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1、 上海虹口区XX路酒店项目合作建议书XX酒店及服务式公寓管理公司2010年6月目录一、 公司简介二、 项目概要三、 市场定位及分析四、 前期技术咨询服务内容及取费五、 开业前准备及经营管理内容及取费附件1：XX酒店及服务式公寓管理主要管理人员XX旗下管理的项目附件2：XX酒店及服务公寓的工作内容及计划一、 公司简介XX服务式公寓及酒店管理公司成立于2008年10月,正值美国金融危机引发全球经济衰退之际, XX抓住这种不同寻常时期的机遇成功的创办了公司。公司两位创始人共同拥有60多年的酒店管理经验， 包括不良资产周转的经历，重新定位和产品的重新设计，资产投入整合和退出战略， 具有在经济下滑时期创
2、造价值和利润的丰富经验。我们的目标为客户创造新的价值提升和优化资产提供整合型商业模式以客户为本，注重与客户的长期合作是XX的服务宗旨，我们坚信公司在专业团队方面的投入，有助于我们在日益变化的市场需求中满足客户需求，与客户建立长久的合作关系，也有助于不断提高我们的服务水平。相信我们的专业团队会本着优质和专业的服务精神，与我们的合作伙伴一起打造国际化的品牌。截至目前，XX酒店及服务公寓管理公司已经在中国，越南，菲律宾，沙特阿拉伯等国家为我们的合作伙伴提供技术咨询，酒店及服务公寓管理，及资产整合与重组等各项服务。 成为业主，投资方，开发商，基金公司等各个合作伙伴的成功助力， 共管理酒店及服务公寓30
3、00余套。XX酒店及服务式公寓管理公司（中国区）成立于2009年4月， 首先在北京接管了北京XX海润酒店及服务公寓 （原雅高集团诺富特酒店），紧接着在青岛，广州，天津等地为开发商/业主提供技术咨询及酒店管理等服务， 2009年5月，XX酒店及管理公司荣幸的被上海市政府旗下的上海国盛集团指定为中国2010年上海世博会上海企业联合馆运营管理公司。在国内，XX目前开业的酒店及服务公寓已有4家，共管理钥匙千余把。二、 项目概要宗地号：虹口区嘉兴路街道174街坊35丘 房屋建设工程的土地规划使用性质：综合（宾馆、办公及商业）。房屋建设工程规划指标：容积率3.9；绿地率12.9%。目标项目的水、电、煤、空
4、调配套与转让方1号楼合用。土地使用年限：1993年3月28-2043年3月27日楼层建筑面积（M2）层高备 注地下1-2层3298D1 3.6米D2 4.5米停车库1-15层1337013层 商业 3.6米4 层 办公 4.0米4层以上宾馆 3.6米1和2层挑空每层1张产证五张产证五张产证规划可建总面积16668周边环境 项目位于上海市虹口区XX路、XX路路口，XX路风貌保护地段是虹口区重要历史文化和物质资源，已列入“上海市历史文化风貌保护区综合整改试点地区”和“虹口区国际性社区整体战略”。国家将对此进行重点保护性改造和开发。 三、 市场定位及分析上海概况上海几十年来始终作为中国的商业及金融中
5、心，对中国的整体发展扮演举足轻重的角色，保有对国内外游客及跨国公司在华投资的巨大吸引力。在上海市政府制定的“十一五计划”中，上海GDP在2006年至2010年间年平均增长率预计为9%。另外，中央政府去年宣布的继续推动上海建设成为国际金融中心和国际航运中心。2010年世博会的拉动了整个上海的基础设施的建设和改造，虹桥机场的扩建将上海的年乘客吞吐量增至8000万人次。另外，上海也是国内展览和会议最主要的城市之一，2008，2009年，上海共办了上千次的展览。上海新国际博览中心的室内展览面积扩建至20万平方米，将进一步提高上海作为国际会议会展和奖励旅游目的地城市的重要地位。此外，上海也是国内一个重要
