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1、 山东大舜天成置业有限公司德州房地产项目市场调研报告第一部分 项目概况一、项目基本情况（一）地块基本信息1、区域位置地块位于德州市经济开发区晶华北路北端。该地块距离德州火车站约13公里左右；距离市政府、中心市区11公里左右，距离京沪高铁德州站约13公里。2、地块基本指标该地块总占地面积117亩，净用地面积97亩左右。该用地容积率上限为3。3、地块现状 该地块地势平坦，地形较为方正，地上建筑物有该公司的三个厂房和一个酒店，其余为绿化和植被。二、配套设施状况（一）交通状况 该地块紧邻晶华大道，德州市一级主干道，市内交通非常方便。另外，该地块紧邻德州北绕城高速和京沪高速，城际交通比较便利。（二）周边
2、2公里范围内生活配套设施周边两公里内基本没有生活配套设施，基本的生活消费都难以保证。项目西南方向500米左右处有十多间沿街商铺，算是最大的生活配套设施。周边2公里范围内没有发现医院、学校、银行等配套设施。从项目地到达市里有一路公交车，出行比较困难。（三）周边2公里范围外可辐射生活配套设施项目周边2公里范围外可辐射的生活配套设施很少，距离项目地块5-7公里处，有开发区商贸城，算是最近的能满足基本生活需求的配套设施，生活非常不便。另外，据了解，项目周边近期内不会建设有大型的生活配套设施。所以项目区域的成熟度还非常差，成熟周期还非常长。第二部分 市场研究一、德州市宏观经济发展状况（一）德州市宏观经济
3、发展现状1、经济总量分析（1）GDP分析 数据来源：山东统计信息网 相对济南GDP总量数据来看，德州市经济总量不到济南市的一半。增长速度也较为平缓。数据来源：山东统计信息网2006-2010年，德州市GDP经济总量呈平稳增长态势，年平均增长率保持在10%以上，均高出同年全国平均增长水平。（2）人均GDP分析 数据来源：山东统计信息网2006-2010年，德州市人均GDP呈平稳增长态势，但增长速度较为缓慢。与济南相比，德州市人均GDP约为济南市的一半。（3）经济总量数据总结德州市近5年的GDP平稳增长，相比于济南二线城市，经济总量和增长速度都有较大差距，相比于全国平均水平，德州GDP增长速度高出
4、全国平均水平。另外，2010年德州GDP总量1657.82亿元，增长率12.4%，人均GDP29010元，约合4400美元。所以，作为一个三线城市，德州的经济总量和人均经济总量能较好的支撑房地产业的稳步发展。2、产业结构分析 年份德州市三大产业产值占比（%）第一产业第二产业第三产业200614.0 55.8 30.2 200713.4 55.5 31.1 200813.0 56.2 30.8 200913.0 55.0 32.0 201012.7 54.3 33.0 数据来源：山东统计信息网德州市经济发展动力主要来源于第二产业和第三产业，尤其是第二产业是德州市支柱产业，第二产业产值超过总产值的
5、一半以上。总体看，德州的第三产业发展较为缓慢，产业占比不高，与发达城市（北京、上海、广州等）的70%比重相比相差较远，与济南（2010年第三产业占比52%）也有较大差距。但从2008年开始，第三产业有了发展和提升，这对房地产市场的发展具有重要的促进作用。第三产业尤其是服务业的发展，会进一步促进从业人员的增加，增加对住宅市场的刚性需求。3、人口分析数据来源：山东统计信息网2006-2010年，德州市人口呈稳定增长态势，2010年人口增长速度开始放缓。截至2010年年底，德州市户籍人口为570万人，较2006年增加12.3万人，增加幅度不大。随着2010年德州城市化进程的加快推进（特别是高铁新区的
6、规划建设），德州市区的人口聚集度很可能会有一个较大的提升。数据来源：山东统计信息网从上图中看出，德州市人口户数逐年增加，08年起增加幅度加快；户均人口的变化为逐年递减，08年起递减速度加快，由2006年3.53人/户逐年下降，到2009年降至平均3.39人/户。说明三个问题：一是德州的人口户数增加预示着有更多的住宅需求产生，特别是2008年起，德州每年平均增加的户数为4-5万户，住宅需求量很大。二是德州有更多的家庭户数从原家庭中分化出来，增加了总户数的变化。一户当中家庭成员平均数量逐步减少，并且从08年开始减少的速度加快。三是户均人口的逐渐减少、总户数的增加，对两室住宅需求有较大的促进作用。4
7、、购买力分析数据来源：山东统计信息网德州市年人均可支配收入和人均消费支出基本呈现直线式增长态势，但两者的基数都较低，截至2010年，人均可支配收入仅为17410.48元，人均消费性支出为11628.18元，相对较低。收入和支出的差额每年都在扩大，2010年差额扩大到5782元。说明德州居民的收入增长较快，但是支出增长较慢，消费水平提升能力不强。 德州市城市居民的居住消费支出占总消费支出的比例基本在10%上下徘徊，2010年的比例增加到了12.09%，预计2011年的消费比例会保持在12%以上。但从总占比看，居民用于居住的消费支出具有较大增长潜力（普通工薪阶层贷款买房，每月还款金额占到月收入的2
8、0-30%，甚至更高）。5、城镇居民居住状况 数据来源：德州市统计局人均住房面积是德州市未来城市发展，居民居住刚性需求的宏观数据，具有重要参考价值。数据说明，07年到10年，德州市的城镇居民人均建筑面积增长不快，并且2010年出现了下降现象。说明德州市的城镇居民的住宅消费需求未能得到有效满足。通过数据调查，德州近两年的商品房供应量明显增多，剩余存量不断增加，德州居民购房量也有较大提升。但由于受到房地产调控政策的影响，以及德州房价的快速上扬，德州居民观望心理加重。（二）德州市经济发展展望1、德州市发展规划解析构建“一区、一轴、两带”城市 这次的规划中，德州将按照特大城市发展框架的要求，构建“一区
