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1、月亮城堡“旅游度假村”的可行性方案第一章 基本概述1. 现有产品项目简介60130m2全套奢华精装现房，物尽其极，即便床单也超过80美金/m2，堪称中国主题地产的巅峰之作。 6万m2度假村、4万m2月亮湖、京城超大高尔夫练习场、私家码头、马术俱乐部等集为一体，彻底颠覆当今一切房地产模式。继“亚奥”、“朝阳”、“西山”之后，以月亮城堡70万m2半岛生态、京杭大运河、运河文化广场为核心，广达2平方公里的北京“第四公园区”，独享北京稀缺的人文自然资源。目前已知亚洲最大的17000m2温泉养生馆，连同3000m2国际体检中心等，超级养生，中国仅此一家。携手洲际酒店，私人管家服务，是世界级私人酒店的准入
2、门槛，完成中国酒店服务的历史性突破。迅达长安街、使馆区、国贸中心等政务圈，专属的政务平台和城市价值，令财富人士稳操竞争胜局。2. 拓展品牌概念如上所述，豪华级酒店配套度假村，无疑是对所有休闲业内人士的吸引。但为了让品牌专业化，更加富有其休闲度假意识，使其建设时期的“酒店式公寓”的感念更为接近国际化，真正形成一个国际化综合化的度假休闲娱乐区域的标志性产业，我们还应该将真个销售链条作相应的调整，也就是我们所熟悉的业主买房并获得利润，物业公司也不用再头痛去转租或是转包给什么样的个人和集体，我们只是将它真正的度假意识与实际上的切身体会联系起来。换句话说就是将链条真正的与旅游产业结合起来。第二章 项目建
3、设的背景及必要性1. 项目建设的背景在充分熟悉本案之后，我们可以将起的度假娱乐设施作为最大的实体背景。目前国内市场上旅游产业并非占有人们全部的度假休闲时间，大部分人还是愿意自行安排自己的休闲度假时间，然后旅游业为什么会长久不衰还蒸蒸日上呢？是因为他们有自己的优势，也就是价格和多年的附带产业。宗所周知国内外每一条旅游线路都有自己的标准价格，可是大部分旅行社却威信因游客来自己的旅行社而故意将价位报低，虽然很有可能会在旅行途中强行收取其他费用，但那时身为顾客的我们早已将第一笔“首付”团费交到旅行社手中，而退款的可能性极小。我们在那我们最熟悉的北京旅游市场作为实例，常规北京旅游团分为三种：一是国内游客
4、来京旅游，这些人大部分外地游客居多；一是国外游客来京旅游，这些人基本上是国外游客，同时又分为欧美，东南亚及亚太地区；一是有目的性的团体旅游，这些基本上是企业性质的旅游，同时还会有会议购物等专项路线。不同的地区不同的待遇，国内团极少有四五星团，商务会议团有极少有游览名胜古迹，而国际团则是很少看到现代化的高科技北京。旅游业基本上处于饱和状态，但是很多北京周边地区目前都相继开发农家院，自然风景区，私人采摘度假区等等，由于市场刚刚形成很少有人会搞大规模，自然也很少有人铤而走险。2. 项目建设的必要性作为综合性极强的“月亮城堡度假村”很适合目前旅游业的发展需求。目前的状态本项目只能作为商品房进行买卖，而
5、在原始建设时期本案的商品定位则是酒店式小公寓（产权式酒店小公寓），这个概念在国外早已很成熟，在国内市场中并没有很多人真正熟悉了解，大部分推广的卖点均是低投入高回报，也就是有开发商将小户型进行精装修，由销售公司进行销售并承诺物业公司将其产权所有的房屋作为星级酒店进行统一管理。大部分业主多以第二居所为主，将其作为投资产业。然后当真正进入市场之后，又有多少家可以真正的回报业主？大部分的项目都以回款率低而转向其他方式，无形当众将昂贵的物业费转嫁给业主。事实上这个误区只是开发商及物业公司乃至销售公司的歪曲理解，在国外很多类似的产业都已经很成熟的做到了产销一条龙。其主要的环节就在于转接得下一个环节，也就是
6、我们要将房子租给谁。第三章 行业分析及市场预测1. 旅游业市场分析我们现在对于旅游的概念可能和传统意义上的旅游有所差别，大致上我们将旅游分为两个阶段。初级阶段我们是以景点观光为基础的旅游概念，现在我们的生活已经不象以前，外面看看，看完以后就完了。除了门票、交通和餐费收入以后没有其他收入。在很多热门旅游胜地可以明显看出，很多旅游景点只能解决过的问题，只能看五分钟、十分钟，最多一个小时。中级阶段可能是从城市开始，最初长假集中于城市，以看为主，然后把一些商务活动结合起来。现在气候差也成了旅游重点，越冷越往北方跑，或冷的地方往南方跑，气候差成了导致休闲旅游的一个选择了，健身、娱乐、休闲、运动都开始了。
7、比如，没有高尔夫球场的地方打高尔夫人不会去的，像昆明有很多球场，吸引大批打高尔夫的人。还有你有一种巨大的人文需求，同时能够带动其他商务活动，而不是看一天就完的。深圳就是一个典型，最初只有一个，也就是呆四个小时就完了，而后就至少要呆八个小时，然后开始有重复居住，这个服务链加长的过程才能产生额外收益或者资产重复利用的收益。要解决这些问题，就要综合考虑你的资源可重复和循环地利用，和你的地产优势相结合，只有这两者结合起来才能做得最好。2. 酒店式小公寓市场分析随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来北京设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。酒店式服务公寓也是投资置业
