《09营销策略杭州龙湖超山项目启动会资料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《09营销策略杭州龙湖超山项目启动会资料（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、六.营销策略6.1竞争格局6.2价格规划6.3营销效率5.1.1竞争格局市场简析公寓中心城区、临平、塘栖构成杭州市场稳定的三层价格区段.彼此羌距较大.仃分流客群的机会 临平仃 d的单价支搏未来将成为木项II的第批丄力山场.但规模有限.塘栖地区无论成交駅还是成交单价.和木项目差距较人.需要策略创新 仅作为补充难以成为主力市场.中心城IX数抵为杭州八区成殳数据临平市场 110月成 量 2054套Lo*电同 a筒.广束山坊百及履资快枇幣UUUG砂仝资材细：WF6.1.2竞争格局市场简析别墅中心城区别頊单价前、卜年持续疋高.新政肓有小幅箴荡.但和临平有绝对差距 临平供销密体规模极低，价格相对平稳：塘栖
2、完全没有供应利借何别墅在区域内具备稀缺价值，但的期市场开发和客户培有的咚求商0350003000025000临平市场20000110月成?15000I25套T100001.65亿元5000中心城I*数抿为杭州八产品分类总面积占比(%)总套数别蟹5280019240常规 公寓四居1600016.5200-U；7129825.6324两IS8330429.9936特殊 公寓两居T2508291926.1.6竞争格局一竞争标杆HI永阪临平土城区埠东海才容积率2. 4 均价12 80小户型;绿城紫桂公离容枳率1. 33 均价11000 多层、小高层 赠送牟位金都夏宫肿”均价22000十v代 容枳率0.
3、 59,联排大而积石材法式风格G12O* 厲來字山f 绿城蓝庭:容积率095小局层iod（X） 多层13600:地中海风格、.刖堂项H容积率低，产品品质较好主城区大多数为毛坯房，容积率和本案类似，配套齐全1LJW J-地次物业产品线爹为小购居和小三居主城区周边楼盘较多，但仅绿城项II成交较好，主耍依靠低密度.产品品质和口有配套，价格略低丁主城区6.1.4竞争格局-别墅CXZ3300-500M2 1200力以I滴豳翻;205 230W300 600 力 ； 聘慕赧管260 400M2 500-800/；ftS9ffuRJixn4 皿 IMW:苗茅阳兎戈矿190-220M?；35000_JJtBK
4、M西溪板块跑市区较近，景观资源好，产胡定位偏高，对客户购买力耍求比较高富阳.良渚距市区较远总价虽然较低.但配套不足虽观资源仃限.发展空间不人临平板块交通便利.又可字受駅观资源.目前尚无优质别墅产品.存在较大市场机会从大杭州角度来看.可以以总价捕捉中端别墅的空白.为城区中端购买力客户提供入门级别墅集团运済及投资发魅够一余团Q动公资料編;WF6.1.5竞争格局常规公寓临平重点项目200M2以上Loiior/fr集团运昔及投资发廉部一余团空朋会资料紳;wr12000 10000 8000 600040002000供应少，去化率低属于非主流户型需嘤大力挖掘产胡价值，提升附加值，11不能作为主力产品销咎
5、6.1.5竞争格局常规公寓临平重点项S140M2左右27.5%535147供销套数洪MUiM支大.成交率和规模般.但已属F当地改善型主流八也 体现出较强的客户购买力 成交价丛木徘徊在11000左右（蓝庭9月的13600成交价为三层的洋房）竞品存量大.客眸溢出的难度较大本案特殊户型三居部分产品竞争力较弱6.1.5竞争格局常规公寓临平重点项目90M2以下、IU紫桂公寓=蓝庭 =东海紫桂公寓单价 蓝庭单价 东海单价东洵成交为主城区粘装修，蓝庭成交为桥装现房11大磺自有配套，故价格较高，但成交址一般紫桂为主城区边缘成交址较大.参考性最强小八型居无法満足当地刚碍小户型两居成交眾为旺盛，为项II大戢的小户
6、型提供r一定的方场机会，但需夔有明显的价格优势6.1.7竞争格局竞争战略六、营销策略6.2价格規划6.2.1价格规划一目标分解45亿6.2.2价格规划货值分布业态总货值统计表赏值 （亿元）各业态第一批次建面炉价（元）实得理面单价（元）建面单价 （元）推盘时间别啦24052800282152821514.8924015794.321年9月常規公寓1640200602129761297626.03115321601.9811年10月特殊公血19225082946394632.379463. 1922.3711年10月 .车位1.7213251.714年3川总货值45.02注：现无赠送面积具体数据.
