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1、合肥市物业管理条例安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 2005年10月28日合肥市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过2005年12月16日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院物业管理条例、安徽省物业管理条例，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条本条例所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条市、区、县物
2、业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，开发区管理机构受市房地产行政主管部门委托负责本区域内物业管理活动的监督管理工作（以下统称为市、区、县物业管理主管部门）。建设、规划、工商、物价、公安、环保、市容、城市管理等行政管理部门，应当按各自职责协同实施本条例。街道办事处（乡镇人民政府，下同）、社区居民委员会应当协助区、县物业管理主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。第五条市、区、县物业管理主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度，并加强与有关行政管理机关的沟通。第二章业主、业主大会和业主委员会第六条划分物业管理区域应当根据物业的
3、共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。新建物业，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。住宅物业，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向市、县物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。市、县物业管理主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。本条例实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。第七条业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。一个物业管理区域内业主少于5个，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业
4、主共同履行业主大会、业主委员会职责。一个物业管理区域内业主在100个以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。第八条符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当以书面形式告知物业所在地的区、县物业管理主管部门和街道办事处；业主也可以以书面形式告知。第九条区、县物业管理主管部门应当在收到书面报告后，及时会同街道办事处，协调成立首次业主大会会议筹备组。筹
5、备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。第十条筹备组应当履行下列主要职责：（一）拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；（二）拟定业主委员会的选举办法（草案），业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%；（三）确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；（四）提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上；（五）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务筹备工作。第十一条业主在
6、首次业主大会会议上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权；非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%.单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。第十二条业主委员会应当由513人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会每届任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。第十三条分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式
7、，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。采用书面形式征求意见的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。第十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报区、县物业管理主管部门备案。区、县物业管理主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处、社区居民委员会和辖区派出所。业主委员会备案资料包括：（一）业主委员会备案表；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主大会的决定；（五）业主委员会组成人员的基本
8、情况。前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内到区、县物业管理主管部门重新办理备案手续。第十六条依法选举产生的业主委员会凭区、县物业管理主管部门出具的备案证明刻制印章。第十七条业主委员会应当依法使用印章。以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。第十八条业主委员会应当按照规定召集业主大会会议。业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区、县物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召集。第十九条业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的区、县物业管理主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一
9、届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和区、县物业管理主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。业主委员会不得直接从事经营活动。第二十条业主委员会有下列情形之一的，经指出拒不改正，区、县物业管理主管部门应当责令其即时解散，由所在地街道办事处协助业主组织召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会：（一）有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定
10、等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；（二）严重影响社区安定和社会稳定的。第二十一条业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。第二十二条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作；业主委员会召开业主大会会议时应当告知社区居民委员会并认真听取建议，作出的决定应当书面告知社区居民委员会。第三章物业管理企业第二十三条物业管理企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证
11、书。物业管理企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。第二十四条物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。第二十五条物业管理企业对逾期不交纳物业服务费的业主，有权要求业主委员会督促其限期交纳或向人民法院起诉。物业管理企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。第二十六条物业管理企业应当履行下列义务：（一）执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费等级标准；（二）在物业服务合同终止前30日内，应当与业主或有关单位结清债权债务，做好移交准备，并在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理用房及有关资料、共用设施设备；（三）在
12、承接物业时办理物业验收手续；（四）定期公布代管资金的收支账目、接受查询和审计；（五）按照规定向物业管理主管部门报送年度统计报表和相关资料；（六）法律法规规定或物业服务合同约定的其他义务。第二十七条市物业管理主管部门对连续12个月没有物业管理项目的三级资质的物业管理企业，注销其资质证书；对二级以上资质的物业管理企业，建议颁发资质的部门降低其资质等级或注销其资质证书。第二十八条外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当事先持资质证书报市物业管理主管部门备案。第四章物业管理的招标投标第二十九条建设单位应当通过招标投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积5万
13、平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地的区、县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第三十条建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；（二）现售商品房在正式销售30日前；（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。第三十一条提倡业主、业主大会通过招标投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。第三十二条物业管理招标投标活动中的评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由5人以上单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的4/5.评标委员会专家由
14、招标人从市物业管理主管部门建立的专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。第三十三条物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。第三十四条招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高资格等要求。第三十五条前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报市、县物业管理主管部门备案。第三十六条前期物业管理招标人应在招标投标现场宣布中标
15、人，向中标人发送中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。第五章前期物业管理第三十七条建设单位可以邀请物业管理企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。第三十八条建设单位在销售物业前，应当依照物业管理主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。在首次业主大会会议通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。第三十九条前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。第四十条在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房，其中办公用房不低于40平方米。（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图
