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1、城市小区管理存在的问题及对策近年来, 随着城市的发展, 城区面积不断扩大, 城市人口不断增加, 各类社会矛盾、 社会问题凸显。 城市小区作为城市最小的细胞, 如果管理不到位, 不仅影响城市的整体形象, 而且会成为社会稳定的巨大隐患。 小区面积不大, 但其管理涉及到社区、住建、城管、规划、公安等多个部门,如何做好新形势下的小区管理工作,已成为城市管理工作的必修课。一、小区管理现状目前, 城市小区可分为新建小区、 老小区以及少数城中村。新小区管理多由所在地社区、 小区业委会、 物业公司管理为主。老小区多数为开放式小区, 基本由社区管理。 少数城中村由原隶属的行政村 (或村改社区) 管理, 处于部分
2、失管状态。 另外,随着拆迁力度的加大, 拆迁安置小区逐渐增多, 众多农民拆迁后直接转变为城市人, 但他们的生活习惯并未随之改变, 如何使他们融入城市生活, 也成为当前小区管理工作中面临的突出问题。二、小区管理存在问题及原因一是社区建设方面。 社区作为居民自治组织, 直接指导和实施社区辖区范围内的小区管理工作。 就社区方面而言, 主要存在的问题有: 一是社区工作人员偏少、 年龄较大、 文化程度不高、 获得社会工作者专业技术资格的人员不多、 文体等各类专业辅导员也很匮乏。 二是社区对应条口较多, 社区办所有的条口工作都由社区几个工作人员分担, 每个社区工作人员对应的条口众多, 经常出现事务冲突,
3、难以应对。 三是社区缺乏相应的行政职能, 开展工作多以说服教育为主, 发现涉及违反行政法规的问题不能得到及时处理。 四是社区各类场所有限。 社区自身办公场所面积偏小, 各类配套文体设施、 健身路径偏少,少数老小区基本无法配套健身设施, 无法满足居民的精神文化需求。 目前, 社区工作经费基本靠财政拨款, 财产性收入和经营性收入相对较少, 财政收入仅能维持日常办公, 缺乏相应的小区管理、建设资金。二是小区市容管理方面。 新开发小区内部市容市貌管理相对较好, 多数老小区普遍存在一些问题。 一是基础设施不完善。多数老小区由于历史原因, 建设时配套设施规划不完善, 加之年代久远, 普遍存在外墙粉刷面起壳
4、风化, 楼梯扶手脱落、 锈蚀, 无公共照明, 多层楼房顶层防渗漏功能退化, 上下水管道破损、 堵塞, 化粪池污水外溢等问题。 二是少数居民素质不高,随意占用公共空间、乱丢垃圾、养鸡种菜、 乱堆乱放装潢垃圾、搭建违章建筑等现象时有发生; 三是小区内部防盗窗、 店字招牌设置没有统一标准, 没有统一的行政许可、 审批规定, 大多自行制作, 影响小区的整体形象。 四是少数原由企业管理的小区由于企业改制、 物业退出等原因处于失管状态, 内部环境无人管理,垃圾箱破损严重,苍蝇、蚊子乱飞,杂草多,杂物、雨水污水横流, 小区内道路坑洼、 私家车乱停乱放等现象十分严重。 五是监管不足。 相关职能部门缺乏对小区监
5、督管理, 小区内烧烤、棋牌室、小作坊扰民等市民投诉逐渐增加。三是社会管理方面。 多数小区, 特别是老旧小区社会管理综合治理压力较大。 一是少数小区尚未配备监控、 楼宇对讲防盗门等技防设施,或是配备监控设备,但损坏后维护不到位,形同虚设。 小区治安防范基本以人防为主。 二是刑释解教人员、社区矫正对象、 吸毒人员、 邪教人员、 闲散青少年等特殊群体等特殊人口管控压力较大。 三是各类社会矛盾增多, 社区调解、信访压力增大。 特别是全国 “两会” 、 党代会等敏感时间节点,社区信访压力日益加大。四是物业管理方面。 目前物业公司受到管理模式、 技术人员等因素的制约, 大多提供清扫保洁、 日常秩序维护等面
