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1、文档从网络中收集，已重新整理排版.word版本可编辑.欢迎下载支持.房地产业务利息支出核算与税务规定一、核算规定按照企业会计准则第17号借款费用和房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发（2009） 31号文件规定，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发 生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。在房地产完工后，应计入 财务费用。二、税务规定1 . 土地增值税土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下 简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；第 八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最
2、基本的核算项目或核算对象为单位计算。 而根据现行财务制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算 对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不能按纳税人房地产开发项 目实际发生的费用进行扣除。（国税函（2010） 220号）第三条规定，（一）财务费用中的利息支出，凡能够按 转让房地产项目计算分摊并提供机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业同类同 期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与 房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分 摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在
3、按取得土地使用权所支付的金 额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息 支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。可 见，在土地增值税扣除项目中，正确归集利息支出是计算房地产开发费用的重要一环。11对利息支出的调整（国税发（2009） 91号）第二十七条规定，审核利息支出时应当重点关注：（一） 是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多 个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项 借款对外取得收益，其收益是否冲减利息支出。国家税务总局关于土地增值税清算
4、有关问 题的通知（国税函（2010） 220号）第三条（四）规定，土地增值税清算时，已经计入 房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。纳税人在计算土地增值税扣除项目时特别要注意，在房地产完工前已计入有关房地产开 发成本的利息支出部分已经在“开发土地和新建房及配套设施的成本中，因此，土地增值 税清算时，已经计入房地产开发成本的属于资本化的利息支出，不能在开发成本扣除，而是 调整至财务费用中计算扣除。同时，还应注意利用闲置专项借款对夕口殳资取得收益，其收益 要冲减利息支出。12利息支出计算方法实施细则第七条其实是限制性条款，鼓励房地产企业的利息支出能按项目进行合 理分摊并提供金融机构
5、证明(以下简称符合据实扣除)的利息支出可以据实扣除。否则利 息不得据实扣除，房地产企业开发费用只能按照取得土地支出和开发成本金额之和的10% 扣除。当房地产开发费用按10%的扣除率扣除时，实际上包括两部分：一是不能据实扣除的 利息支出的最高扣除限额为取得土地支出和开发成本的5% ,二是开发费用为取得土地支出 和开发成本的5% ,两部分相加为10%。因此，实质上对于不能据实扣除的利息支出采取实 际发生额和最高扣除限额孰低原则，即利息实际发生额和最高扣除限额哪个氐就按哪个扣除。例:某房地产企业为取得土地使用权支付的金额为1000万元，房地产开发成本为4000 万)Lio(1)假设实际发生符合据实扣
6、除的利息支出为450万元 那么开发费用可扣除金额为700 万元(450+5000x5% );如果这些利息支出不符合据实扣除，开发费用可扣除金额为500 万元(5000x10% 符合据实扣除和不能符合据实扣除相比，使得开发费用多扣除200万 元。这个是符合鼓励房地产企业合理分摊利息的立法精神。(2)假设该企业实际发生符合据实扣除的利息支出为100万元，那么在利息能据实扣除的 规定下，开发费用可扣除金额仅为350万元(100+5000x5% );符合鼓励房地产企业合 理分摊利息支出，避免企业通过对利息支出故意采取不能据实扣除的方法操作，人为加大土 地增值税的扣除金额”的土地增值税立法本意。(3)同
7、样根据以上扣除计算方法原则：房地产企业未发生利息支出，开发费用只能按照取 得土地支出和开发成本的5%扣除，应该为250 ( 0+5000x5%),即利息可扣除额为0。 13不允许扣除的利息支出(1)违反常规的利息支出土地增值税暂行条例实施细则第七条(三)第二款规定，财务费用中的利息支出，凡能 够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按 商业银行同类同期贷款利率计算的金额。财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体 问题规定的通知(财税字199548号)第八条规定，(一)利息的上浮幅度按国家的 有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；(-)对于超过贷款期
8、限的利息部分和加 罚的利息不允许扣除。对上述规定，纳税人应特别注意财务费用中只有提供了金融机构证明 的不含逾期利息和罚息的利息支出，才允许土地增值税前扣除。言外之意，房地产开发企业 从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目 计算分摊并按规定计入财务费用,也不能在土地增值税前扣除。（2）未实际支付的利息支出（国税发（2009） 91号）第二十一条规定，（一）在土地增值税清算中，计算扣 除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目 金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确t也在各 扣除项目
