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1、家世界物业管理公司西安地区物业资产管理部贰零零肆年设计 校队审核批准目 录总则第一章 管理制度1页一、出入制度1页二、专责制度1页三、交接班制度3页四、值班制度3页五、设备巡视制度4页六、验收制度 4页七、培训制度 5页附一:锅炉房、制冷站管理制5页附二:空调工岗位责任制度6页第二章 运行规程7页一、运行规程 7页空调系统运行操作规程8页锅炉供热系统操作规程 11页冷水机组运行操作规程 13页直燃机操作规程 14页冷却塔运行操作规程 16页组合式空调机组运行操作及保养规程 16页离心水泵操作规程 17页台式钻床操作规范 17页起重设备操作规程 18页使用手电钻的操作规范 19页齿轮油泵操作规程
2、 19页卷闸门操作规程 20页第三章 维保制度 21页一、维修细则 21页二、三级保养的程序 23页三、设备分类 23页四、各类机械设备保养规范、操作规程: 24页燃油热水锅炉保养规程 24页冷水机组保养规范 25页冷却塔保养规范 27页伸缩门三级保养规范 28页卷帘门保养规范(细则) 28页离心水泵三级保养规程 29页组合式风机三级保养规程 30页风机盘管保养规范 31页冷却塔保养规范(细则) 31页液压升降作业车使用注意事项 32页Y型过滤器保养规程 33页台钻的使用与检验方法 33页砂轮机的安装与使用 34页燃油锅炉保养规范 35页高空作业安全规范 35页蝶阀保养规程 36页 第四章 消
3、防规程37页 总 则为了加强设备管理、提高设备使用寿命,减少设备故障,确保设备安全运行,特制定本规程。设备管理、运行、维修人员均应熟本规程。一、本规程实施范围 1、本规程适用于各分物业设备运行、检修、维保人员及有关行政、技术、管理人员。 2、设备运行、维修工作人员,必须熟悉本规程,并须经考试合格方可上岗。 3、任何违反本规程的命令,不准执行。 二、本规程函盖的内容 1、机械设备运行规程 2、机械设备一、二、三保规范 3、机械设备维保流程 4、机修钳工基础知识 三、对认真执行本规程的人员,应给予表扬和奖励。对违反本规程者,应加强教育,分别情况,严肃处理。对造成严重事故者,应按情节轻重,予以行政和
4、刑事处分。 受处分人员,必须重新学习本规程,经考试合格后才能恢复工作。第一章 管理制度一、出入制度 1、非机房值班人员,进入机房均应遵守本制度。 2、除机房及物业管理部门有关业务人员外,其它单位人员进入本站时,均需登记。 修理人员进行工作,应取得值班人员许可后,在指定地点进行工作。 非本站人员联系工作,不得进入机房。 3、非家世界人员进入机房,需持有大区物业管理部门签署的介绍信,经分物业经理同意方可进入,并需进行登记。 4、非值班人员遇见现场发生异常情况,需要退出现场时,应在值班员的指挥下,立即退出现场。 5、本制度由机房值班人员执行。二、专责制度 值班员职责 1、完成本班所担负的系统的操作工
5、作。 2、负责监视仪器仪表及负荷变动情况,发现不正常时,及时报告上级。 3、处理机房设备所发生之一般事故。 4、记录好规定的报表资料。 5、保管好全部的安全用具、工具材料和各种资料文件,并认真交接班。 6、认真贯彻规章制度,按时完成上级交给的任务。领班职责 1、负责机房设备系统安全、可靠、经济、合理运行的领导工作。 2、遵照分物业经理、助理及大区物业部的通知,组织值班员填写各类运行记录,并进行系统安全操作工作。 3、组织值班员处理机房发生之设备运行事故,并将事故情况立即报告分物业经理及有关上级领导。 4、掌握机房系统的负荷变化情况,保证安全运行。 项目助理职责 l、负责项目业务工作,及时传达和
6、执行上级指示,并负责组织学习各项有关规程制度及检查执行情况。 2、及时了解机房各种设备运行情况及负荷情况,并经常提出对机房设备管理上的改进意见。 3、组织有关人员,及时处理设备及运行事故,并提出事故报告及改进措施。4、负责提出有关机房设备的检修计划,提出安全用具、工具、备件、材料等的补充与增添计划。项目经理职责1、负责项目物业行政及相关业务工作,及时传达和执行上级指示,并负责组织学习各项有关规程制度及检查执行情况。2、经常走访店内,征求店内对动力供应的意见3、每日了解动力设备运行及动力供应情况,并经常提出对动力站管理上的改进意见。4、组织有关人员,每周定期对所管辖设备进行检查,并将检查结果落实
