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1、会计实操文库报税实操-房地产开发企业合理节税的方案两人风尘仆仆地来到XXX，马不停蹄地赶到了XXX的办公室，简短寒暄之后，XXX介绍他的房地产公司出售商品房取得销售收入5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元，总扣除项目金额为3400万元，普通标准住宅的扣除项目金额为2400万元。豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。烦请XXX帮助做税务策划，XXX微笑着点点头，几句话下来，就让XXX拍掌称妙，并欲高薪聘请XXX做公司的财税顾问。【分析】企业可结合实际情况选择合理的核算方式，以达到合理节税的目的，房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又做其他房地产开发
2、的话，分开核算和不分开核算税负会有差异。选择哪种方式核算，取决于两种住宅的销售额和可扣金额的多少。【对比】筹划前，分开核算，应纳土地增值税530万元。具体计算：销售普通住宅：增值额=3000-2400=600（万元），增值率=600/2400100%=25%，适用30%的税率，应缴土地增值税税额=60030%=180（万元）；销售豪华住宅：增值额=2000-1000=1000万元，增值率=1000/1000100%=100%。按规定适用40%的累进税率，应缴土地增值税税额=100040%-10005%=350（万元）。共缴土地增值税：180+350=530（万元）。筹划后，不分开核算，应纳土地
3、增值税480万元。具体计算：增值额=5000-3400=1600（万元），增值率=1600/3400100%=47.06%，适用30%的税率，应缴土地增值税税额=160030%=480（万元）。【结果】通过比较可见，分开核算比不分开核算多支出530-480=50（万元）税款。主要是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，无法享受免税优惠。所以，进一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内。【政策依据】财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字【1995】48号）规定：十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。- 3 -
