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1、KING高档会所可行性方案 云南业成投资开发集团有限公司有关大理市政府驻昆办事处综合大楼KING-高档会所项目可行性方案前 言繁华的都市，热闹的街区，反而使人更需要安静平和的地方去放松和呼吸。独特设计的民族饰品、壁画和异国特色的舒适包房，打理时尚、健康的KTV、茶吧，温暖惬意的休闲广场，真可谓人间天堂置于巷内。现代社会依靠高科技和信息，创造更多的社会财富，物质财富将越来越多，生活也将更加富裕。东亚一些国家在推行工业化过程中，在吸收西方的优秀科技和工艺技术的同 时，西方颓废的文化价值观、风俗习惯也侵蚀到社会，随之产生道德 危机、拜金主义和极端个人主义等倾向。社会发展的经验表明，现代化不是唯一目标
2、，现代化社会需要与之相适应的精神文明，需要发掘优秀传统文化的精神资源。而把这世界各国的优秀文化贯穿到娱乐中，将能产生极大的社会价值，也能带来极大的财富。市场需要什么？我们就给什么？否！我们创造什么，就将带来什么市场！一、什么样的产品才有市场1、超前人们的生活需要2、引领一种新的生活方式3、能够给生活带来更大的便利4、是工作，是休闲，更是沟通的领地二、云南有这样的地方吗答案是现在没有1、除了夜总会，还是夜总会杂乱2、除了桑拿，还是桑拿一般3、酒吧、健身俱乐部不高档 既要高雅，又要休闲，而且还可以结交许多志同道合的朋友，政府要人没有后顾之忧，商界精英可以畅所欲言三、我们要创造什么1、是政府要人与“
3、群众”沟通的平台2、是商业人士工作交流的场所3、是业主轻松生活的另外空间4、办公室解决不了的，这里可以协商5、谈判席上没谈妥的，这里缓冲气氛6、只有少部分人才能入内，只允许有品味的人士交流攀谈7、这是个容纳精英的空间一、项目概况 本报告所陈述的对象为KING（暂名）高级会所，以下简称本项目。本项目位于昆明市西园路与茭菱路交叉口大理市人民政府驻昆明办事处综合大楼，处于昆明市西区一环路以外，非昆明主流娱乐地段，不能突显地理位置优越。本会所所处地段至今仍无上规模档次的娱乐场所。（如下图）二、周边环境项目详细内容宾馆饭店腾冀宾馆军营宾馆易门大酒店(昆明)佤山宾馆金川宾馆昆医招待所昆船饭店怒江大峡谷酒店
4、(昆明)餐饮服务腾冲风味翡翠园餐厅成都担担面云南总店阿政农园家阳光茶楼峡谷茶庄德克士炸鸡丰宁店德克士炸鸡丰菱店丰宁茶庄大明海鲜城哀牢山传统菜园地产小区创意英国 菱角塘小区春晖小区金盾里上栗村西景盛典(昆明)麻园村英茂花园省公安厅菱角塘宿舍玉菱西里茭菱小区公司企业南华矿冶有限公司云南宏生医药有限公司中国移动通信云大科技药业公司第三药品配送中心昆明长城电梯厂市交通椅总厂昆明五华台联涂料粉末厂昆明腾龙旅行社有限公司昆明开关厂交通设施近华浦路口(人民西路)近华浦路口人民西路停车场昆明市潘家湾客运站楚雄大厦停车场梁家河车场(西园路)梁家河车场(人民西路)梁家河车场停车场(茭菱路)赵家堆金融行业农行春苑分
5、理处农业银行工商银行高新技术开发区支行建行丰宁分理处工行高新区支行农行西山区支行中行科医路支行银行(近华蒲路)中行高新支行中国银行汽车服务石化加油站西苑加油站昆明凯成丰田云南上海汽车工业销售公司商务大厦云南省继续教育中心国运教育大厦诚益大厦(昆明)楚雄大厦(昆明)国运教育大厦(昆明)海天大厦(昆明)厕所(人民西路)3厕所(人民西路)2厕所(茭菱路)红联花园广场光明购物广场休闲娱乐有声有色ktv美之约发型设计中心纤姿名剪安琪发艺魅力无限剪剪风名店大明星ktv欢乐园政府机关昆明市国家安全局昆明市西山区人民法庭棕树营法庭云南省水文局云南计划生育协会南华县人民政府驻昆办大理市政府驻昆明办事处昆明市红联
