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1、水沐天城小区物业接管方案目 录1前 言2第一章治理目标 3第三章第二章物业治理方案 4第一节治理内容及服务标准4第二节各项治理指标及措施.1 1第三节治理沟通1 3资源配第一节人员 配置 第二节职训 备 及 岗 位 设 .1 3员培 1 5第四章费用测算 16第一节项目物业日常治理月度费用明细 16第二节开办费用明细 19第三节物业治理费收入明细 23第五章盈亏分析及减亏措施23第六章接管工作的进度安排28承蒙集团公司及和信房产的信任，将水沐天城那个品牌项目交由 我们来进行物业服务，深感荣幸的同时也清晰其责任重大。物业服务是顺应房地产综合开发的进展而派生出来的产物，它作 为房地产商品的消费环节
2、，是房地产综合开发的连续和完善。水沐天 城项目作为公司的品牌之作、经典之作，凝聚了和信人的辛勤和汗水， 是集团公司智慧的结晶。高品质的居住社区，需要高水平的物业服务 与之相配套。追求舒适、安静、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、 商务空间，业已成为二十一世纪现代都市人物质文明和精神文明需求 的差不多标志，也是和信水沐天城项目的物业服务所必须达到的差不 多要求。我们将响应公司董事长“关于物业公司要走市场化道路”的进展 精神，力求将水沐天城项目打造成为公司的精品楼盘。针对“水沐天 城”的特点，我们将各分支加以细化，小至治理细节，大到治理理念， 都达到精耕细作，为“水沐天城”的品牌建设和连续打下坚实
3、基础， 并为和信的房产销售提供有力支持。以促进楼盘的销售。在该项目的介入与服务过程中我们一直本着两个理念，一是坚持保本 微利方针，重经济效益，更重社会效益。我们将以最大限度的为和信 房产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的治理与 真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的 同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一 方面着手现在、放眼今后。不仅仅把那个项目作为我们物业服务规范 化、精细化的重要开始，更看重的是今后更深层次、更长远、更广泛 的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同 来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依
4、托“水沐天城” 良好的品牌优势和社会阻碍力，使自身能够得到提升和进展。以下即是针对本项目所制作的物业接管服务方案，不足之处敬请指教!第一章治理目标和顺物业公司“精细化治理，亲情化服务”是我们永久不变的承 诺，“营造安全、优美、舒适、方便的社区环境”是我们永恒的追求， 为此，我们依据一般住宅小区物业治理服务标准中一级标准治理， 承诺达到以下目标：一、星级生活服务高品质的物业，需要优质的服务与其相配套。我们将利用团队多 年的实际操作所积存的丰富治理经验，努力丰富和完善各项规范及服 务流程，通过系统、全方位、多层次的培训，提高职员素养，达到真 诚服务、星级居住的标准。二、建立业主委员会我们正式接管“
5、水沐天城”物业服务的运作后，将在适当的时机 成立业主委员会，使物业公司的服务与业主自治相结合。切实做好小 区的物业服务工作，让开发商全力、放心地投入新的项目开发。三、一级服务项目进入正式物业服务运作后，我们将依照“微利”、“业主至上” 的原则，依照一般住宅小区物业治理服务标准中一级标准执行物 业服务，确保业主享受高品质的服务。第二章治理方案第一节服务内容及标准客户服务中心客户服务中心是小区物业治理的窗口，其服务范围要紧包括业主 接房、入住、报事报修受理、业户投诉受理、二次装修治理、收取物 业治理费、代收水电气垃圾清运费、邮件收发、特约服务及各类代办 服务等。依据我公司客户服务中心操作程序及质量
6、标准，拟定如下工作范围及要求：服务内容服务标准服 务 受 理工 作受理住户咨询、投诉微笑服务，热情接待，认真听取，耐心解释，礼貌待人，不得因任何缘故与住户发生争吵，受理投诉后及时与相关部门联系调查处理，并做好记录、跟踪、回访。为业主办理装修手续、各 类证卡，将业主的资料存 档保管，安排与业主相关 的通知的发放熟悉预约服务、收款和装修手续办理流程及相关规定，耐心解释业 主提出的疑问，工作中服务上乘，收费合理，安排及时，并做好各 项原始记录，信息和统计数据的传递，不得出现遗漏和误报。依照业要紧求，统筹协调各部门为住户提供专项 服务协调各职能部门，分清缓急，合理安排服务，做到认真、认真、及 时、准确