9、中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在 清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项 目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分 摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算 与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。税收征管法第十九条规定,纳税人、扣缴 义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的法规设置账簿，根据合法、 有效凭证，进行核算。国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知（国税发 （2008） 80号）规定，在日常检查
10、中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款 方全称的发票,不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。依据上述 规定，纳税人已实际支付的利息且能够提供真实、合法、有效的支付凭据，才可按照规定在 土地增值税税前扣除。否则，未实际支付的或没有合法凭据的利息支出,都不允许扣除。2 .企业所得税2.1 中华人民共和国企业所得税法第四十六条：企业从其关联方接受的债权性投资 与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出,科导在计算应纳税所得额时扣除。2.2 中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院令第512号）第一百一十九 条：企业所得税法第四十六条所称债权性投资，是指企业直接或者
11、间接从关联方获得的，需 要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。企业间接 从关联方获得的债权性投资，包括：（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；（二） 无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；（三）其他间接从关联方 获得的具有负债实质的债权性投资。企业所得税法第四十六条所称权益性投资，是指企业接 受的不需要偿还本金和支付利息，投资人对企业净资产拥有所有权的投资。企业所得税法第 四十六条所称标准，由国务院财政、税务主管部门另行规定。2.3 财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题 的通知（财税（2008） 1
12、21号），在计算应必帔所得额时，企业实际支付给关联方的 利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过 的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性 投资与其权益性投资比例为：（一）金融企业为5:1；（-）其他企业为2 ：企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符 合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方 的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。2.4 国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的
13、通 知（国税函（2009） 777号）：一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借 款的利息支出，应根据中华人民共和国企业所得税法（以下简称税法）第四十六条及财 政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财 税2008J121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。三、特别说明1.金融机构金融机构管理规定第三条规定，本规定所称金融机构是指下列在境内依法定程序设 立、经营金融业务的机构：（-）政策性银行、商业银行及其分支机构、合作银行、城市或农村信用合作社、城市 或农村信用合作社联合社及邮政储蓄网点；（二）保险公司及其分支机构、保险经纪人公司、保险代理人公司；
14、（三）证券公司及其分支机构、证券交易中心、投资基金管理公司、证券登记公司；（四）信托投资公司、财务公司和金融租赁公司及其分支机构，融资公司、融资中心、 金融期货公司、信用担保公司、典当行、信用卡公司；（五）中国人民银行认定的其他从事金融业务的机构。因此，财务公司、信托投资公司属于金融机构。2 .委托贷款贷款通则第二条规定，本通则所称贷款人，系指在中国境内依法设立的经营贷款业 务的中资金融机构。本通则所称借款人，系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法 人、其他经济组织、个体工商户和自然人。本通则中所称贷款系指贷款人对借款人提供的并 按约定的利率和期限还本付息的货币资金。第七条规定，委托贷款
15、，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷 款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督 使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。因此，委托贷款也属于银行贷款。企业能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构 证明的，允许据实，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。此时金融机 构证明为：委托贷款合同，银行的代收利息单据。对金融机构的贷款，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实 扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。对非金融机构的贷款不适 用该规定。3 .金融机构证明
16、清算有关问题的通知（）第三条第（二）款规定，凡不能按转让房地产项目计算分 摊利息或不能提供证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地 产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。清算有关业务问题问答的通知（）明确规定，房地产开发企业向贷款使用的借据 （借款合同）、结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。4 .顾问费、服务费土地增值税实施细则第七条规定：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销 售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分 摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计 算的金额。实施细则第七条的提前条件是必须有利息支出，所谓利息是有国家规定凭证 的利息支出，目前有些金融机
