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1、 房地产投资与融资结课论文学 院： 商学院专 业：姓 名：工程管理年 级:2010级梁杰学 号：100404021027房地产投资与泡沫的关系及防范措施摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。从研究房地产投资、投机与泡沫的内涵为出发点,揭示了经济学中的投资与投机、投机与泡沫的关系,旨在使决策者理性管理、消费者理性消费。关键词: 房地产投资；泡沫；防范措施房地产资源的高度稀缺性决定了房地产投资极易出现投机的现象,房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,是人们生活必不可少的空间条件
2、和活动基地。房地产业与金融业之间有着密切联系,房地产业的稳定直接关系到金融系统的稳定。有市场就有投机,只要有投机行为存在,就可能存在泡沫。合法的、适度的投机行为能够活跃市场、增加税收,是市场正常运行的滑润剂。而过度投机会打破应有的平衡,引发房价不合理的上涨,甚至引发泡沫。房地产投资与泡沫经济的关系房地产开发企业投资的资金半数以上来自银行贷款,还有一部分由预售收入转变而来,大部分房地产开发企业负债经营的问题较为严重,一旦房地产开发企业的资金链条断裂,银行是最大的受害者。与此同时我国房地产价格增长过快,囤房、囤地、炒房现象严重。房价持续上涨的结果是很多城市的房价已经处于历史最高位,不少城市的普通老
3、百姓已经买不起住房。据统计,2007年5月,全国70个大中城市房屋售价同比、环比均继续上涨,新建商品房、二手房及非住宅商品房上涨幅度均超5%,北京、深圳等5个城市比去年同期上涨10%以上。据中国人民建设银行最新发布的研究报告指出: 2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21. 62亿m2,但实际仅开发完成12. 96亿m2,不足购置面积的60%,相当数量的土地被囤积和倒卖。在国民经济运行中,房地产业是一个高度综合性和关联性的行业,也是一个敏感性比较高的行业,随着房地产投机的加剧,大量的资金流入房地产业。大量资金滞留在该行业,既抑制了其他行业的发展,也使社会资源得不到合理的
4、利用,而且金融风险也随之增加。一旦房地产泡沫破裂,银行投入房地产业的钱势必会产生大量呆坏帐,这对国民经济的安全有很大的威胁。20世纪末,海南省曾是房地产“泡沫”的重灾区。海南房地产经过1992年、1993年的泡沫后,狂热而无序的房地产投资造成企业资金被“压死”,民间资金被“套牢”,严重影响了国民经济的发展。当时的房地产泡沫给海南留下了500多万平方米的空置商品房,报建面积1600多万m2的“半拉子”工程以及800多亿的积压资金。这一切阻碍了海南的经济增长。在1992年到1998年之间,全国GDP峰谷落差平均为4个百分点,而海南省为35. 9个百分点,大起大落,位居全国之首。如何鉴别、抑制过度投
5、机,让房地产价格回归到理性,尤其是让住宅价格回归到理性,避免出现住房信贷危机、社会危机已成为社会各界普遍关注的大问题。 防止房地产泡沫产生的措施（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多
6、积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。 (二)建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，
7、有效地防止房地产泡沫的产生。 (三) 强化土地资源管理 政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。 （四
8、）加强金融监管力度，合理引导资金流向 首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。 房地产投资现状城市规模的大小,直接关系到城市的房地产投资规模的大小。一般说来,大城市具备较大的市场空间:规模较大的城市不仅拥
9、有持续稳定的房地产市场需求,而且房地产企业在项目开发的过程中,拥有相当宽泛的余地来进行市场定位,寻找市场缝隙,进行差异化竞争。大城市的另一特点是对周边地区具有的集聚作用:对于房地产市场来说,集聚作用的主要表现在于吸引来自于“外地”的需求,例如北京、上海、深圳等城市,外地购买力是不容忽视的重要因素。而从房地产市场表现来看,市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示城市房地产开发投资潜力越大。2010年2月份至5月份的国家统计局官方数据显示出房地产投资呈现增长态势。房地产开发投资占固定资产投资比重是衡量房地产业发展稳定性、持续性的一个重要指标,也是衡量房地产业与国民经济及城市经济关系的主要指标之一。从短
10、期看,指标表明房地产年度开发投资完成额占固定资产投资总额的比重;从长期看,它反映房地产开发投资在建总规模与固定资产投资总规模的比例关系。这个比例过高或过低,都会影响国民经济和城市经济持续健康发展。房地产业作为国民经济的组成部分,它的发展也遵从了经济的周期性规律。宏观经济开始复苏时房地产投资和开发随之上升,但是由于房地产开发的时滞效应,使得房地产业的复苏会稍后于经济复苏的时间。宏观经济持续增长,使房地产价格上升,开发商资产值相应快速膨胀,在银行大量提供抵押贷款的情况下,投资乘数效应又使得房地产业周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。由于房地产业没有宏观经济那种各行业相互牵动消长的综合影响,因而房地产业的衰退现象也通常比宏观经济先期出现。受宏观经济衰退和萧条的影响,房地产业的萧条阶段持续较长,直到宏观经济开始缓慢复苏后,它才慢慢走出萧条期。历史经验表明在一个周期中,尽管波谷值低于波峰值,但通常高于前期的波谷值,有时还会超过前面的波峰值。房地产投资是房地产开发的源头,直接决定了房地产业的发展态势。