6、派出所昆明市茭菱派出所西山区房地产管理局西山区建设局综合商场春苑综合商场金源文具商行春苑商城(昆明)佳满福超市第七分店春苑综合超市民航售票处(人民西路)喜乐多超市嘉益便利店双星丰晖连锁店馥奥特便利店三、项目提出的背景及建设必要性云南自改革开放以来的二十多年里，随着国民经济和城市建设的飞跃发展，人们的消费能力和消费层次也随之快速提升。在这十倍速发展的时代里，人们对娱乐方式的需求也是日新月异，务求新奇，这也促使昆明的娱乐行业以前所未有的速度蓬勃发展，从最初的单一化模式向多元化、多层次化的方向快速发展，称之为“百花齐放，百家争鸣”也不为过。娱乐场所也由最初单调乏味的模式跨越式地向层次丰富，特色明晰的
7、方向发展以适应日新月异的消费需求。同时我们也可以看到在投资获利丰厚的高回报后，随之而来的是越来越激烈的市场竞争和极其快速的新旧交替，形成“你方唱罢我登场”的竞争格局。但是，像我公司这样与“文化”等许多现代化的市场定位及经营思路的会所确还未现世，在昆明现在有几家私人会所仅仅只是以封闭式的经营操作，在市场上无很大冲突。在“文化”贯穿的主题思路外，我们还在提出了更关键的娱乐主题“健康娱乐”，昆明现在的娱乐会所大部分都掺混一些不健康的娱乐，从而带动发展，但我们公司将以健康娱乐的主题贯穿其中，使之健康成为娱乐的前提。在此背景下，我们开发的KING（暂名）高级会所无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面
8、尽可能的提供给市场高品质、高服务的会所，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。四、可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该会所的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本会所的市场分析、会所定位、规划设计定位、营销推广策略以及会所的财务评价进行研究。一、会所的概念（一）概念：会所发展到今天至少有两层以上的意思。 一方面指的是硬件，是具体的所在，是一个休闲、联谊、康体的场所。在海外，富人扎堆，豪宅群聚的地方，必定有会所。会所现在已经成身份和地位的象征；另一方面，会所还可以是一个组织，可以简单描述为：为了同一目的或兴趣爱好进
9、行社会交际、文化娱乐等活动的一个团体。眼下会所俨然已成为一种文化象征中产阶级诗意和梦想的文化。 （二）主要形态：性质上区别：1、商业会所有康体美容为主题的健身俱乐部、SPA修身会所，美容连锁机构，游泳馆等；兴趣爱好为主题的驴族俱乐部、高尔夫俱乐部、美食家俱乐部等；2、金字塔顶端的高级商业会所 被誉为金字塔顶层的风流人物出入的会所，这里是最适合他们的寄生地。杨雄教授所说,“顶级会所不仅只是个高档的消费场所,还能促进市场要素的自由流动、自由配置,鼓励要素资本市场的发展,为中国的企业家、银行家和职业经理人铺垫了很好的平台。”3、社区（住宅）会所 “会所”这个名称及其概念不再陌生，它已然成为现代生活的
10、风向标，是房开商销售楼盘招揽顾客的亮点卖点，同时也成为购房者评判一个住宅小区是否够档次的重要标志之一。 4、教育咨询类 语言培训会所、准妈妈俱乐部、职业生涯咨询等；5、休闲娱乐会所 酒吧、歌舞厅、咖啡馆、交友会所等；6、艺术会所 喜欢怀旧的艺术家们自发的在某一区域集中开办自己的工作室； 7、其他：如单身贵族俱乐部、女子会馆、海归部落。二市场形势分析（一）国际国内会所市场分析1971年，美国俱乐部公司(Club Corp)开办了世界第一家商业俱乐部。这成了现代会所的鼻祖。不论是30多年前的美国或是21世纪的中国，“会员制”依旧盛行。成员间有着相似的背景和目的，每个会员自身也从中获得一种
