《临安市别墅市场研究分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《临安市别墅市场研究分析报告（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、浙江临安市别墅市场分析报告第一章：有关市场 1、临安概况 临安市-长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西近黄山，北上南京、上海，南下宁波、温州，大都可朝发夕归。市境东西长110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地锦城乡，距杭州城50公里。 临安资源丰富，物产独特。森林覆盖率64.1%，有天目山保存了银杏野生种，人称“活化石”，已定为临安市树。矿产有钠基膨润土、石煤、钨等。昌化鸡血石为治印珍品，誉为国宝。特产有茶叶、笋干、山核桃，药材有萸肉、於术等。市周边，峰峦挺秀，绵延百里。腹地和东西部，低山、丘陵、盆地与
2、河谷平原错列其间，昌化溪、天目溪、苕溪碧水湍流，气倏温和，雨量充沛，年平均气温15.8C。临安人民发挥得天独厚的自然条件，坚持党的基本路线，实行合力兴市的方略，经济和社会此前所未有的速度发展，提前实现了“小康”县（市）、持续两次跨入全国综合实力百强县（市）行列，并享“中国竹子之乡”，“中国民间艺术之乡”之殊荣。 临安交通、通讯向现代设施发展，公路密度居全省之冠，杭昱一级公路继续向西延伸。邮电通讯技术先进，形成城乡程控联网。广播电视覆盖全市。 临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山、名水、名洞、名刹和名人古迹于一身。天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”
3、名扬天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“浙江小黄山”；青山湖翠浪环抱、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠坟场。瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；尚有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。 临安是距离上海、杭州等大都市近来的山区市，是五代十国吴越国创始人、“上有天堂，下有苏杭”奠基人钱缪的出生地和归息地。临安还是全国生态示范市和中国优秀旅游都市，并于去年迈入全国县域经济基本竞争
4、力百强县和浙江省“十七强”行列。，全市国内生产总值96.5亿元，财政收入6.25亿元，农民人均纯收入5362元。 临安，在消费者眼中是居住天堂，由于有这样一种生态环境做依托；而在投资者眼中看来它又是一方投资热土，由于临安的房价近年始终有上升的趋势。而临安楼市最能吸引人的地方也就在于它的生态环境和低廉的房价。 2、临安房产概况 临安的房价是余杭、萧山的1/2，杭州的1/3，甚至更低。据理解，富阳的房价在2500-3000元/平方米之间，个别的江景房已突破5000元/平方米；余杭的房价在3000元/平方米左右；萧山的房价则在3700元/平方米以上；而临安的房价是公寓在2200-2500元/平方米之
5、间，排屋别墅的均价在3000元/平方米左右。因此，相对于其她杭州周边都市来说，临安的房价是很具有诱惑力的。 目前杭州市区房价较贵，因此诸多人把目光投向离杭州比较近的周边都市，而临安在杭州周边地区之中有着明显的价格优势，这必将会吸引更多的杭州人住到临安。而事实上，已有不少杭州人选择在临安顿业。临安所开发的楼盘的业主中就有不少就是杭州人，其中浙水房产开发的锦天花园售完完毕，业主中七成是杭州客。而据理解该公司在青山湖的新项目直接从方案规划阶段就明确了目的：“产品要做杭州，甚至是上海市场。” 临安的房产尚有一种吸引人的地方，那就是它的生态环境。在经济社会迅速发展的同步，临安生态保护、开发和建设获得了明
