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1、投资房地产准则思考【摘要】我国财政部于2006年2月15日发布的第3号准则投资性房地产。该准则体现了与国际会计惯例趋同的精神，借鉴了国际会计准则第40号投资性房地产中的相关规定并在有限度应用公允价值等方面进行了创新，本文分析了这一准则的实施对企业产生的影响，提出了在实施中应注意的几个问题。【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴
2、于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日发布了第3号准则投资性房地产。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。一、投资性房地产准则的创新名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产（待定土地)金桥6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%天津海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56天创60079188,
3、321,806.68162,245,926.0316.4%上海海鸟600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%实发展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%全行业106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93由此我们可以看出，房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高，笔者统计了沪市房地产行业37家上市公司，其总资产为1067亿元，其中基本符合新准则中投资性房地产特征的约有70亿元，占总资产的比重约6.59。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10
4、左右。在北京、上海等地区房地产价格增长幅度远远超过了这一水平。假设采用公允价格计量会带来1倍资产增值的话，整个房地产行业在07年因为转换将会有70亿元计入所有者权益，在08年因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。这给我们分析新准则对全行业各家公司的影响带来了困难，因此，本文仅以上海金桥为例作相关分析。（三）投资性房地产准则的实施对上海金桥的影响分析1、对总资产的影响采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云
5、国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高薪技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园，新金桥大厦以及北区厂房仓储。该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m2，现代产业服务园面积为220000m2，碧云花园面积为220000m2，（平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施）新金桥大厦面积为64000m2。06年在浦东新区房价约为均价13000元/m2，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元
6、增长了约59亿元，涨幅约为190%。2、对利润的影响如果相关公司按照投资性房地产准则的规定，在符合条件的前提下运用公允价值对投资性房地产计价，则可能使公司的年末净利润相较往年产生波动。该准则实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，尽管如此，在确定投资性房地产的公允价值时，仍会考虑到这些因素。假设公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较投资性房地产准则实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。具统计，浦东金桥投资性房地产性质
7、的资产占总资产的63.4，地产价格已突破每平米10000元。如果在2007年，该公司选用公允价值计量模式，投资性房地产资产公允价值应达到90亿元，高达原资产近3倍的溢价将反映在会计报表中，因为置换日公允价值与账面价值的差额计入所有者权益，对当期利润不存在太大影响。但是，2008年增值部分必须计入损益，相对于05年年报显示的2.3亿元的利润总额，其影响不容小视。三、投资性房地产准则在实施中应注意的问题（一）公允价值的选择公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位
8、置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收
9、益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝
10、串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。（二）关注未确定用途的土地使用权笔者认为，未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产，但是，新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，笔者发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，这给此次分析带来了一定的难度，可能导致统计结果的不精确。从准则实施的角度看，如果不对这内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。（三）企业选择计价模式的标准：外部条件符合程度还是企业内在需求新准则的出
11、台，目的是使会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。但是，在实施的过程中，企业往往基于业绩需要考虑计价模式的选择问题，使得很多符合条件的房地产公司对选择新的计量方法望而却步，具体表现为：其一，用公允价值计价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允价值模式，公司对于市场的依赖更大，新准则规定：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允
12、价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日投资性房地产升值的公允价值，有可能在往后的几年因为市场价格的下跌而以费用或营业外支出的形式大量转回，此风险不容小视；其三，从税收方面的考虑，体现投资性房产的增值也将使企业要缴纳一笔不小的税金。首先是采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，那么在原有成本法下投资性物业作为固定资产，可通过逐年计提折旧来抵税的税盾作用就体现不出来。其次在公允价值下，投资性房产的增值部分如果进入当年的利润表，就要缴纳33%的所得税，虽可以采取递延所得税法，等实际进行转让时才真正纳税，但这部分税收还是要从当期利润中先行扣除，无疑会对企业利润
13、产生较大影响。从上述分析可以看出，在公允价值模式还是成本模式的选择上，企业所实际遵循的选择标准更多地是考虑该模式的选择对于企业业绩及相关财务指标的影响，而不是准则所给定的外部客观条件（有活跃的房地产交易市场及企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计）的符合程度。因此，准则制定机构一方面应制定更加详细并具有操作性的标准，另一方面应加强新准则实施中企业行为的监管，同时，在税收政策的制定等方面充分考虑对企业可能产生的影响，以引导企业实施新准则。主要参考文献1、财政部会计司2006企业会计准则应用指南、财政部.2006.企业会计准则.、财政部会计司2000国际会计准则第40号投资性房地产会计研究，7、何希倩、陈汉文2006国际会计准则第40号：投资性房地产的计价模式新理财，9、清议2006新会计准则，警惕误判上海经济，3、投资性房地产“利润魔方”抑或“水中之月”，碧海银沙网财经