7、到人。5、协调动力供应的外围单位,确保动力供应渠道畅通。三、交接班制度 1、班长为交接班的主持者。 2、交班人员需于交班前作好交班的一切准备工作。 3、接班人员在班长的主持下,于接班前10分钟作好一切准备工作,听候班长的指挥,分头前往接班地点进行接班。 4、 交接事项: (1)系统的设备完好情况。 (2)事故的处理经过及设备运行情况。 (3)对外联系情况。 (4)上级的指示及调度通知。 (5)系统检修试验 (7)没完成的工作。 (8)站内整洁生产情况、工具材料, 防护用具及仪表保管使用情况。5,交接事项交待完毕后,按专责区域进行交接检查。 6、各负责区域检查完毕后,班长认为无问题,交班人员方可
8、离开现场。7、交接班时发生事故应由交班者负责处理。如果处理时间需要很长,经双方协商同意或经领导许可后,可以进行交班,但必须将情况及处理意见交待清楚。四、值班制度 1、班长为值班人员的负责人,值班员应服从其对工作任务的安排。 2、值班人员应按规定班次按时值班,未经领班同意,不准他人代替值班。 3,值班人员应精神饱满,思想集中,严肃认真地监视设备的运行。 4、在值班时要遵守劳动纪律,不得做与工作无关的事,更不得擅离职守。 5,值班人员是所管辖区域内,所有设备正常运行和正确维护的负责人。 6、值班人员应根据规程制度、上级的指示及调度通知,保证设备在安全、可靠、经济、合理的状态下运行,并认真按时做好记
9、录。 7、经常保持工作场所之清洁、整齐,并做好工具材料、消防用具、防护用具的使用和保管工作。五、设备巡视制度 1、值班人员必须每小时对机房设备巡视次。高峰负荷时巡视二次。 2,值班人员应在安全规程所规定的安全距离外进行巡视。 3、巡视时,不得作与巡视无关的任何工作。 4、巡视时,必须按运行维护规程所规定的项目逐项检查,不得遗漏或走过程。 5、每次巡视时,将所发现的问题及处理结果,详细记录于专用记录簿内,重大者应立即报告班长。六、验收制度1、设备维保、检修后,如果是小修必须经过当班值班员验收,如果是大、中修必须经大区物业部及分物业部验收。验收合格后,方可投入运行或备用,并应填写完工验收单。2、验
10、收时应按有关设备检修质量标准进行。 3、在验收发现质量不合格时,应立即向施工负责人提出要求重修,如仍达不到质量标准时应汇报负责人和专业技术人员采取措施处理。九、培训制度 1、新值班人员,在担任值班工作前必须经过听课、见习与跟班实习三个步骤。 2、听课与见习主要学习设备的构造和性能,机房安全规程和运行规程,学习期间在领班指定的值班员领导下进行,并应制定学习计划。 3、听课与见习期满后由考试小组和负责培训的值班员参加,对新值班员进行考试,并根据考试成绩确定跟班实习期限,不及格者继续听课与见习。 4、在听课与见习期间,无论有无正式值班员在场,新值班员均不得进行任何操作5、在跟班实习期满后,实际考试证
11、明已确能担任独立值班员的职务,由领班审定后方可正式值班附一:锅炉房(制冷站)管理制度一、 锅炉房(制冷站)属设备重地,平时应关好大门,禁止闲杂人员进入。外单位人员未经领导同意,不得让其入内。二、 机房内不得存放与工作无关的物品,备品备件按规定位置整齐放置。消防灭火器具放在方便显眼处。三、 严格遵循设备操作规程和巡检制度,发现异常情况及时处理,确实解决不了的立即上报。确保设备能及时修复投入正常运行。四、 严禁非值班人员随意开关设备,对任何有害于锅炉(制冷机)及其附属设备安全运行的行为,应立即制止。五、 运行值班记录应认真、详实填写,要求字迹工整,保持记录表干净整洁,不得随意涂改。六、 保持机房内
12、门窗、地面及设备表面清洁卫生。对洒漏地面的燃油,要用沙子及时清理干净。油罐周围不许动用明火,罐体表面应保持清洁无油污,加强消防安全管理。七、 按划保养锅炉、制冷机、水泵及其它附属设备,使设备处于良好的运行状态。 附二:空调工岗位责任制度一、 严格执行各项规章制度,坚守岗位,集中思想,当班时不做与工作无关的事情。二、 接班前要认真查阅上一班的工作记录,清点公物、工具,检查各个设备状况,查看水箱水位、各管路阀门开关位置、计量仪表和自控系统的显示等是否正常。为开机运行做好准备。三、 对锅炉(制冷机)、水泵等设备勤加检查,发现有异常现象危及设备或人身安全时,应采取紧急措施,制止事态进一步发展,立即向上级领导报告。四、 定时巡视店内空调机组及店内温度情况,根据室外气温