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1、-住宅小区物业招标评标方式与评标标准一、招标项目名称： 某某住宅小区二、招标事宜： 某某住宅小区物业服务管理三、招标人：某某住宅小区业主委员会（业主大会决议由业主管理委员会执行）四、招标方式： 公开招标。五、招标范围及要求：见招标人编制的住宅小区物业管理招标文件。六、评标方式：招标人采用委托招标代理机构办理本次招标事宜。1、评标委员会的组成：评标委员会由招标人和有关物业管理专家组成，成员人数为7人，其中招标人代表2人，物业管理方面的专家5人，物业管理方面的专家人员按北京市物业管理招标投标办法第四章开标、评标和中标第十八条相关规定，“由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取方
2、式确定”。1、有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：（1） 投标人或者投标人主要负责人的亲属；房地产E网 http:/ 企管智库 http:/ 范文汇 http:/ 论文汇 http:/ 与投标人有经济利益关系的；（3） 曾因在招标、评标以及其他与招投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。有上列情形之一的被选定委员会成员，应按此规定主动提出回避请求。招标人在发现委员会成员有上列情形之一出现时，可直接取消该情形委员会的成员资格，排除该成员所做出的所有评审意见，并保留向北京市国土房管局提出投诉的权利。招标人在开标前对发生应委员会成员提出回避而减员未能达到规定的评标规定人数时，可通
3、过北京市国土房管局组建的专家库中以随机方式抽选物业管理方面的专家作为补充。招标人在开标时对发生应委员会成员提出回避而评标专家未能达到规定人数时，可选择：（1）改变开标时间；（2）减少专家人数按时开标、评标的方法。保障招投标人的合法权益。2、评标委员会成员的名单在开标前应严格保密：评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人，其他利害关系人的财物或者其他好处。3、招标人保证评标在严格保密的情况下进行：评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评
4、审和比较。中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。（前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员）。4、评标办法：本次评标由评标委员会成员根据招标人编制的住宅小区物业管理招标文件规定的招标范围和要求，依照住宅小区物业管理评标方式及评标标准规定，对投标人标书中财务和服务管理分别逐项打分的方式进行。满分为100分，（其中财务40分，服务管理60分）。以综合得分最高的第一及第二投标物业管理企业为中标候选人。由评标委员会做出推荐意见结论，招标人根据结论分别对两家候选企业就物业服务管理方案，物业服务管理收费问题，有效区分开发和物业管
5、理责任等进行谈判；同时对投标人推荐的项目经理进行考察，最终确定中标物业管理企业。5、评标原则：“公开、公平、公正、科学、择优、效益”为本次评标的基本原则，评标委员会将按照这一原则的要求，公正、平等地对待每一个投标人。同时，在评标时遵守以下原则：客观性原则、统一性原则、独立性原则、保密性原则、综合性原则。6、评标工作程序：a) 投标资格的获得：投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件按规定密封后送达招标人指定的收件地点。交纳投标保证金，领取保证金收据后，获得有效投标资格。b) 开标：在招标文件规定的提交文件截止时间后，在招标代理机构确定的时间、地点，在不少于参加投标人占投标人
6、数三分之二在场时，由评标委员会公开进行。开标时由到场投标人和评标委员会全体成员检查投标文件密封符合住宅小区物业管理招标文件第六条（四）投标文件的密封和标记规定由检查人共同签字确认后，符合规定的标书方可进入评标程序。检查人对不符合规定的标书，共同签字确认后，评标委员会直接判定此标书为废标，不得进入评标程序。c) 验标：由评标委员会对进入评标程序的投标文件按住宅小区物业管理招标文件第六条（一）投标文件的组成与装订第3款资格、资质文件。第4款投标文件的编写方式和装订规定进行，符合规定的为验标合格。不符合第3款规定的可作为废标处理；不符合第4款相关规定的扣除评标总成绩10分作为违规处罚。d) 评标：4
7、.1在开、验标过程结束后将立即进入本次评标程序。评标由评标委员会负责。4.2投标人资格条件不符合国家有关规定和本次招标文件要求。而且拒不按照评标委员会要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标资格。4.3评标委员会应当审查每一件投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件做出响应，未能在实质上响应的投标，应作废标处理。4.4评标委员会发现投标人的报价明显低于标底，使得其投标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人做出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。4.5在评标过程中
8、，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。4.6评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。出现下列情况时属于重大偏差：4.6.1投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；4.6.2投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；4.6.3投标文件附有招标人不能接受的条件；4.6.4不符合招标文件中规定的其他实质性要求。投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件做出实质性响应，招标人可按本规定有关条款对该文件作废标处理。4.6.5评标委员会根据本文件规定否决不合格投标或者界定为废标后
