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1、城市小区管理存在的问题及对策近年来， 随着城市的发展， 城区面积不断扩大， 城市人口不断增加， 各类社会矛盾、 社会问题凸显。 城市小区作为城市最小的细胞， 如果管理不到位， 不仅影响城市的整体形象， 而且会成为社会稳定的巨大隐患。 小区面积不大， 但其管理涉及到社区、住建、城管、规划、公安等多个部门，如何做好新形势下的小区管理工作，已成为城市管理工作的必修课。一、小区管理现状目前， 城市小区可分为新建小区、 老小区以及少数城中村。新小区管理多由所在地社区、 小区业委会、 物业公司管理为主。老小区多数为开放式小区， 基本由社区管理。 少数城中村由原隶属的行政村 （或村改社区） 管理， 处于部分
2、失管状态。 另外，随着拆迁力度的加大， 拆迁安置小区逐渐增多， 众多农民拆迁后直接转变为城市人， 但他们的生活习惯并未随之改变， 如何使他们融入城市生活， 也成为当前小区管理工作中面临的突出问题。二、小区管理存在问题及原因一是社区建设方面。 社区作为居民自治组织， 直接指导和实施社区辖区范围内的小区管理工作。 就社区方面而言， 主要存在的问题有： 一是社区工作人员偏少、 年龄较大、 文化程度不高、 获得社会工作者专业技术资格的人员不多、 文体等各类专业辅导员也很匮乏。 二是社区对应条口较多， 社区办所有的条口工作都由社区几个工作人员分担， 每个社区工作人员对应的条口众多， 经常出现事务冲突，
3、难以应对。 三是社区缺乏相应的行政职能， 开展工作多以说服教育为主， 发现涉及违反行政法规的问题不能得到及时处理。 四是社区各类场所有限。 社区自身办公场所面积偏小， 各类配套文体设施、 健身路径偏少，少数老小区基本无法配套健身设施， 无法满足居民的精神文化需求。 目前， 社区工作经费基本靠财政拨款， 财产性收入和经营性收入相对较少， 财政收入仅能维持日常办公， 缺乏相应的小区管理、建设资金。二是小区市容管理方面。 新开发小区内部市容市貌管理相对较好， 多数老小区普遍存在一些问题。 一是基础设施不完善。多数老小区由于历史原因， 建设时配套设施规划不完善， 加之年代久远， 普遍存在外墙粉刷面起壳
4、风化， 楼梯扶手脱落、 锈蚀， 无公共照明， 多层楼房顶层防渗漏功能退化， 上下水管道破损、 堵塞， 化粪池污水外溢等问题。 二是少数居民素质不高，随意占用公共空间、乱丢垃圾、养鸡种菜、 乱堆乱放装潢垃圾、搭建违章建筑等现象时有发生； 三是小区内部防盗窗、 店字招牌设置没有统一标准， 没有统一的行政许可、 审批规定， 大多自行制作， 影响小区的整体形象。 四是少数原由企业管理的小区由于企业改制、 物业退出等原因处于失管状态， 内部环境无人管理，垃圾箱破损严重，苍蝇、蚊子乱飞，杂草多，杂物、雨水污水横流， 小区内道路坑洼、 私家车乱停乱放等现象十分严重。 五是监管不足。 相关职能部门缺乏对小区监
5、督管理， 小区内烧烤、棋牌室、小作坊扰民等市民投诉逐渐增加。三是社会管理方面。 多数小区， 特别是老旧小区社会管理综合治理压力较大。 一是少数小区尚未配备监控、 楼宇对讲防盗门等技防设施，或是配备监控设备，但损坏后维护不到位，形同虚设。 小区治安防范基本以人防为主。 二是刑释解教人员、社区矫正对象、 吸毒人员、 邪教人员、 闲散青少年等特殊群体等特殊人口管控压力较大。 三是各类社会矛盾增多， 社区调解、信访压力增大。 特别是全国 “两会” 、 党代会等敏感时间节点，社区信访压力日益加大。四是物业管理方面。 目前物业公司受到管理模式、 技术人员等因素的制约， 大多提供清扫保洁、 日常秩序维护等面
