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1、物业管理方案 一、概述某项目在甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显关键。二、目标落实开发商开发某小区项目构思，引进大城市物业管理理念，经过优良的服务将某小区管理成城市居住区，让业主在县城里享受城市生活气氛。并使物业功效发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管企业品牌。三、组织物业管理行业是一微利行业，现在多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要愈加简练、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图四、人事人事设置标准：一人多岗，不要因人设岗。估量16名职员（按
2、整个小区交付时设计）。序号岗位人数关键职责备注1经理1在董事会领导下，全方面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。职员招聘后即由企业聘用的物业管理顾问企业进行培训，骨干职员将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。五、经营估计a)经营收入：万元（年度，以下省略）l物业管理费：万元应收万元30000*12*=126000（元）估量收入万元
3、（收缴率90%）l维修服务费：万元l特约服务：万元l其它收入：万元b)支出：万元l人职员资福利：14万元l办公费用：万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l维修保养费用：万元l税金：万元l不可预见费用：万元c)润亏：-万元d)物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、职员服装配置费、安全护卫用具、绿化等）e)公共性服务费组成测算：万元/年，元/月*m2（1）职员的工资和按要求提取的福利费序号岗位人数工资标准工资累计1经理1120212002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员24
4、00800工资总额累计9600工资总额累计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）累计：14.17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：万元（3）绿化管理费：绿化率45%万m2*1元/年*m2=万元（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=万元（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=万元（6）办公费：按管理人职员资总额25%计算万元*25%=万元（7）固定资产折旧费：按10%计算即1万元（8）税费：按营收%缴纳即万元（9）保险费：暂不投保（10）合理利润：按营收8%计算万元但为减轻业主负担，本企业将经过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多
5、项方法增加收入，降低支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为元/月*m2。六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出提议）。b)物业接管验收l既应从以后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的正当权益。l是物业经过完工验收后，对物业主体结构安全和使用功效的再验收；l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l房屋幢、户编号已经相关部门确定；l落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方法的
6、落实，重大保修项目细则和图纸校验到位；l接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检验，发觉产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给帮助处理。l接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检验，发觉接管设备（设施）和移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给帮助处理。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全方面检验，并将检验统计在册，对发觉的问题应立刻督促相关单位快速处理。l在保修期内，因施工、安装、设备等原因产生的质量问题，企业应查明原因，立刻上报开发商，请求立刻处理。l抄水、电、气表的底数，统计立案。l接管验收中若发觉问题，应明确统
7、计在案，约定时限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必需的手续以后，整个物业验收和接管工作即完成。七、入伙1、准备工作l治安方面：小区四面种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；l车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和职职员作服等；l制订入住步骤；l
8、印刷入住表格；2、协调工作l和供电局、自来水企业、石油液化气企业和邮局等单位搞好联络工作，确保住户入住后的水、电、气等的供给。l代业主和电话企业联络电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l和学校、派出所和居委会联络，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，和相关联络电话，入住时公告。3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要布署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不友好的现象。4、业主、使用权人入住程序发函办入伙手续签约5、办理入伙手续程序已缴款票据入伙手续书、身份证
9、、购房协议确定业主身份缴清代垫代缴费用、装修确保金建筑垃圾清运费、物管费，盖章业主签署向业主八、物业装修和管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在要求范围内进行。其相关要求包含：国家建设部公布的建筑装饰装修管理要求和物业管理企业制订的住户装修管理要求。依据上述要求，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包含填写业主装修申请表、领取装修管理要求，依据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及确保金，经同意后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及确保金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数
10、，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发结果的统计，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程伴随科学技术的发展和使用需求的提升，楼宇设备设施和埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立关键抓搜集、整理、归案、利用四个步骤。搜集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从计划设计到工程完工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业组成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套
11、、从建筑物到环境，整理的关键是去伪存真、留下有用的，归档就是依据资料本身的内在规律、联络进行科学地分类和保留，利用即是在以后的管理过程中使用并加以充实。十、日常管理（一）房屋管理运作一览表工作内容查对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6h/天，消亡违章于未然每七天三次100%标准正确符合要求，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1以下。无违章装修立刻听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话和家庭情况等随问
12、随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案（二）绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季天天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，依据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者关键防治每个月一遍，严重者半月一遍8h/天春夏季一遍，严重者随缺随补标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050mm长势
13、优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7：009：30浇水、施肥；9：3011：30除杂草、整形、保洁；13：3015：30除杀虫、补缺、保洁；15：3017：00浇水、施肥（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8h内随来随办，随进度进行天天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音检验二遍/天，立刻维修每个月检验一遍每二年漆刷一遍，每七天查换梯灯一遍，随坏随修每七天检验一遍，即坏即修每个
14、月检验一遍，即坏即修每个月检验一遍，责任范围内即坏即修，责任区外立刻汇报相关部门每个月检验一遍，即坏即修标准符合要求，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整齐无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹通畅无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容定岗检验流动检验学习和训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24h每七天一遍24h，每20分钟一遍24h5分钟内抵达现场每七天一次，每次1h标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、合适方法国家和地方法规、业主条约等遵纪遵法、严明安