9、，因有效投标不足3个投标人使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。投标人少于3个或者所有投标被否决时，招标人应当依法重新招标。4.6.6评标委员会所有成员经按照本文件中规定的评标标准对每一份进入评标程序的有效标逐项进行打分。4.6.7本次评标活动应在规定递交投标文件截止日期后7个工作日内完成。4.6.8评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：（1） 评标委员会成员名单；（2） 开标记录；（3） 符合要求的投标一览表；（4） 废标情况说明；（5） 评标标准、评标方法；（6） 经评审的评分比较一览表；（7） 经评审确认的投标人排序；（8） 评标
10、委员会推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的各项事宜。（9） 澄清、说明、补正事项纪要。4.6.9评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此做出书面说明并记录在案。4.6.10招标人委托评标委员会推荐出2名中标候选人，并标明排列顺序。4.6.11招标人应在评标委员会推荐出的2名中标候选人中采用选择方式，选择结论在小区公示栏进行公示。公示期为7天，在公示期满后，如未有小区业主总数三分之一以上的业主提出反对，将按选择结论确认最终中标人。如出现
11、超过三分之一以上业主提出反对意见时，第二中标人可成为第一中标人。如出现第二中标人也遭到三分之一以上业主反对时，本次招标作废，招标人必须重新组织再次招标。如第一中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，排名第二的中标候选人将成为中标人。4.6.12在确定中标人之前，招标人将不与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。4.6.13确定中标人后，招标人将在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有同等法律约束能力。4.6.14招标人和中标人双方自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件内容就招标项目的管理签订物业服务合同。合同的主要条
12、款不得背离标书中的内容。4.6.15招标人自与中标人签订物业服务合同之日起15日内，到原备案机关按北京市物业管理招标投标办法第三十二条规定完成备案。4.6.16招标人在与中标人签订合同后5个工作日，向未中标人全额退还其交纳的投标保证金，结束本次招标活动。七、评标标准：1、评标标准执行依据：评标委员会将对各有效投标文件中的财务及服务管理依照物业管理条例、北京市物业管理招标投标办法、物业服务管理收费办法、住宅小区物业管理招标文件、住宅小区物业管理招标评标方式及评标标准规定分别进行逐项评审打分。八、财务评审标准：财务评审满分为40分。评标委员会将参照下列程序及标准对每分投标文件的财务内容逐项评审，并
13、采用打分的方式得出评审结论。1、物业服务管理收费约定方式：为最大限度的保障招标人的合法权益，根据物业服务管理收费办法鼓励采用酬金制收费方式的文件精神，招标人提倡投标人采用酬金制物业服务管理费用收取方式。物业服务管理收费方式评审标准：满分为5分，其中采用酬金制收费方式的5分；采用包干制的扣3分；没有明确表述的不得分。2、物业服务管理收费标准：招标标底为每建筑平方米收费标准应为每月2.5元。物业服务管理收费标准评审标准：满分为6分。其中在2.5元时为4分。在此基础上每增加0.050.10元时扣除1分。增加少于0.05元（不含0.05元）时不扣分；减少0.050.10元时增加1分，减少低于0.05元
14、时不加分。报价低于2.30元（不含2.30元）时，投标人必须以书面方式向评标委员会做出合理的解释，委员会评定其解释无法达到投标人所承受的服务标准时，该标书做为废标处理。3、物业服务管理费收缴时段：物业服务管理费收缴时段评审标准：满分为4分。其中采取季收方式的为满分；采取月收及半年一收方式的扣1分，采取年收方式的扣2分。没有明确表述的不得分。4、物业服务管理支出预算：物业服务管理支出预算评审包括：管理、服务、维修、保洁、绿化、保安、前期介入、业委会活动经费、管理者酬金、税金等项。评审标准：满分为18分。其中：4.1人工支出评审：满分为4分人工支出应包括：职工工资含（分包项目人工工资）、职工福利、
15、三险一金、职工培训、职工餐补。职工工资评审标准：职工薪酬应符合北京市物业管理行业平均标准，主要管理人员薪酬应与招标项目服务管理面积相匹配。不符合扣1-2分；职工福利、三险一金、职工培训、职工餐补4项各占0.5分，缺一项扣0.5分。人工支出与北京市物业管理行业平均标准，北京市地方法规规定有一定偏差的，由评标委员会物业管理专家酌情扣除相应分数，有重大偏差的不得分。委员会业主代表应尊重专家意见，可以采用专家评审平均得分作为自己的评审结论。4.2管理支出评审：满分为0.5分应函盖物业服务管理活动用各项费用支出，符合行业标准，无明显错报漏报，费用计算准确得0.5分，有明显错报漏报，计算不合理的，由评标委员会酌情扣除相应分数，有严重漏报计算所得与实际费用出现极大偏差的不得分。4.3服务支出评审：满分为0.5分评审标准及计分方式和4.2相同。4.4维修支出评审：满分为2分维修支出范围应包括：小区供暖、供水、配电、消防、安防、市政、电梯、公共区域照明、弱电等项的小修及日