11、安全感、归属感和荣誉感。各类商业会所有了很大的市场。有康体美容为主题的健身俱乐部、SPA修身会所，美容连锁机构，游泳馆等；以休闲娱乐为主题的酒吧、歌舞厅、咖啡馆、交友会所等；兴趣爱好为主题的驴族俱乐部、高尔夫俱乐部、美食家俱乐部等；以教育咨询为主题的语言培训会所、准妈妈俱乐部、职业生涯咨询等；以及其他另类会所，如单身贵族俱乐部、女子会馆、海归部落。 与经济息息相关的会所业在经济发展迅猛的繁华都市，出现了一种较为极端的高级商业会所俱乐部金字塔顶端的高级商业会所。 随着中国娱乐业的发展，娱乐消费经历了从解围型、粗放型到如今进入追求娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为“文化消费信
12、息服务”的模式。消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。于是，娱乐也由原先的“单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代化娱乐转型。国内最早的一家会所“皇家俱乐部”成立于1990年，由境外投资，引进国外高档俱乐部的经营与管理模式。1994年，北京出现了会员制俱乐部：长安俱乐部、京城俱乐部。他们的特点是都在城市的中心位置，俱乐部内豪华、高档，休闲娱乐一应俱全。当时的富有者为了生意上的需求多在此结交朋友，这里成为了真正的商业俱乐部，并多以商务会员为主。1996年至1997年，以俱乐部为主的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，会所的设计以及经营管理方面受港式会所的影响较
13、大。国内部分会所介绍（见下表）：名称地点介 绍长安俱乐部北京时光将追溯到九十年代中期，当香港富华国际集团有限公司的集团主席陈丽华女士在北京市中心黄金地段的长安大街上筹建长安大厦的时候。国内享有盛誉的顶级私人俱乐部长安俱乐部就坐落在这十层楼高的多功能建筑内。俱乐部的发展主旨是提供高贵典雅的环境和尽善尽美的私人化服务，是国内外知名企业家和各界精英宴请宾朋和商务酬酢的最佳选择。它毗邻紫禁城，与中国政府仅仅一墙之隔，卓越的地理位置是俱乐部成为各界知名人士、企业家和越来越多的各国使节所推崇的宴会和会议地点。从 1996 年俱乐部成立到现在，长安俱乐部已经成为中国顶级的会员制俱乐部。长安俱乐部的理事会主席
14、是经叔平先生，理事会其他名誉理事还有新世界国际有限公司的董事长郑裕彤先生，长江实业有限公司的董事长李嘉诚先生，新鸿基地产发展有限公司主席兼行政总裁郭炳湘先生，以及其他很多跨国大公司的高层管理者。理事会为俱乐部提供了强大的支持，为会员们所推崇。京城俱乐部北京京城俱乐部从定位，组织到设计都是为中国高层商界人士服务的声明卓著的私人俱乐部。俱乐部于1994年10月14日正式开业，是由中国国际信托投资公司和美国会所管理集团的子公司国际会所管理公司共同合作建立的。从开业到现在，京城俱乐部已被贯名为北京首屈一指的集商务，健身与社交于一体的俱乐部。华丽的餐厅，设备齐全的会议室和融入了最新现代科技的娱乐和健身设
15、施为我们的会员们提供了最佳的宴请，娱乐休闲和社交选择。 目前，京城俱乐部会员人数已超过1000人，代表了北京中外商界和政界的领袖。俱乐部的餐饮和会议设施位于座落在北京商业区中心地带的京城大厦的顶层。从50层最佳位置鸟瞰，会员和他们的客人可欣赏到北京任何其它地方都无法比拟的360度的环顾美景。中国会北京中国会保留了中国传统建筑的精髓，古色古香的四合院、宫灯、老式的桌椅、床铺，院内的风荷、柳树、桃树和银杏，传统结合自然的风味，成立时间：1996年，创办人：邓永锵 Hong Kong & Shanghailace Co. in Place 董事长，主要会员：政治家 国外王室成员 企业家 艺术家，入会费：常驻会员入会费为15000美元，每月会费100美元，海外会籍入会费为7000美元，本地会籍为5000美元。 中国会位于西