6、上的服务, 缺乏对小区绿化、 管道维护等专业技术人员, 且培训力度不足, 服务无法满足居民的需求。 一方面业主反映物业公司服务意识不强、服务态度不好、服务质量差、收费高等问题,另一方面物业公司反映收费困难、 业主要求高等问题。 导致物业公司和居民之间的矛盾加剧, 物业管理费收取率差的小区往往只在 60% 左右。部分住宅小区建设与管理衔接不到位。有的开发商将小区建成后, 一走了之, 由业委会聘用物业公司对小区进行管理,当房屋出现建筑质量、设施不配套等问题时,开发商置之不理;有的开发商将建成小区交给物业公司后破产, 无力解决房屋建筑、 设施等方面出现的问题; 有的小区采取分期开发、 分期建设、 分
7、期入住的方式, 为物业接管增加了难度。五是居民自治方面。多数居民尚未形成小区管理自治意识, 在居委会、 业委会选举时敷衍了事, 少数居民为当选为居委会或业委会委员拉选票的现象时有发生。 不少小区往往是在业主群体利益遭到损害时,才促成业主委会的成立以此维权。目前有些小区的业委会在小区车位问题或绿地被破坏等事件发生时, 才会要求业委会维护居民利益, 平时很少关注自身的民主权利。 少数小区有部分配套用房出租, 获得的租金业委会往往不能做到公开透明,也激发了居民与业委会之间的矛盾。业委会在选聘物业公司时与物业公司建立了某种利益联系, 这样业委会就很难真正代表业主利益,甚至损害业主利益。三、对策与建议(
8、一)强化组织领导,明确工作职责市委、市政府牵头,成立由社区办负总责,住建、城管、公安、 规划等涉及小区管理的职能部门为成员单位的社区管理领导小组, 社区办作为住宅小区管理工作的责任主体, 负责辖区内住宅小区管理工作的领导和组织工作, 落实综合协调管理职责。 指导完善小区自治组织, 引入市场竞争机制, 选聘合适的物业公司进行小区管理; 各职能部门成立相应的社区管理工作队伍, 加强与社区的对接, 及时处理职责范围内的行政事务。例如城管局成立社区综合管理中队派驻社区办, 配合社区办对小区内绿化、乱设摊点、乱倒垃圾、户外广告设置、建筑渣土处置等方面进行日常管理, 对违法行为依法查处。 住建、 规划、公
9、安等部门按照各自工作职责向社区延伸。;.(二)完善工作制度,形成长效管理机制一是建立日常管理制度。各职能部门建立日常管理联系制度, 加强与社区日常管理的对接, 发现问题及时处理时。 建立定期巡查制度,各职能部门设定责任人按时定岗进入社区巡查, 做好巡查记录, 及时处理存在的问题。 对难以处理的问题及时上报, 协调相关部门共同处理。 二是建立矛盾超前化解机制。 进一步理顺社区居委会、 物业公司、 业主委员会三者之间的关系, 采取管理教育与解决问题相结合的方式, 定期或不定期做好矛盾的排查、 预防和化解工作。 三是建立联席会议制度。社区管理领导小组成员单位定期召开联席会议, 协调解决小区管理中的突
10、出问题, 推动小区管理工作逐步走上规范化、 制度化的轨道。(三)加大经费投入,建立考核体系将小区管理工作纳入市级年度财政预算, 设立专项工作经费, 按照各职能部门参与小区管理承担事务量的多少划拨工作经费。 逐步对城区老旧小区实施小区升级改造, 改善小区环境。建立小区管理考核体系, 将小区管理工作纳入年度目标管理考核体系, 成立小区管理考核小组, 细化考核内容、 制定合理的考核实施细则。定期开展考核,按照考核结果定期拨付经费,对工作突出的单位给予表彰和奖励。(四)注重宣传引导,组织市民参与小区管理通过组织开展主题讲座、 设立小区论坛等形式宣传居民公约、 市民守则, 提高市民的自律意识和道德水平, 营造小区管理人人有责的良好氛围。 通过喜闻乐见的形式引导市民养成良好的生活习惯, 主动清洁公共卫生、 维护小区秩序, 开展垃圾分类、 生活垃圾袋装化。 宣讲相关法律法规知识, 提高市民的民主管理意识, 组织小区居民为小区管理提出合理化意见和建议。小区管理是一项社会性强、 涉及面广的工作, 其好坏程度直接关系到市民生活、城市形象、城市品位,我们坚信,有市委、 市政府的正确领导, 社区和相关职能部门的通力协作, 我市的小区管理工作一定能开创出崭新的局面。