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1、呈送：兰州市城市发展投资有限公司兰州金城关项目招商策划报告提交者：英联国际不动产有限公司致兰州市城市发展投资有限公司: 本公司非常荣幸地参与金城关项目考察，得以视察独具兰州地方特色的文化旅游产业。项目是兰州市“百里黄河风情线”上的一颗明珠，有着丰厚的人文内涵，藏传佛教文化、伊斯兰文化、黄河文化和丝绸之路文化汇聚于此，与风景秀丽的白塔山公园和魅力独具的兰州碑林互为依托，与雄伟壮观的百年铁桥-中山桥一衣带水，坐拥得天独厚的人文景观优势，独享天人合一的都市清静，优越的地理位置在全国省会城市中独一无二，是进行商、住、游三位一体的理想区域。在初步了解金城关项目情况后，我们觉得项目存在一些不足与欠缺的地方
2、，对项目的运作与经营都会产生麻烦，但这些不足与欠缺的地方在短期是可以克服的，从长远来看是完全可以改善的；项目现有的规划与定位基本可行，但需要加以调整与优化。我们从市场角度出发，提出现阶段有关项目招商等事项初步建议，为项目的下阶段工作提出市场指引。本建议书所有结论的判断依据为现有市场条件、本公司专家组整体评审。本初步建议提交后，我司将会继续做好此项目的前期了解、沟通与跟进等工作。大规模地进行与项目相关的深入调查与研究，为后期的工作做好准备。衷心地希望能够与贵司进一步沟通及精诚合作，为项目的成功操作竭尽微薄之力，为兰州的发展壮大贡献自己的专业力量。 在考察过程中，得到了贵司的大力协助，在此，表示衷
3、心的感谢！顺祝商祺！英联国际不动产有限公司2008年5月20日目 录一、 项目背景市场了解与分析二、 项目现状了解与分析三、 项目现状的思考四、 项目优化调整五、 项目策划与招商整体策略一、项目背景市场初步了解与分析 1、兰州古玩市场情况城隍庙作为张掖路以及整个西关商圈的见证者，现已成为兰州以及全国各地的客商在兰州淘宝的一个必去之处。当然，它的兴衰也将成为西关商圈的一个风向标。隍庙发展成古玩市场已经有多年历史了，属民间自发组织的地摊市场，各种店铺约有2多家。随着青陇古玩城入住张掖路基隆大厦，兰州的古玩市场将形成隍庙、金城珠宝古玩城、三希堂古玩城等多足鼎立的局面。城隍庙 三希堂金城珠宝古玩城2、
4、兰州古玩市场，必须以特色文化走振兴之路甘肃地处西北，民间收藏特色鲜明，而作为省会城市的兰州，更是集省内各地民间收藏文化于一身。近年来，全国“收藏热”日渐升温，兰州古玩市场也全面繁荣。从目前的态势看，民间掀起的收藏热正席卷大江南北，中国的民间收藏正面临着前所未有的大好时期。由于兰州地处西北内陆地区，经济发展水平有限，仅从收藏市场的规模和程度而言，尚无法与北京、上海等大都会相比。但正因为如此，兰州的古玩市场着力在地域特色、民族特色上多做文章，如今，已走出了以特色收藏文化振兴古玩市场的成功之路。 甘肃彩陶 最吸引藏家 甘肃民间藏量相当丰富 西北各民族藏品走俏 “只有民族的，才是世界的”，古玩市场也认
5、这个道理。兰州的古玩市场将在地域特色和民族特色上走得的更远、更好。3、五类人“玩”火兰州收藏市场兰州市的收藏人群大致分为几大类：其一，收藏专家。一般情况下，这类人纯属个人兴趣收藏，只收不卖，并且在收藏时常常醉心于某个非常专业的藏品；其二，企业家。这类人收藏的目的有两个：一是当作一种投资；一是作为礼品买来送人。这类人信息灵通，资金比较雄厚，经常在国内乃至国外的市场寻宝，一旦有目标就迅速购买，之后瞄准时机再出手；第三是国家公务员、高薪人员，或是兴趣、爱好，或是投资；第四，社会各界的名流；第五，是一般收藏者，这些人大多都是普通市民，他们借着收藏热，怀着一种投机心理，希望能买到一个真品。4、兰州收藏市
