《房地产估价资料报告材料市场法和收益法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价资料报告材料市场法和收益法（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、word房地产估价报告估价项目名称：省市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦委托估价方：新星宇房地产开发某某公司的法定代表人徐旖旎受理估价方：城建学院房地产资产评估注册房地产估价师：畅畅 注册证书编号：4219970926 晨注册证书编号：4220040512估价作业日期：二一三年十二月二日至二一三年十二月十三日估价报告编号：新星宇之悦房估报字2013 1354号 / 目 录致委托估价方函1注册房地产估价师声明2估价的假设前提和限制条件4一、本次估价的假设前提4二、本次估价的限制条件5房地产估价结果报告7一、委托估价方7二、受理估价方7三、估价对象概况7四、估价目的9五、估价时点9六、价值定
2、义9七、估价依据9八、估价原如此10九、估价方法12十、估价结果13十一、估价人员专职注册房地产估价师14十二、估价作业日期14十三、估价报告应用有效期14估价技术报告14一、个别因素分析15二、区域因素分析18三、市场背景分析20四、最高最优使用分析21五、估价方法选用22六、估价测算过程23附 件36一、委托估价合同36二、估价对象区位示意图41三、估价对象照片41四、委托方提供41五、委托方提供42六、委托方企业法人营业执照复印件42七、估价师书复印42致委托估价方函徐旖旎女士：我公司于2013年12月2日承受您的委托，对省市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产的公开市场价值进展
3、评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2013年12月2日收到您提供的项目相关资料后，组织人员于2012年12月2日至2012年12月13日对估价对象-省市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产的公开市场价值进展了评估。评估人员在现场查勘的根底上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准房地产估价规和我公司掌握的房地产市场资料，结合您提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原如此，按照估价程序，选用了市场比拟法和收益法进展分析、测算和判断，确定估价对象省市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产在2013年12月13日完整权利状态与满足各项假设限制条件下的
4、公开市场价值总价RMB1331377万元，大写金额：人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价RMB元/平方米，大写金额：每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。 特此函告！城建学院房地产资产评估 法定代表人：畅畅 2013年12月13日注册房地产估价师声明对本估价报告我们特作如下重声明：一、我们在本估价报告中述的事实是真实和准确的。二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民国国家标准房地产估价规GB/T5029
5、1-1999进展分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、注册房地产估价师畅畅、晨于2013年12月2日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室外状况进展了实地查看并进展记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承当对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承当对其他被遮盖、未暴露与难于接触到的局部进展检视的责任。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进展的合理估算，
6、报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承当。签发人员: 畅畅注册房地产估价师 注册证书编号：4219970926签名： 审核人员：晨注册房地产估价师 注册证书编号：4220040512签名： 实地查勘、撰写人员：畅畅注册房地产估价师 注册证书编号：4219970926签名： 晨注册房地产估价师 注册证书编号：4220040512签名： 估价的假设前提和限制条件一、本次估价的假设前提1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估
7、价前提，即估价对象以住宅用途为整体、持续使用为估价前提。2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进展估价，即估价对象的房屋所有权与国有土地使用权不存在抵押权与共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。3、在评估过程中，我们假定该住宅的所有权人在公开市场上出售该住宅，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该住宅权益价值的情况。4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期，该住宅所有权人对该住宅享有自由与不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。5、注册房地产估价师畅畅、晨于2013年12月2日进展现场查勘
8、，但并未对建筑根底、结构等隐蔽工程进展测量，因此无法确认该住宅是否存在结构性损坏或质量问题。同时，未进展实地丈量以核实该住宅的土地面积与建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的房屋所有权证吉房权证市字第2006012588号和国有土地使用证吉国用2013第481号上载明的面积，即总建筑面积为290523平方米的其中3层楼一间200平方米的住宅、总土地面积为143598平方米为本次估价的前提条件。6、委托方提供的估价对象资料局部为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明与相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。
9、二、本次估价的限制条件1、估价对象地段等级依据省市市区二一三年住宅用地级别与基准地价图与省市征税等级图确定。2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的国有土地使用证吉国用2013第481号，估价对象的土地使用权终止日期至2053年12月2日止，即至估价时点土地剩余使用年限40为年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进展，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交
10、易方式，以与可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以与遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑与重视。5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中局部容而导致可能的损失，本评估机构不承当责任。7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供应其他任何单位和个人使用，其全部或局部容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。8
11、、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进展估价。9、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。房地产估价结果报告新星宇之悦房估报纸字2013 1354号一、 委托估价方委托方名称：新星宇房地产开发某某公司委托方地址：高新北区中科大街与光机路交会法定代表人：徐旖旎委托人证件：委托人证件号：26184X二、受理估价方估价方名称：城建学院房地产资产评估法定代表人：畅畅估价方住所：市绿园区迎宾路16666号四单元2楼4210室估价资质等级：贰级三、估价对象概况一估价对象区位状况新星宇之悦房地
12、产，估价对象位于省市高新北区中科大街与光机路交会，所在地段属市城区征税五级地段、市住宅三级地段。估价对象附近有大学附属小学，大学附属中学，大学附属高中。估价对象四周有北湖快轨、3路人民广场-长新东路、223路东环城路-华正批发、233路世光路-长新东路、284路师学院-春城大街、272路小白桥-八里堡、141路百货大楼-长江物流、257路站-一汽齿轮厂、242路人民广场-中东瑞家。106路太阳城-兴隆山，116路，131路等交通便利；周边根底设施、公共配套设施较为完善;政府机关较少,环境较好。靠近属于复路商圈，气氛较好。二估价对象实物状况估价对象为一栋住宅，共五层，建成于2013年，根据市房屋
13、重置价格标准附表，结合建成年限与估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为砖混一等。目前，由于徐旖旎女士正忙于处理各类问题，对该住宅市场发租无暇顾与，急于变现，故该住宅为简装，前三层卖出，其它楼层暂时空置。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，600600硅钙板吊顶。墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间
14、楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养状况一般。三估价对象权益状况本次评估的围为省市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产，产权属新星宇房地产开发某某公司所有。其房屋所有权证证号为吉房权证市字第2013012588号，证载设计用途为住宅，总建筑面积为290523平方米，估价对象为其中三层的200平方米的住宅；其国有土地使用证证号为吉国用2013第481号，证载地类用途为住宅，土地使用权类型为出让，终止日期为2053年12月2日，土地使用权面积为143598平方米。至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记与法定优先受偿权利。四、估价目的本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方办理房地产交易手续提供价格
