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1、慧泉盛世城（暂定名）项目定位发展报告目 录第一部分 项目概况2一、项目土地情况 .2二、项目经济指标及规划要点 .2第二部分 三门峡总体房地产市场状况 3一、市场运行状况 3二、三门峡高端住宅市场分析 4三、中高端住宅购买客户特征 8第三部分 项目定位 10一、 项目SWOT分析 10二、 目标客户定位 .12三、 项目形象定位 .14四、 项目产品定位 .14第四部分项目价格估测 .18第五部分 项目发展建议.18一、 开发策略.18二、 经营定位.20三、 可持续发展定位.20四、 规划总体布局 .21五、 规划总体风格 .21六、 产品其它建议 .21第六部分主要楼盘市场调查表. 23第
2、一部分 项目概况一、 项目土地情况1、地理位置本项目地块位于三门峡湖滨区核心位置，东与六峰路接壤，南临市体育馆，西接市公园，北临湖滨广场，是政府规划中三门峡城市4块出让土地的位置最为核心的城市中心改造住宅用地。是不折不扣的城市CLD（中央居住生活区）。具体见下（三公里区位图）2、地块现状地块自然状况北高南低，转让方已将整个地块基本平整、清理完毕，基本没有附着物，但由于土地拆迁原因在土地的东部出口部有约3-4栋5-6F的小楼还未能拆出。但是已经纳入项目整体拆迁和规划设计当中。二、项目经济指标及规划要点地块编号A地块位置市体育馆和市公园旁（湖滨区城中村改造A地块）土地面积70640(暂定)总建筑面
3、积388521其中住宅360093.91m2（高层住宅100，但最终比例按报建实施方案确定）幼儿园1996.22m2、垃圾站150 m2 、社区商业街8000m2、车位要求750个其它工建配套617m2。、容积率5.5建筑密度30%-35%绿地率35%建筑覆盖率20土地使用期限70年自 2008 年起到2078 年止第二部分 三门峡房地产市场状况一、市场运行状况 三门峡2007年总体开发面积125.17万，当年商品房竣工面积45.32万平方米, 当年商品房预售销售面积为37.05万；其中现房销售面积8.45万平方米,期房预销面积25.58平方米,其余约60万方为办公、商业营业和其它用房建设及经
4、济适用房建设；2008年预计全年总体开发量167万（含07年剩余40万）；其中上半年住宅开发量12万，上半年住宅销售面积为 24万,预计下半年住宅开发量为32万，预计可销售26万，空置面积预计为5万，其余约110万方为办公、商业营业、其它用房（包括工业厂房建设、工程设备用房等建设）和经济适用房建设；比07年同期上升了33% 达 167万。市场刚性供需基本平衡。 尽管央行银根紧缩、全球经济危机影响、相关自然灾害、政治事件对一线城市置业需求产生严重的影响，但处于三线城市的三门峡市所辖城市显示的购买力持续性还是相对持续均衡，近3年内房地产市场仍将以低水平平稳运行为主。主要有以下几点支持：1、2007
5、年三门峡GDP为 518.56亿元，比2006年增长 18.7 %，创历年来新高，预计全年以2位数增长；2、三门峡平均每年外来人口保持约 1.1 1.5万人的增长速度；人口的平稳增长，对区域市场产生了持续性的需求；3、虽然一次置业、换房的人数还是未来3年内区域发展项目的主要购买人群，但是二次置业、多次置业的人数将持续性增加，三门峡所管辖的次级市场的成交额08年上半年已与中心市场基本均衡，说明随着经济收入的提高，市民对居住质素的要求也越来越高，促进了市场的良性发展；4、由于可供土地的减少，核心城区内住宅供应量减少，价格有小幅上涨趋势；同时核心区外住宅也相应有上涨的空间；5、地产开发正处于初级起步
6、阶段，三门峡总共有注册房地产开发企业49家，其中具备二级别以上资质的不足10家左右。而这10家企业当中真正在开发的不足5家。并且真正运作高端项目的仅仅4家左右，外来企业也仅在3家左右，本土开发企业基本无开发实力。6、2007年，居民收入水平增长相比2006年增长（18.1 %）继续高于房价增长（10 %），而房价收入比继续保持在3倍以内（为 2.1倍），市场仍然还是比较理性。二、高端住宅市场分析1、 三门峡中高端住宅市场情况以下为三门峡国土局备案数据，20002600元为中端:30003300为高端价位(元/平米)/成交建筑面积2007年（成交面积）2008年上半年（成交面积）20002600
7、约30万方约15万方3000-3300以上约3万方约9万方上述3000以上成交面积中要扣除小面积低总价的公寓型住宅和商业项目,比如时代广场的精品小户。从上表中可以看出，三门峡高端住宅市场容量有增大的趋势。三门峡人均财富也是和众多的城市一样越来越两极分化，中高端住宅需求会在低位持续走强。随着三门峡各项国民经济指标不断增长，三门峡居民恩格尔系数以0.5%的速度不断减小，平均月可支配收入不断增加，购房经济基础持续增长，居住要求水准不断提高，中高端住宅市场需求容量持续增长。三门峡高端住宅的市场容量，可以做一个粗略的估计，2007年居民银行存款总额近 246.59亿元。根据每年3000-5000的人口增