8、者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，投资回报。3. 旅游式度假酒店的市场预测旅游地产有自己的特点，养身度假和交易以及身份的象征是结合起来的。和一般城市房地产不同，不是简单解决居住问题，它要解决更多的其他问题。不管分时度假还是一般度假都是第二居所的概念，这是从旅游点，就是旅游房地产集中在
9、某一个点上，开始向一个区域或者一个城市扩大的过程。旅游房地产是不但让人游还要住，如果没有多种消费方式就发展不起来。一些人开始在香港或者其他一些地区购房，第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业，今后就会逐步的出现产品功能和产品类型的细化，所以地产也会出现这种现象。如外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。这样就使一些酒店式公寓以极大产权公寓得到更多人士的亲赖。当然不同的地域有着自己独特的风格和吸引力。除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。凡是有最优秀的酒店管理公司或者物业
10、管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。而某一个发展商说我在某一个地区盖一小块作为一个旅游地产，然后又没有一个庞大网络或者软件配套，这个常常很难变成分时度假，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。第四章 项目建设的目的及展望成果1. 单纯目的盈利作为任何一方都希望自己的投资得到回报，地产如此，旅游亦如此。经过上边宏观的概括，我们对旅游和地产项目中酒店式公寓的感念从新得到了新的认识。两大发展势头在北京的大环境中都逐步濒临瓶颈，也就是很快趋于饱
11、和状态。随着2008年北京奥运会的举办，北京将逐年放慢降低地产项目的审核和报批手续，换句话说今后三至五年内，不再会有任何大型的地产项目，无论是在周遍还是在城区，这一事实很多房地产人士都做出了评价，认为地产行业面临的将是一个转型，而这个转型是向哪个方向转呢？最好的办法就是将原有的项目做小做精，而“酒店式小公寓”（产权式酒店）无疑是最好的易于成功的转型产品。他原有的地产基础是他成为地产类项目最好的成功产品，他的不成熟期及不成熟市场则是他转型成功的重要关键。北京的周边地区更多的是开发利用本土资源作为自然风景区的开发，将宣传的重点由原来的某某大公司或某某大集团在本地逐步转化为原生态基地，将本土名气化。
12、同期这样对自身的旅游业带来无限商机及空间。相应的地产业也只能从有限的区域化转型为周边配套设施。这样的情况下怎么才能做到双赢呢？很大情况下旅游业和地产业的结合给了我们更大的发展空间，不只是自身的知名度，相应的是给更多的人知道我们生活的区域是“最美丽的”、“最纯朴的”、“最原生态的”。2. 最终的成熟结果与世界接轨面对旅游产业，大部分旅游都逐渐承接豪华度假团，这些游客并非只是要求看看名胜古迹看看街景，他们需要的是一种全新的独家体现。这证明大多数人们开始与世界接轨，思想上的沟通，客观上更多的企业允许职工有合理的假期，他们更希望这些假期不是浪费在一连几天的疲惫上，而是真地做到“休假”。世界上的信息从各
13、种渠道向人们透露着如何才是真正的度假，游山玩水的紧张忙碌已经不能让我们满足。而更多的旅游地区不是因为没有星级酒店就是因为没有足够好的周边配套设施。这就是豪华度假村的崛起之时。就如本案项目的成熟建设，正是适应这一市场潮流的成果。这一点相信开发商早已十分认可了。第五章 项目建设方案1. 原有项目的旅游意识注入将旅游公司的意识注入进整个项目，是指完全成为旅游性质的度假休闲胜地。在旅行社及旅行公司带来大量客源的同时，自身的产品也达到了预期的宣传。而原有的小公寓将作为五星级私家度假酒店供游客进行享受，这在一定程度上有减低了物业公司的“头痛”问题。我们只是将原有的链条找到合适的人，整个链条的形成又会带来新的商机。2. 旅游度假村的相应配套设施相应的周边配套设施将会成为旅游人士更多地吸引点，完善的配套设施足以让更多的人来到这里，逐渐地将散客变成团体，将一个城市隐藏团体发掘出来，让所有的度假意识被激发。3. 周边配套的是指利用空间在价格上的优惠会使更多的客源及新的盈利链条开发出来，酒店亦如此，周边也亦如此。更多的利润店，针对本案来说，高尔夫球场、马术俱乐部、康体中心，以及全方位的娱乐休闲机构，无疑将会成为休闲度假的首要选择。1