7、故实得建而单价裨时等同于建而单价六、营餡策略6.2价格規划6.2.2价格规划一货值年度分布业态类别总计20们年2012年2013 年2014 年别墅建面单价28215240512794731908货值（亿元）14.894.325.105.47常规公宮建面单价1297611532124361367514040货值（亿元）26.031.9811.428.594.03特殊公寓建面价94639463货值（亿元）2.372.37车位货値（亿元）1.071.7总货值建面单价15549货值（亿元）45.028.6716.5214.065.73标杆产品，分五期争取最大时间溢价:短兵相接正而竟争. 为主，保证丈
8、化速7利用价格优势快速丿别墅形象，掩护公寓出货产品线丰垠人去化来访成交Lon赤加曲韵产集团运营及投资发团a幼仝资料御制卜6.2.2价格规划一各业态主基价关系价格差 别墅127%基价：25000元常规公寓标准基价：11000元特殊公寓基价：9000元六、营餡策略6.2价格規划6.2.2价格规划一常规公寓基价结构图常规公寓根据景观及位置分为两级1级、高层观鼠公戾25层精装230nf2级.高层公寓27层精装89mV130mV137 ma /!Lon&井曲产集团运营及投资发团a动会资料紳制上六、营餡策略6.2价格規划622价格规划常规公寓内部基价关系价格差1级（200套，230平米四居）三面采光、临河
9、戢观带、两梯两户，而积较大2级89平米阳居936套130米三居18套137平米三居270套148平米三居216套标准平层公寓.南北通透、俯视别墅最观区1级 基价：12000元2级 标准基价：11000Lon&井曲产集团运营及投资发团a动会资料紳制上六、营销策略6.2价格規划6.2.2价格规划常规公寓要素调整集111运营及投资发ww-tt团a型公资川紳制上2rWFFT +3%3、临大咯：|4 230M2西边户：+3%5、层差5层以下、24层以上未加层差，余层差80c/M26.2.2价格规划一特殊公寓要素调整2、层差5层以24层以上未加层荃,余层耳50元/昨六、营餡策略6.2价格規划623价格规划
10、一别墅基价结构图别墅根据业态不同分为五级1级、联排别墅2级、合院南向开敞的类独栋3级、合院南向开敞的类联排4级、合院不开敞的类独栋5级.合院类双拼Lon嚴并弼韵严集团运营及投资发慨部一後团动僉资料紳制卜价格差6.2.3价格规划一别墅内部基价关系1级基价：30000元7.2%t2级基价：28000元7. 7%t3级基价：26000元8. 4%t4级基价：24000元9. 1%t5级标准基价：22000元1级：联排（5套.220平米）、业态稀缺.密度较低.私密性海2级：合院南向开敞的类独栋（42套.220平米） 四而采光、两侧开敞、私密性高3级：合院南向开敞的类联排（120套.220平米） 通透性
11、好，先后间距充分4级：合院不开敞的类独栋（13套.220平米） 采光面有一定受阻，私密性高5级：合院类双拼（60套.220平米）朝向较差/井淞e产k临河:+10%（2011年，签约8.67亿）第一批次2011年10月 特殊公寓9463/t/M2 192 套 2.37 亿二级公寓 115327L/M2 160 套 1.98 亿六、营销策略6.2价格规划62.3价格规划一别墅要素调整（具体规划未定）2、开敞楼间距：+4%具体指标尚未明确.先以图例判留出溢价空间3、正南北：+2%具体指标尚未明确，先以图例判留出溢价空间余Id运营及投资发团口幼仝资料缄JWF六、营餡策略6.2价格规划6.2.5价格规划
12、廉格动态规划第一批次2011年9月 别墅 24851 7E/M2 79套.4.32亿Lon&井弼厂余Id运营及投资发团口幼仝资料缄JWF六、营馆策略2价格规划6.2.5价格规划“一价格动态规划（2012年，签约16.52亿）Lon并塾韵产集团运营及投资发团a动公资料須制上第一批次2012年5月别 2/lby/C/Mk!34 宾.2.02 亿 5%第二批次2012年9月别童 28493 7C/M249套.3.07亿 6%第一批次2012年3月二级公寓 11763/E/M2160套、2.02 亿 2%第二批次2012年5月二级公寓 11935tl/M23204.11 亿 1%第三批次2012年7月一级公寓13174应250 套、1.52 亿第四批次2012年9月一级公寓13438皿M250套.1.55 亿 2%批次2012年10月二级公离 12948/C/M2160套、2.23
