的全部前后因为多种原因出现工程“烂尾”或开发难认为继现象，如福今东地块项目是唯一一个由开发商全资投入的危改项目，至今开发商已投入超出亿元，一期工程拆迁安置完成后，因为本市建筑施工管理政策的改变而造成停工，已挖好的面积达10000多平方米、深达10多米的基坑长时间暴露在外，对周围的居民区、幼儿园组成了极大的
12、安全威胁；二期工程也因为拆迁纠纷而无法推进。二、深入加强本市危旧房改造工作的几点提议危旧房改造工作牵涉老百姓的切实利益，是一项十分主要的“民心工程”。深入加紧推进危改工作，改进城市环境面貌和人民群众的生活环境，对于本市率先基础实现当代化、建设当代化中心城市，顺利实现“2021年一大变”目标，起到十分主要的作用。统一思想，提升认识。深入加强本市危旧房改造工作，是各级党委、政府和相关部门义不容辞的神圣职责，要从讲政治的高度，深入统一思想，提升认识，充足认识危改工作的主要性、紧迫性和艰巨性，将危改工作作为实践“三个代表”主要思想的详细行动，摆上主要的议事日程。提议学习上海的经验，经过党代会、人代会和
13、市委工作会议等形式，明确提出本市危旧房改造的总体目标和要求，并把这项工作列为“2021年一大变”的一项主要任务，作为各级党委、政府和各相关部门未来几年的一项中心工作，不停加大工作力度，切实抓紧抓好，确保抓出成效。加强领导，明确职责。危旧房改造工作是一项情况复杂、包括面广、政策性强的社会系统工程，需要计划、财政、地税、计划、建设、国土房管、市政园林、城管综合执法、环卫、人防、公安、工商、供水、供电、供气、电信、邮政等相关部门的亲密配合、共同努力，才能顺利推进。提议参考北京、上海等城市的做法，成立本市危旧房改造工作联席会议制度或领导小组，由市政府分管副市长、副秘书长任联席会议召集人，各相关职能部门
14、参与，定时或不定时召开会议审议危改工作总体计划及年度实施计划，研究、协调处理危改工作相关重大问题等。联席会议办公室设在市危房改造建设管理所，关键职责是负担联席会议的日常工作，负责起草全市危改工作总体计划及年度实施计划，做好需要审议或协调的相关问题的前期工作，对危改项目进行全过程的管理、监督。详细包含：依据全市房屋实际情况，负责编制危旧房改造中长久计划，制订改造方案并组织实施；负责组织具对应资质的设计单位编制危旧房区域控制性具体计划草案；草拟危旧房改造专题法规、政策并落实落实；调动区、街参加危改工作的主动性，对区、街危改部门实施行业管理和业务指导；组织办理全市危旧房成片改造的计划、用地、拆迁及其
15、建设手续；依法对危改工作的违法违章行为进行处理；监督各区房管、危改部门依法行政，根据既定的计划、方案完成危改工作任务；负责跟踪落实联席会议各项决定等。完善法规，加强执法。一是修改完善广州市城市房屋拆迁管理条例。现在本市实施的“拆一还一，不补差价”的拆迁赔偿政策，对危改工作的推进起到了较大的制约作用。据统计，仅回迁房价一项，就使危改项目拆迁总成本上升了16，极不利于危改项目标良性发展。很快前，国务院颁布了最新修订的城市房屋拆迁管理条例，其中最关键的内容是深入明确了“产权等价交换”的拆迁赔偿标准，也就是在拆迁赔偿中，分别对被拆房屋和安置房进行市场估价，差价部分多还少补。提议落实国务院条例精神，立即
16、修改完善广州市城市房屋拆迁管理条例，科学确定合理的回迁、永迁差价赔偿标准和拆迁货币赔偿标准，以降低成本，推进危旧房改造以至旧城改造工作的良性发展。二是加紧研究制订广州市危旧房改造管理条例。危旧房改造过程中的拆迁工作相比通常的房屋拆迁，在拆迁期限、赔偿方法等方面含有一定的特殊性。为了促进本市危改工作的健康发展，需要研究制订专门的地方性法规加以规范。提议加紧研究制订广州市危旧房改造管理条例，将危改实践工作中碰到的危房判定、危改地块确定、强制搬迁、赔偿方法机标准、改造开发优惠政策、监督机制、法律责任等问题，以法律形式固定下来；同时，学习香港及国外的优秀经验，以法律的形式强制性要求房屋业主定时对达成一定年限楼龄的危旧房屋进行安全判定，对属于危房或不符合相关房屋安全标准的，要求业主自行修缮，或由相关部门强制性进行修缮，并经过法律路径追讨修缮费用。摸清情况，制订计划。提议对全市范围内的危