6、显效果。全市森林覆盖率达74.9%，有天目山、凉爽峰两个国家级自然保护区和青山湖国家级森林公园。境内山清水秀，风光迷人，名山、秀水、奇洞、大树、温泉、峡谷汇聚一身。二十世纪九十年代以来，以生态旅游为特性的旅游业得到迅猛发展，成为浙江省旅游大市。而为了顺应都市居民回归大自然的心理需求，努力把临安建成杭州人、上海人的“生态家园”，本次人居展亦将环绕“生态临安，健康人居”的主题做足生态住宅的文章。 多山的环境使得临安的楼盘开发也靠山做起“生态人居”。生态住宅起码要涉及三个层次。最基本的层次是日照、采光、空气、宁静等满足人基本生理需求的规定；第二层次是满足人对大自然涉及山、水、土地、树草等亲近的规定；
7、第三层次则是人们对地球生态环境的关注和力所能及的行动，如不以破坏环境为代价而生产的新材料、节能产品的应用和水资源的循环运用等。 除了第三个层次仍有待加强外，得天独厚的临安在前两个层次上可谓占尽了地利。光是临安城区就有“三山三溪一湖”的绝美风光。除了闻名遐迩的青山湖之外，分别有南苕溪、马溪、锦溪三条溪流穿过城区。三山中，太庙山就在市政广场附近，已然成为都市区域中心；功臣山位于锦城南边，得临安文化资源丰富之利，一种吴越文化主题公园将在此建造；而位于都市西部的玲珑山则给都市带来一种强力的依托。而综观整个临安市的地图，临安则几乎覆盖了西湖黄山黄金旅游线一半的范畴，境内拥有天目山生态宗教文化旅游区、青山
8、湖综合旅游区、大明山自然风光旅游区、浙西大峡谷生态旅游区、太湖源生态旅游区等五大生态旅游区，毋庸置疑地属于杭州“旅游西进”的主力。拥有如此珍贵的生态资源固然值得爱惜，为了避免旅游景点开发中常用的“一开发就遭破坏”状况的浮现，临安的都市总体规划除了在诸多区块控制发展以外，更是直接将玲珑山风景区、双林山风景区以及城南保存山体片区规划为限制建设区，它们作为“都市的绿肺”，将为更好地实现区域的可持续发展留下了充足的空间。目前，临安房地产主打“生态人居”品牌并向杭州等外地推销的楼盘已有十多家。临安的生态人文环境用一句话来概括就是：“山玲珑，水玲珑，山水玲珑；中悠远，古悠远，中古悠远”。 如果杭州人到临安
9、买房子居住，交通是一种要考虑的因素。目前，从杭州市区到临安可以走杭昱公路或者原02省道，从市中心到临安老城区坐车大概一种小时左右，到临安各地也基本都属于一小时交通圈，而青山居住组团相应的还要以便某些。目前，杭昱高速公路已经动工兴建，筹划在前通车，届时杭州到临安的车程将缩短至40分钟左右。而杭州至临安开通公交车也已经势在必行。此外，杭州到临安有两个收费站，据理解，在不久后来，杭州段的收费站有望取消，临安段的收费站则拟订往西退至临安市区以西，这样，杭州人民与临安房产将进一步拉近距离。 3、余杭、萧山、富阳、临安四地房产之比较 近来一年来，余杭、萧山、富阳、临安四地的房产开始走入杭州房产市场，并逐渐
10、被老城区的消费者所熟悉。这四地都属于杭州周边区域，从大杭州都市圈的角度讲，都和主城区关系密切，但它们在自己的房地产开发方面都各有特点。 【江南味的萧山房】 萧山房产从总体上讲有两个特点：一是房价升得最早，也升得最高。目前在萧山城区内，房价已接近5000元/平方米；二是萧山与杭州的关系，不是杭州向萧山蔓延的关系，而是江南板块与主城区板块相拼接的关系。 此后江南城人口规模将达到100万，而临安“一副三组团”，其人口规模都不算很大，并且许多区域是徐徐在并入、融入杭州。因此临安房产与萧山房产比较，临安房产是“杭州味”，是被杭州房产同化，而萧山房产是江南味，是它自身的发展、成长所流露出来的。 【高档味的