6、场已经走向平民化古代的收藏都是从平民到官绅，收藏品比较单一，如玉器、铜器之类。与其不同的是，如今的兰州出现了大量“平民好家”，有普通市民，退休干部，而且收藏价值取向也向多元化发展。二、项目现状初步了解与分析1、项目简介金城关文化风情区是兰州市“百里黄河风情线”上的一颗明珠，有着丰厚的人文内涵，藏传佛教文化、伊斯兰文化、黄河文化和丝绸之路文化汇聚于此，与风景秀丽的白塔山公园和魅力独具的兰州碑林互为依托，与雄伟壮观的百年铁桥-中山桥一衣带水，坐拥得天独厚的人文景观优势，独享天人合一的都市清静，优越的地理位置在全国省会城市中独一无二，是进行商、住、游三位一体开发的理想区域。依托兰州市城市“北仿古、南
7、现代”发展规划的区位优势及省、市、区招商引资的优惠政策，以及兰州市城市重点区域规划管理暂行办法第十三条关于金城关周围不得修建与旅游、商业、服务业无关建筑的政策保障，以及市文化、旅游、招商和房产等政府主管部门的大力支持，加上兰州市城市发展投资有限公司组织开发建设的优势，具有十分广阔的开发空间。风情区占地面积71000平方米，建筑面积45000平方米，其中营业用房40000平方米。风情区将精心打造甘肃省乃至西北地区一流的文化旅游休闲商务区（即RBD），将文化与建筑、休闲、娱乐、旅游、购物有机结合，整体划分为文化展示区、休闲娱乐区、游览观光区、商务酒店区和餐饮广场区五个功能区，使传统文化展示、古玩字
8、画收藏、观光游览、 旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐、商务酒店和特许经营等业态集于一体，丰富百里黄河风情线的业态组合，营造独具兰州地方特色的文化旅游产业展示交流窗口。2、项目SWOT分析a) 优势 项目坐拥得天独厚的人文景观优势，并具有一定的关联度； 项目地块地理条件优越，离市区距离近； 项目规划具有文化性，不是一个普通的商圈，而是兰州乃至整个甘肃的一张名片； 黄河两岸景观与绿化带对项目有拉动作用； 项目历史因素凸出，产生人文关注情节效应明显。b) 不足 项目主题过于单一，吸引力不足； 项目缺乏高亮点，现有创意不能切合实际； 对目标消费群体的消费需求关注不够，主要反映在建筑结构表现以及商业主题方面
9、； 项目为新兴商业群，位于黄河以北，市场要一段时间的培养； 兰州旅游景观多而不精，无法吸引更多的旅客与旅客逗留的时间； 中山桥作为历史遗产，严禁通车，导致交通不便； 从项目周边可发展空间而言，商业市场形成缺乏后续补给； 项目的楼层过高，且无电梯，高层商铺的人气难以保障； 项目前面的滨河北路为主干道，无斑马线，人行不便； 建筑结构和规划组合对商业有不利影响； 项目规划未趋完善，项目车位严重不足，不到1/3； 商业规划不够完善，缺乏人流与车流通道； 项目平面格局不够合理，不利于商业的整合与分割； 项目依山而建，分为三台，成梯形格局，有30米的落差，不利于商业的运营； 本项目东、中、西不连惯，不利于
10、商业的运营。c) 机会 兰州政府对本项目的大力支持 兰州市黄河北岸的规划，前景看好 兰州是西北旅游的中转站d) 威胁 兰州目前有5大古玩城，市场饱和 兰州目前3大成熟核心圈的竞争 西北其他古玩市场的竞争大 项目是个高端且人流量少的市场三、项目现状的思考与分析1、金城关文化风情区是什么？ 金城关文化风情区是国际古玩博览城？休闲娱乐城？是古文化产业集散地？还是？金城关文化风情区的形象鲜明吗？金城关文化风情区的定位准确了吗？金城关文化风情区在这个古玩产业舞台上找到自己的核心位置了吗？一句话，金城关文化风情区的蓝图能否胜利实现，这是我们一直在寻找的答案。应该说，金城关文化风情区是中国古文化产业的商机和
