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1、锦里商业调研一、项目基本情况介绍1、项目背景现紧邻武侯祠的“锦里”古街由成都武侯祠博物馆斥资兴建，作为三国圣地成都武侯祠博物馆（文物区、西区、锦里）的一部分。2、区域位置锦里古街位于成都市武候祠大街231号附1号 3、口岸特点锦里古街北邻锦江沿江景观带，东望彩虹桥可直达市中心天府广场。西接一环路西一段东邻浆洗街洗面桥街 (商务办公为主)，南临高升桥商业区。公交路线1路、57路、304路、306路可直达。4、总体规模锦里商业建筑面积约14000余平方米（数据来源至实地走访调查及人人网） 二、项目分区分析1、项目分区项目共分为4大区域：（1）广场区 （2）酒吧、手工艺街区（3）小吃街区（4）购物住
2、宿区2、 分区特色（1）广场区广场区内根据中国传统节日定期举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等等。 （2）酒吧、手工艺街区工艺区现场有泥塑、糖画、面人、民间木饰、剪纸、小工艺器以及线手制品等民间艺术摊共计20余家，游客在观赏的同时还能亲自体验制作。酒吧区内有4家酒吧，门面向南，而不是面进古街街面，解决了现代音乐酒吧与古街建筑风格、经营商品民族化不协调的问题。 （3）餐饮区锦里有许多在成都市区很难买到的附近郊县的特产。张飞牛肉，产于四川阆中，味道独特。汤麻饼，产于四川崇州。另外还有三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛
3、丸、臭豆腐、油茶、牛肉焦饼、荞麦面、钵钵鸡等小吃。 3、分区规模（1）餐饮区约占2240（2）购物区约占7840（3）休闲娱乐区约占2520（4）其它区(流动摊位、花车)约占1400（数据来源至实地走访调查及人人网） 三、项目特色1、项目核心因素（1）锦里地处成都市武侯区核心区域，交通发达，人流量密集；（2）锦里依托武侯祠“三国文化”这一历史文化景区，游客看完了武侯祠的历史遗迹，再从锦里亲身体验一次，自然意义非凡；（3）古街内部空间布局合理，游客置身其中只需看看随处可见的指示牌就能第一时间找到自己所处方位。（4）古街内业态丰富不重复、各类商品种类繁多； 四、客群构成 1、客流来源;省内客群占6
4、层、外省客群占3层、国外客群占1层数据来源至实地走访调查及人人网） 2、客流量:工作平均约2万人日/天、节假日平均约5万人/天（数据来源至实地走访调查及人人网） 五、空间规划1、交通组织古街主要以延熙大道、章武街、九品街、建安路、乌衣巷这几条街道组成，以整体线性发展完成来商业空间。其间坐落有宅邸、府第、民居、客栈、商铺、大戏台、包厢、桥梁、牌坊、骑楼、酒吧、茶楼、回廊、古井等古代建筑特色。 2、整体建筑规划空间特色在锦里古街的内部空间布局方面，锦里古街呈线性发展，哑铃式布局，既步行街广场一步行街一广场。通过面 (广场或庭院) 来联接线 (步行街)与线。同时，在街、广场、庭院等基本元素中点缀以各
5、种点状功能性设施 (如牌坊、渚葛井、碑碣、笮桥等 ) 以完成整体商业空问的营造。锦里古街特意设置由宽到窄的街道布局 6米、4米、3米、2米渐进渐窄的街面，其中6-4米为街道主要宽度，引人进入越来越紧凑的空问，符合人们的逛街、购物心理习惯。小尺度的窄街十分利于休闲逛街购物情绪的营造。 3、项目总体平面示意图 六、建筑风格锦里整体是巴蜀建筑风格，以三国文化为主题，成功的将现代商业运营模式与传统文化相结合。 七、商家构成1、入驻商家业态构成餐饮、特色小吃水吧，茶坊休闲娱乐特色工艺纪念饰品30家6家29家20家47家住宿其它4家20家2、业态比例（1）餐饮约占16% （2）购物约占56%（3）休闲娱乐