8、长量预计2008年三门峡市区长住总人口约 23万，暂住人口1.5万。依据著名意大利经济学家派里托发现的8020法则（即20的人占有80的个人财富）及第一阶层和第二阶层又约占总户数8.7，占据全部财富的60.08的原则，估算所直辖城市内富裕阶层约为 5.4万户，存款总额为 140亿元。仅本地约0.66万户。投资需求的潜力可以充分看出房地产市场的消费需求。从而也能判定住宅除投资以外的自住及其它的需求力。根据三门峡市统计年鉴，2007年三门峡人不动产投资和存款比例约为 1 ：20，则富裕阶层每年用于房地产投资为4亿元。如果按30万元一个单位计算，每年市场可消化的高端住宅数量在1300套左右。如果按3
9、5万元一个单位计算，每年市场可消化的高端住宅数量在1150套左右。而实际上，市场上成交量约3000套，远超过1300套，这也就是说三门峡高端住宅市场很有潜力，只是还没有被充分挖掘出来和有真正有代表性的大盘带动，关键是看在持续低位释放的市场行情下，短期之内能不能聚焦和引爆。但同时高端住宅的供应量也在增大，由于核心城区内拿地成本日益增高，高价产品也是市场压力使然，预计下08年半年及明年高端住宅供应量将达到80 万。实际预售面积达45万。在市场容量有限的情况下，市场压力显而易见。近3年内新拍卖土地如果开发+现有项目推出量的开发总量如下。地块代号位置容积率总占地面积总建筑面积09年底预计推出面积B东起
10、上阳路,西至六峰路;南接文明路,北邻和平路595.88亩32万10万C、D东起市文明路水厂，西至上阳路；南接文明路，北邻和平路4.5365.75亩109.7万12万建业森林半岛甘棠路与崤山路交汇处100米270亩17万8万景通铂景湾永兴街与河堤路交叉口东北角4.147亩13万8万合 计167万38万2、三门峡中高端住宅区域划分三门峡高端住宅市场目前大致分为两大板块：中心区湖滨板块（也是属于老居住板块）、开发区板块、（是城市在不段扩大城市规模和发展工业、高科技、居住的新主导区域，但还不成熟）湖滨板块：传统城市崛起的核心会聚区 该片区是历史和城市发展形成的的老城区成熟板块，具有传统的居住人文和历史
11、形态。实际上也就三门峡市城市变化的起点和发展源，湖滨区也就是三门峡城市的代名词。该区是一个集政治、经济、旅游、文化、居住、娱乐、文化、商业及工作生活为一体的配套设施最齐全的中等型城区。湖滨区是城市发展自建配套最齐全的唯一核心区，从大型超市到、大专学校、中学小学和医院，再到体育馆和城市绿化公园、核心商业广场，该区都有不错的配置。最主要的特点就已经形成了城市大社区的大品牌效应，让这块土地变成了真正意义上的城市中心CLD（中央生活居住区）。主要代表项目初步情况如下：建业森林半岛（1618F欧美小高层高尚住宅小区、现正进行一期VIP卡发放，正进行前期预热推广）； 景通铂景湾（2127F现代高层住宅、现
12、正进行3期VIP卡发放推广） 海洋新城（1218F）现代欧式多层住宅、正进行前期预热以及VIP发放推广）主力户型：大部分集中在110140平方米之间，户型相对比较雷同、单一，无特色。而“海洋永兴花园”的主力户型在140平方米以上，面积浪费严重。 住宅均价：集中在28003200之间，“建业森林半岛、景通铂景湾”均价在3000元平方米以上。目标客户：本地一次置业、政府公务员、私企业主、外地生意人等具有一定生活品位和改善居住环境生活的人士。 上述三个和本案有可比性的楼盘均在产品规划、布局、设计、景观、户型、相对雷同。抄袭和克隆现象比较严重，无过多的特色。但从另一方面来说也是我方优点所在。总结：市场
13、缺点、不足之处；随着本片区的城市化进程的加快和扩大，房地产的发展正处于起步向竞争阶段过度。但市场的置业热度并没有带动起来。这对较大的新项目和新品牌公司来讲。在形象宣传和塑造上需要投入大量的精力和时间成本。开发新区：未来城市发展的经济增长极 片区特点：开发新区是一个新兴城市发展的象征，一个城市的新兴名片，工业、科技行业和部分住宅项目的集合体。做为三门峡市“二次创业及生活”的主要功能区之一，开发新区将使三门峡的城市功能更为协调，将成为三门峡展示新形象的新窗口。它的整体建设将促进三门峡城市附属功能由主要服务于本市向“国际性”、“区域性”转化。同时，开发新区的打造在不断壮城市规模和进程外。也是形成三门峡城市多元化的主要功能之一。主要项目：由于该新区的规划和设计正处于起步阶段，各方面的建设还未正式启动。配套、教育、交通等还处于起步阶段。再加上需要大规模的资金汇集。所以基本没有房地产项目在正式启动。也没有主要的竞争对手和可比楼盘。总结：不足之处；尽管新区的打造会给人以耳目一新的感觉，但是实际上在各方面配套都还不成熟的情况，地产项目的开发是不会得到核心城市客户群体的青睐和兴趣。毕竟核心城区湖滨板块的城市发展建设也才刚走上发展道路。根本上对其它区域够不上任何威胁。三、中高端住宅购买客户特