9、、一轴、两带”。其中“一区”指以德州中心城区为发展中心，以陵县、宁津、武城和平原四个城市为副中心，构建成德州都市发展核心区。“一轴”指依托京沪铁路、京沪高铁、京台(原京福)高速形成与京津、济南等城市对接的区域发展轴。“两带”指依托德滨高速、德商高速连接线形成的以德州中心城区为中心的东、西两条市域城镇发展经济带。项目地点处在经济开发区，位于未来重点打造的先进制造业基地范围内。也就是说在未来的经济发展规划中，本区域以工业为主，不是城市住宅市场重点开发的区域。项目点2、政策解析（1）存款准备金率上升 2011年6月14日，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点，这也是央行年内第六次上调存款准备金率。
10、2011年以来，央行以每月一次的频率，连续六次上调存款准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见。存款准备已经连续提升，目前已突破历史最高位，达到21.5%。这将限制银行的信贷规模，银行对按揭客户的审查将逐步严格，部分按揭客户将被限制在按揭之外。（2）利率上升 中国人民银行7月6日晚间宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第三次加息，也是金融危机之后第五次加息。调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，一年期贷款利率达6.56%。在经济增速趋缓
11、的背景下，央行宣布再次加息，凸显出政府坚决抑制通胀的决心。另外，国家统计局7月9日发布了6月CPI等经济数据，数据显示CPI同比上涨达6.4%。（3）国八条“国八条”短期目标是抑制需求，长期目标是缓解供需矛盾，稳定市场。但是政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重。短期政策调控目标“遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”、“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间；若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加码。长期政策调控目标缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，
12、并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、结构上的供需平衡，从近期将对首套房贷款比例上调就可以明显看出这一点。（4）德州本地政策为了贯彻“国八条”，德州市市政府决定，2011年度的新建住房价格控制目标为：新房价格增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。 2011年德州市政府工作报告提出，今年德州市年度生产总值增长13%以上，城市居民人均可支配收入年均增长与经济发展同步。2011年以来，德州市房管部门通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。住房困难户较多的国有工矿、大型企业，在符合城乡规划和土地利用规划的
13、情况下，经市、县（市）政府批准，可以利用自用土地，通过棚户区改造、集资建房等方式建设经济适用住房、公共租赁住房。外来务工人员集中的开发区和产业园区，组织建设公共租赁住房。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。落实保障性住房建设资金。严格落实住房公积金增值净收益、土地出让净收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障的规定，结余部分可用于建设公共租赁住房。资金缺口较大的地方可适当提高提取比例。购房不足5年销售，全额征营业税 针对德州市目前居民的购房情况，德州市相关部门将严格执行个人转让住房营业税政策，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非
14、普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。强化差别化住房信贷政策。执行国家统一的第二套及以上住房贷款政策。超过2年不开发，收回土地使用权2011年的商品住房用地供应计划总量，原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同
15、约定的土地开发项目。动态监管房地产市场 继续以中小套型、中低价位商品住宅为重点，调整优化住房供应结构，保持合理的房地产投资和开发建设规模，努力满足城镇居民的合理购房需求。继续整顿房地产市场秩序，重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为。 推行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，实行房地产开发项目规划建设条件意见书和项目手册制度，严格执行新建商品房买卖合同网上备案，加强预售资金监管，推行房地产开发项目综合验收备案制度，全方位提升房地产开发建设质量。（5）政策总结以上相关政策对德州房地产市场的发展能够起到一定的调控作用。由于政策影响，购房消费者的心理预期将受到影响，并因此改变购房行为，部分首次置业和改善性置业者会因首付和月供的双重增加而推迟购房，部分投资性客户因限购和投资回报率下降等因素而放弃购房。但是，对于德州房地产市场而言，自住购房占比在90%以上，投资占比很小，由此决定了其受政策影响程度较一、二线城市弱，需求依然较大。小结综上所述，德州市宏观经济发展有以下特点：第一，经济发展稳步发展，但增速