6、约占18%（4）其它约占10% 3、业态分布 八、经营状况通过实地走访考察发现，锦里主要消费客群均偏向于购物及餐饮消费 且价格通常比外面高昂，以餐饮尤为明显，但因种类繁多的特色饮食，先付账后进餐的经营理念，再加上持续不断的人气汇聚，从而促成商家生意一整天的持续火爆。 九、销售（租赁）价格及面积区间（1）所有商户统一采用只租不售的方式经营；（2）锦里采取了2种收取租金的方式：1、租金的收取与面积无关，而是依据商家一般营业额的15%20%比例收取租金。这样的租金收取方式，将管理公司与商家捆绑在一起成为利益共同体，商家赚钱，房东得利，形成了一个良性循环。据询问，从开街到2012年，锦里内的租金已经全
7、面提升，平均上涨了100%，这也从侧面反映了整条街的综合经营水平至少上升了100%。2、针对口岸较差，规模较小的部分商家，采取正常收租手段租金约120-150不等。（3）在购物区和小吃区多以单层小面积建筑面为主（10-20平米）；（4）餐饮区多为2层面积（200-500平米）；（5）酒吧区多为两层，面积在100-200平米左右；（6）客栈区域多数静态区，为两层，面积一楼做特色专卖店、二楼客栈、客房之用，情趣盎然；注：（对部分具有特殊技艺的艺人前期进场免1年租金）（数据来源至实地走访调查及人人网） 十、其它（面临的问题）1、局部休闲场所（环境、软硬件设施）缺乏专业人员管理维护。2、中餐饭店价格过
8、高，服务水准低。3、缺乏公共休息区域，只能到茶坊、咖啡厅这些地方休息。4、所设公共厕所点位较少，经常会看见排队现象。5、周边没有充足的停车位，导致很多前来游玩但因停不了车而离开的游客，不能最大限度的吸纳游客。 十一、对于本项目可借鉴因素分析1、量化前期策划、严格定向招商p 锦里的前期策划固然重要，但能严格按照策划方案一步一步地实施，坚定地定向招商，这才是其成功的重要秘诀。前期策划案已经细化到哪一间铺子具体的用途，管理公司务求找到能与前期策划案“对号入座”的商家。个别商铺确实找不到合适的商家，为满足前期策划案中的业态计划，管理公司自己上马。例如，主力店之一的锦里客栈就是由管理公司自营。当初的强势
9、定向招商，造就如今的繁华。 2、错位经营、抱团向外我们实地考察发现，整条锦里商业街几乎没有经营相同项目的商家。锦里严格定向招商，有效杜绝业态重复、经营产品重复，成功实现错位经营。既避免了内部价格竞争的恶性循环，也形成了锦里“色、香、味”俱全的独特魅力，更提升了锦里抱团对外癿竞争力。 3、公司化的商家管理锦里管理公司与商家，并不是简单的房东与租户的关系，而是作为一个整体的作戓团队而存在。锦里管理公司运用各种公司化的管理方式，实现了“分散经营、统一管理”。(1) 行会代表沟通制度：管理公司把74个商家划分为5个行会，包括小吃、民间表演、工艺品、酒吧以及其他。每一个行会民主推选一位会长，作为管理公司
10、不商家的沟通桥梁。 p（2）日常绩效考核制度：管理公司每天都会派与人对每个商铺进行绩效考核。包括是否统一着装、是否用了统一的包装、是否讲普通话、是否实价销售等18条标准。p（3）商家末位淘汰制度：对商家奖优罚劣、实行末位淘汰。量化考核总分为10分，每月结算一次。凡是超过9.4分的商家均符合要求，而在9.4分以下的最后3位必须面对“惩罚”。两个选择，要么自行出街，要么增加房租。而对二前3名，则给予减免房租金奖励。这一招很见效，很快便形成了集体维护锦里品牌的良好氛围。 （4）锦里采取了一套独创的租金测算法，不面积无关，而是依据商家一般营业额的15%20%比例收取租金。这样的租金收取方式，将管理公司不商家捆绑在一起成为利益共同体，商家赚钱，房东得利，形成了一个良性循环。 （5）管理能力在细节中p实地考察时发现，所有商家的价格标签都非常规范，标明产地等信息，折射出锦里的管理规范。从“不二价”标牌到略显陈旧的价格标签，说明商家不经常更换价标，商品价格稳定。路牌、菜单，甚至店堂内咨询点，处处安放多语种提示牌（中英日韩）。尽管经营品类、业种业态繁多且不重复，但走在锦里街上，会赏心悦目地看到各个商家统一的三国风情店招、小吃后街上统一的有锦里标识的餐具、店员统一的三国风格工作服、整个锦里内各商家还通用“锦里一卡通”诸多细节显示锦里的优质经营管理能力。