6、上的服务， 缺乏对小区绿化、 管道维护等专业技术人员， 且培训力度不足， 服务无法满足居民的需求。 一方面业主反映物业公司服务意识不强、服务态度不好、服务质量差、收费高等问题，另一方面物业公司反映收费困难、 业主要求高等问题。 导致物业公司和居民之间的矛盾加剧， 物业管理费收取率差的小区往往只在 60% 左右。部分住宅小区建设与管理衔接不到位。有的开发商将小区建成后， 一走了之， 由业委会聘用物业公司对小区进行管理，当房屋出现建筑质量、设施不配套等问题时，开发商置之不理；有的开发商将建成小区交给物业公司后破产， 无力解决房屋建筑、 设施等方面出现的问题； 有的小区采取分期开发、 分期建设、 分
7、期入住的方式， 为物业接管增加了难度。五是居民自治方面。多数居民尚未形成小区管理自治意识， 在居委会、 业委会选举时敷衍了事， 少数居民为当选为居委会或业委会委员拉选票的现象时有发生。 不少小区往往是在业主群体利益遭到损害时，才促成业主委会的成立以此维权。目前有些小区的业委会在小区车位问题或绿地被破坏等事件发生时， 才会要求业委会维护居民利益， 平时很少关注自身的民主权利。 少数小区有部分配套用房出租， 获得的租金业委会往往不能做到公开透明，也激发了居民与业委会之间的矛盾。业委会在选聘物业公司时与物业公司建立了某种利益联系， 这样业委会就很难真正代表业主利益，甚至损害业主利益。三、对策与建议（
8、一）强化组织领导，明确工作职责市委、市政府牵头，成立由社区办负总责，住建、城管、公安、 规划等涉及小区管理的职能部门为成员单位的社区管理领导小组， 社区办作为住宅小区管理工作的责任主体， 负责辖区内住宅小区管理工作的领导和组织工作， 落实综合协调管理职责。 指导完善小区自治组织， 引入市场竞争机制， 选聘合适的物业公司进行小区管理； 各职能部门成立相应的社区管理工作队伍， 加强与社区的对接， 及时处理职责范围内的行政事务。例如城管局成立社区综合管理中队派驻社区办， 配合社区办对小区内绿化、乱设摊点、乱倒垃圾、户外广告设置、建筑渣土处置等方面进行日常管理， 对违法行为依法查处。 住建、 规划、公
9、安等部门按照各自工作职责向社区延伸。;.（二）完善工作制度，形成长效管理机制一是建立日常管理制度。各职能部门建立日常管理联系制度， 加强与社区日常管理的对接， 发现问题及时处理时。 建立定期巡查制度，各职能部门设定责任人按时定岗进入社区巡查， 做好巡查记录， 及时处理存在的问题。 对难以处理的问题及时上报， 协调相关部门共同处理。 二是建立矛盾超前化解机制。 进一步理顺社区居委会、 物业公司、 业主委员会三者之间的关系， 采取管理教育与解决问题相结合的方式， 定期或不定期做好矛盾的排查、 预防和化解工作。 三是建立联席会议制度。社区管理领导小组成员单位定期召开联席会议， 协调解决小区管理中的突
10、出问题， 推动小区管理工作逐步走上规范化、 制度化的轨道。（三）加大经费投入，建立考核体系将小区管理工作纳入市级年度财政预算， 设立专项工作经费， 按照各职能部门参与小区管理承担事务量的多少划拨工作经费。 逐步对城区老旧小区实施小区升级改造， 改善小区环境。建立小区管理考核体系， 将小区管理工作纳入年度目标管理考核体系， 成立小区管理考核小组， 细化考核内容、 制定合理的考核实施细则。定期开展考核，按照考核结果定期拨付经费，对工作突出的单位给予表彰和奖励。（四）注重宣传引导，组织市民参与小区管理通过组织开展主题讲座、 设立小区论坛等形式宣传居民公约、 市民守则， 提高市民的自律意识和道德水平， 营造小区管理人人有责的良好氛围。 通过喜闻乐见的形式引导市民养成良好的生活习惯， 主动清洁公共卫生、 维护小区秩序， 开展垃圾分类、 生活垃圾袋装化。 宣讲相关法律法规知识， 提高市民的民主管理意识， 组织小区居民为小区管理提出合理化意见和建议。小区管理是一项社会性强、 涉及面广的工作， 其好坏程度直接关系到市民生活、城市形象、城市品位，我们坚信，有市委、 市政府的正确领导， 社区和相关职能部门的通力协作， 我市的小区管理工作一定能开创出崭新的局面。