11、富阳房】 富阳房产是紧跟余杭、萧山之后，最有条件成为与杭州同城、同市场的区域房产。这几年杭州大力倡导旅游西进，再加上要接轨长三角，因此富阳的资源优势和区位优势越来越被注重。特别是银湖开发区一带已经形成高档住宅集中开发的气候，因此有条件打高档住宅牌。此外，由于有富春江这一得天独厚的资源，因此在富阳城区内，虽然以本地人消费为主，江景房的价格也不低，目前已升到每平方米4000多元。从长远来看，富阳房产对杭州消费者的吸引力，将会越来越大。 【休闲味的余杭房】 杭州周边的湿地，绝大部分分布在余杭境内，从保护湿地的角度出发，闲林埠、老余杭一带，所开发楼盘的定位多数为低密度住宅也就是排屋、经济型别墅一类，这
12、种类型的商品房也可称休闲房产，因此，余杭也是杭州休闲房产最为集中区域，这一特点也是萧山、富阳、临安等地不具有的。 与上述这些板块相比，临安房产有哪些特点和优势呢？ 【优势一：与杭州关系最密切】 相对而言，临安与杭州的关系最密切，理由自然是由于有青山湖这一自然资源，加上到黄山的高速公路和地铁线的规划，临安的高档住宅，如别墅则完全可以纳入统一的杭州市场,并且中间并且没有诸如江河类的“天堑”相隔。 在都市化进程中，杭州主城区的扩大，受影响最大的就是余杭，这就导致属于余杭但又接近杭州的地块始终成为开发商选择项目开发的首选。 【优势二：性价比最合适】 临安房产有条件成为杭州的主流消费住宅。这几年杭州主城
13、区的房价上涨过快，许多商品房的单价已升到七八千元，使许多老百姓承受不了，而临安的一般商品房单价22002500元上下，别墅排屋的均价在3000元左右，这是很大的价格优势，并且这优势比萧山、富阳、余杭三地更明显，因此说，临安房产有条件开发老百姓需要的主流住宅。 【优势三：休闲房产最集中】 此外，杭州周边的湿地，有很大一部分分布在临安境内，从保护湿地的角度出发，青山湖一带，所开发楼盘的定位多数为低密度住宅也就是排屋、经济型别墅一类，这种类型的商品房也可称休闲房产，因此，临安青山湖区域在将来几年内将会成为杭州休闲房产最为集中区域，这一特点也是萧山、富阳、余杭等地不具有的。 4、临安楼市将来走势 趋势
14、一：将成杭州楼市主流供应板块。 杭州近几年的房地产市场，可以说经历了翻天覆地的变化，而最明显的一点，应当是房价的持续高速上涨和供应格局的郊区化转移。目前杭州主城区内，有效供应很少，而房价又在高位运营，到郊区置业已经成为杭州购房者的重要选择。在这样的大形势下，临安以其与杭州主城的特殊地理优势，势必成为此后杭州楼市的主流供应板块。 无论是开发量还是房价，相比主城区，临安还是有明显优势的，加上环境更优的因素，对杭州购房者的吸引力在不断增强。从1999年下半年以来，许多开发商涉及杭州开发商在临安的青山湖区域储藏了大量土地，并于下半年形成一种供应的小高潮。但目前推出来的项目和所储藏的土地相比还是为数不多
15、的，此区域的房产供应将在至前后形成高峰，占据杭州房产供应的半壁以上江山。在此后几年，临安房地产和杭州主城楼市的联系将日益紧密，并最后成为最为主力的房产供应板块。 趋势二：房价仍将稳步上涨。 ，对于临安房地产而言，可谓多事之秋。在一年不到的时间里，经历了地铁利空、楼市泡沫论和非典，但也正是这些考验，显示了临安房地产的强大抗风险能力，也使行业构造更趋健康。 从此后的发展看，临安宏观经济的稳健发展，都市化进程的高速推动以及市政基本设施的有效完善，临安房地产特别是青山湖区域将对外地人特别是杭州城区人产生持续的吸引力。临安房价在将来几年内仍将有较大的上升空间。近段时间临安部分楼盘的迅速消化和价格的调高可以说是房价仍将稳步上扬的风向标。 趋势三：房产品持续进步，品牌房地产公司做大做强。 目前的临安房地产业，除了杭州进驻的某些品牌开发公司外，也存在一批如锦绣、大华、汇锦等较有实力和出名度的本地公司。这些公司的做大做强，不是由于宣传力度大，楼书做得美丽，而是由于开发了诸如阳光四季、滨江公寓、汇锦华庭等较为优秀的楼盘。临安房地产公司向来比较注重产品品质的进步，可以对发达都市的楼盘进行模仿并加以改造，这是近几年临安房地产公司可以迅速发展的重要基本。 此后几年，随着开发量的迅速放大和外地品牌的不断进入，临安本地公司的竞争压力也会不断加大，一批优秀的房产公司