6、的休闲旅游城市，2010年后，欢乐谷预计每年接待500-700万游客，2010年的世博会将吸引约7000万游客，对上海2010年的GDP拉动5%，2013年将要开放的迪斯尼乐园将成为中国有史以来规模最大的外国投资项目之一。今年5月，国务院正式批准实施的长江三角洲地区区域规划明确了长江三角洲地区发展的战略定位，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群；而上海作为长三角地区的领军城市，将进一步扩大其在国内及世界范围的影响，从而巩固其商业和金融中心的地位。区域分析虹口区，位于上海市中心城区东北部，南连黄浦江、苏州河交汇处，与浦东新区、黄浦区隔水
7、相望，是上海中央商务区组成部分之一，西与闸北区相连，东北与杨浦、宝山区接壤，是两区通向市中心的必经之途，被誉为“风水宝地”。全区面积23.5平方公里，2006年末户籍人口78.7万人，辖10个街道（乍浦、嘉兴、提篮桥、新港、四川北、欧阳、曲阳、广中、凉城、江湾镇）。虹口区注重城区形态与文化特色、空间结构与功能定位的融合，以北外滩、四川北路（两翼地区）为重点，加快推进重点功能区域和重大市政基础设施建设，加快推进旧区改造，加强生态环境建设，改变城区面貌，提高居民生活质量。虹口区全面启动北外滩沿江20个重点项目，上海国际客运中心、世茂北外滩酒店等项目建设进展良好，滨江绿地和公共开放空间3万平方米样板
8、段主体工程基本建成；四川北路沿线10个重点项目全面开工建设，其中华航、凯润2个项目基本建成。建成大连路越江隧道、中环线等一批重大市政工程，建成环卫污水预处理厂、生活垃圾压缩中转站和75座小型生活垃圾压缩收集站。加快推进旧区改造，五年共完成旧区改造地块14幅、23.6万平方米，拆除各类旧房屋建筑面积188.2万平方米。完成苏州河综合治理和虹口港水系综合整治一、二期工程，建成“基本无燃煤区”。绿化建设力度进一步加大，建成四川北路公园等大型公共绿地，全区绿地面积达150万平方米区内交通便捷，内环线、中环线横贯区域，轨道交通3号线（轻轨明珠线）、4号线、8号线、10号线等穿越区境，公交线路四通八达，正
9、在建设中的虹口足球场综合交通枢纽将成为上海东北部最大的地铁和公交换乘中心。 虹口紧邻上海火车站，东距浦东国际机场约30公里，西离虹桥机场约20公里，上海国际客运中心（邮轮码头）就座落在区内北外滩。 上海CBD核心区“井字型”交通工程，包括公平路至浦东南路南北通道、外滩地下通道和周家嘴路北横通道建设，将加快浦江两岸快速路网一体化进程，使虹口与浦东陆家嘴、外滩快速通达，构成黄金三角、交相辉映，有助于进一步提升我区的区位优势。该项目将在“十一五”内全面完成。创新商贸业态，调整和优化布局结构，集聚一批国内外著名品牌和企业，充分挖掘虹口深厚的文化底蕴，构建商务商业、文化休闲相互渗透、相互融合的商贸旅游文
10、化休闲服务业发展格局。到2010年，商贸旅游文化休闲服务业的区级税收占区级税收比重20以上。 发展现代商贸业。提升四川北路都市商业中心综合消费水平，加快现代零售业、连锁经营、主题百货店、专业特色商店发展，着力培育以休闲餐饮、主题购物为主的现代商业。依托交通枢纽建设，积极发展交通枢纽型商业。进一步繁荣大柏树区域商业中心，依托专业市场建设，建成各类要素集聚的服务贸易区。积极发展提篮桥、东大名路沿线和滨江地区特色商业，形成观光购物、文化休闲和航运服务等功能融合的商业街区。推进居住区商业中心发展，构建便民、利民的服务网络。 旅游业发展。深入挖掘虹口独特的历史文化底蕴，推动建设以多伦路、XX路、山阴路等