11、未来！金城关文化风情区是国际古玩产业集散基地、国际古玩交易中心、国际古玩会展中心、国际古玩价格评估中心、国际古玩消费中心、黄河文化产业中心、文化与古玩培训中心、古玩检测鉴定中心、艺术中心、网络平台中心、博物馆、私人馆藏、文化与古玩研究院、拍卖行与书画油画工作室与特色的豪华休闲娱乐城。2、金城关文化风情区缺什么？ 金城关文化风情区缺投资者？金城关文化风情区缺经营者？金城关文化风情区缺消费者？金城关文化风情区缺市场？金城关文化风情区缺？一句话，金城关文化风情区现在最缺的是如何“旺场”，这是我们一直期望能得到有效解决的方案。从目前的现状看，金城关文化风情区的招商不成功，市场非常冷清，准商户也是在俳徊
12、观望着。精准定位、整合传播、成功招商，做“场”是摆在金城关文化风情区眼前最核心的任务。 3、金城关文化风情区需要什么？ 金城关文化风情区需要理想状态的投资环境？金城关文化风情区需要整合传播的影响力？金城关文化风情区需要满足投资者的信心？金城关文化风情区需要秀出自己的独特风采？金城关文化风情区需要？金城关文化风情区还需要一个专业化的策划、招商战略合作伙伴，以协助金城关文化风情区赢得销售持续增长，采摘梦想的硕果。4、金城关文化风情区的建筑设计是否有修改可能？确实，未来对于建筑设计及结构部分可修改余地不大，但我们仍认为对于建筑的空间优化还具有可行性，并且为烘托项目品质，我们可以加大项目亮点、人流组织
13、方式及对业态分布的改变。 5、金城关文化风情区高档定位还有没有机会？简单而言，商业先决条件乃地块区位及地段，但商业定位却是基于地段价值利用、业态组合方式、建筑表现形式、项目容量衡量来实现的。所以，本项目之高档定位之体现仍具备条件，但高档之比例与高档之定义需要斟别。 从项目之地理位置以及其商业后期成因条件分析，可以很清楚地发现，项目属于传统商圈二线甚至三线区域，虽具备酒店、商务、零售的氛围。但其所具备的景观资源适合于商业未来挖掘利用，具有间接性。另外，项目作为新生商圈，承担的竞争风险将来自多个区域的挑战，将不但包括来自传统成熟商圈之完整业态、商务、酒店之匹配等竞争，更重要的是项目将经历相当长时间
14、的培育和调整，以及兰州市场目前旧城改造所采用的近似统一手法项目之间的雷同将削弱项目的特色之处。 高档商业之消费者路线分析 仅以下图作为图示说明，主要用于总结本土客户及过境客户的消费习惯，供参考。 由此可见贵项目拟满足以上消费客群消费习惯时，同时需要为之考虑的问题。 6、金城关文化风情区项目停车位能否解决？项目基建及外观已完工，目前可改造停车位面积仅有景观区可实现改造意图，但将景观区面积改建成停车位必然降低项目景观亮点值和关注度，而且将大大减少营业收益。第二方案则是开挖地下停车场面积，但根据考察初步判断，项目属于黄河流域，如需开挖地下停车场将会造成成本的高幅上涨，且开挖工程难度较大、开挖工期难以
15、控制。在此，我司建议贵方解决停车问题上选定合理区域使用立体停车库（二层或三层）或机械停车库，虽费用相应较高，但却可在目前地理条件限制的情况下解决停车位不足的问题，且可以与建筑群落相呼应，形成项目的又一特点。另外还可以在项目的绿化带等地方腾出空间，加一些露天停车位。最后还可以把黄河北岸的一些绿化带做生态停车场。7、金城关文化风情区的交通问题如何解决？ 面对滨河北路的问题？面对项目人流、车流规划的欠缺？面对梯形结构的3级台面？该如何化解？面对滨河北路为主干道的问题，我们可以请政府支持，协助解决人流穿过的问题；面对项目人流、车流规划的欠缺，面对梯形结构的3级台面，我们可以增加内街道与减少绿化跟景观的办法来减压。8、金城关文化风情区商业价值如何最大化？商业