11、文化名人遗址为重点的“文化先驱”旅游区，整合区域内革命历史文化资源，发展“红色旅游”。积极开发旅游景点和旅游产品，促进各类旅行社发展，建成和改造一批高星级宾馆，不断提高旅游接待能力。 文化及相关产业发展。建设相对完善的文化产业和文化市场体系，大力促进科技、创意与文化的融合发展。以虹口足球场和鲁迅公园地区为中心，培育发展商业演出、都市时尚、竞技比赛等文化体育娱乐业。以多伦路、四川北路等区域为依托，积极发展都市文化休闲业。推进教育培训、医疗保健、体育健身等行业发展。项目分析项目位于的XX路、XX路路口，地理位置相当优越，距外滩2公里，近4-5分钟车程，到浦东新上海国际博览中心20分钟车程，信步可达
12、四川路商业街、多伦路名人街，交通十分便利。XX路是上海“三纵三横”主干道之一，乘坐公共交通可直达外滩、人民广场、淮海路等繁华区域，目前正在沿XX路修建的轨道交通10号线，从新江湾城至虹桥机场，其大部分线路横穿中心城区的淮海路、复兴中路、金陵路、南京路、四川路以及老西门地区、豫园地区等重要商圈区域和大型客流集散地，是轨道交通路网中市区级的重要线路，并与项目南面轨道交通4号线换乘。 交通十分便利。酒店市场目前虹口区的5星级酒店有2个，4星级酒店有8个，除了上海外滩茂悦大酒店（5星）为2007年开业外，其余多为90年代末期，2000年初期开业，设施设备相对比较旧，装修风格也相对较老。2010年，虹口
13、喜来登酒店将开业，预计客房为490间。因此，目前的酒店分布情况对本项目十分有利。潜在客户在本项目2公里范围内，有大小写字楼20多个，包括上海滩国际大厦，宝矿国际大厦，海泰国际大厦，盛泰国际大厦，中信广场，中信泰富，国际港务大厦等，多以国际物流公司，国际货运代理公司，公司等为主。另外德国西门子公司距本项目约为2公里，车程也只有5分钟左右。此外，本项目距北外滩仅有4-5公里，车程为10分钟左右，因此外滩周边的大厦，包括各大，招商银行，中国银行，浦发银行，工商银行，建设银行等，外滩中心，高登大厦，旺角广场，新上海城市中心等均为本项目标潜在客户。项目定位根据上述分析，建议本项目定位4星级酒店及服务公寓
14、，主要面对高端商务客人及部分会议团队。由于项目本身的体量不大，户型面积相对较小，因此比较适合跨国公司或投资银行等的中高级管理人员，这类客户比较时尚，要求舒适，便利的灵活的居住体验，我们建议从户型的布局，装修装饰上应考虑该类人群的需求。另外也可结合XX的品牌VIVA，给客人提供更多的选择机会。注：VIVA，一种全新的生活理念，一个可以自由选择的空间-工作锻炼，放松心情和交友洽谈。这里有互动的厨房、自助的洗衣，动感的健身房，舒适的理疗和清澈的泳池。VIVA体贴入微的便捷深受旅途疲惫人士的青睐。VIVA也为长住客人提供了一个开放、全面的交友和生活空间。业主无需为每套公寓配置齐全的厨房设施，因此极大地
15、降低了成本。日程安排紧凑的客人同样也能受益于，设想一下，您可以一边在健身房活力四射的锻炼着，一边将费时费力的洗衣完成。在，您可以获得时间上的完美平衡。四、 技术服务根据上述情况， XX将针对其服务客户的群体分析，着重以下几点服务：1合理的分配空间，能够满足客户的需要，并能最大程度的利用各部空间，达到经营利润最大化。2.XX也会根据实际经营需要合理建议内部空间及流线，使得服务的流程既规范又顺畅， 从而提供客人的满意度。3. XX也会从各项设施设备的配备，机房等使用进行合理建议，既能满足客户需求，也会替业主节省费用。针对该项目的情况XX将在项目的设计与工程提供以下咨询服务：l 设计审查l 空间排查l 室内设计审查l 结构化布线审查（数据、语音、宽带等）l 家具，配件和设备的需求l 运营设备供给的需求l 装修样板房审查和批准l 建筑和室内设计指导方针l 机电系统工程的需求和指南l 参加与顾问进行的设计工作会议以协调营运方的需求l