7、地为住户提供服务，并做好跟踪、回访记录。办理网球场、游泳池等各 种健身、娱乐、休闲设施 的服务热情接待，服务周到，认真做好登记、预约、安排等工作商务打印、复印、传真、快递、 机票预订、及其他特约服服务高效、快速、热情、周到服务务等内勤工作统筹办公室的全面治理， 负责与外部各职能部门 的协调工作。有较强的亲和力和组织协调能力，组织召开工作例会；认真领会、 贯彻执行政府和职能部门的有关规定。档案治理对行政文档按标准进行分类治理，注重原始资料和外部信息的收 集。人事治理及时办理职员的转正、定级、升级工作，加强与职员的沟通，按期组织职员的培训工作和职员活动的筹办。组织召开业主委员会会议每年召开一次业主
8、委员会会议。定期走访住户，进行住户意见调查每半年进行一次住户意见调查，对发觉的问题及时反映上级，对有 意见的住户及时给予书面回复。受理住户费用收取情况 咨询。热情接待，耐心解讲。收取治理费和代收代缴 费用。认真认真，不出差错。管理工作装修现场治理协同秩序维护巡逻人员、工程维修人员对装修现场进行巡视，检查 装修工人出入证、灭火器配备、有无违规情况，发觉问题及时下发 整改通知单，并联系业主，书面确认。空置房及钥匙治理定期巡视空置房设施设备、卫生状况，发觉问题及时处理，并做好记录。对空置房及项目公区钥匙进行有序治理，保证物品财产安全。项目现场巡视每日对项目公区环境卫生、绿化养护、设施设备、秩序维护各
9、岗位 等进行巡视，监督检查各岗位人职员作情况，查阅各岗位工作记录，准确了解各项工作完成及未完成情况，做好项目日巡视记录， 便于督促跟进。二、工程维修部水沐天城要紧工程设施设备包括远程抄表系统、监控系统、可视 对讲系统、消防系统、电梯、园林景观等，工程部要紧工作除了及时 处理业主的零修、急修外，还要做好各种设施设备的维护和保养，确 保其正常使用和运转。依据我公司维修操作程序及质量标准，拟定如下工作范围及要求：序号项目实施方案督导打算服务标准1抄表系统1. 每月检查数据采集箱电源及数 据采集板；日常巡视检查煤气数据 采集机，配合煤气公司采集数据；2. 每月打印一份抄表记录；3. 每季度进户核查抄表
10、一次，及 时修正估表录入的错误数据。1, 主管每周进入维护员操作系统 核查一次系统运行情况；2, 每月审查数据采集报告；3, 审查季度抄表核查及修正报告， 确保进户核查工作得以实施。1. 保证月度水、电、气抄表数 据准确；2. 季度进户核查结果及时通 报业主和使用部门。2监控系统1. 每周维护检查红外线报警装置， 进行障隘测试；2. 每周进行镜头维护除尘，确保录 像清晰；3. 每月全面检查线路接头及系统元件；4. 每半年由外委公司维护检查一 次。1, 工程主管、保安队长定期检查监 控中心图像及运行记录，并每周安 排保安员进行红外线障隘测试；2, 工程主管每月组织全面检查系 统线路及设备；3,
11、委外维护结果需由主管现场检 查及公司经理签署意见。1, 红外线报警装置灵敏，无误 报、漏报发生；2, 监控设备图像清晰，硬盘录 像可保存一个月。3有线 电视 系统1. 每天巡视机房次数不低于3次， 并适时监控信号源质量；2. 接业主报修1小时内解决问题；3. 每周全面检查一次线路信号放 大器，发觉问题一小时内通知电视 网络公司解决；4. 每年信号接入单位系统维护保 养许多于2次。1. 主管每天巡视机房一次，每周检 验信号质量一次；2. 弱电工每天监测信号质量一次， 并将结果汇报领班；3. 主管每月组织检查一次系统运 行维护情况，并审查运行维护记 录；4. 接入单位维护保养结果需报主 管及公司经
12、理签署意见。1. 电视信号质量投诉1小时内 解决；2. 线路畅通及设备完好率达 到 100%。4网络系统1. 每天巡视机房次数不低于3次， 并适时监控信号源质量；2. 每周全面检查一次线路信号放 大器，发觉问题一小时内通知网络 公司解决；3. 每年信号接入单位系统维护保 养许多于2次。1. 主管每天巡视机房一次，每周检 验信号质量一次；2. 弱电工每天监测信号质量一次， 并将结果汇报领班；3. 主管每月组织检查一次系统运 行维护情况，并审查运行维护记 录；1. 视信号质量投诉1小时内解决；2. 线路畅通及设备完好率达 到 100%。5可视对讲系统1. 每天早晚巡视检查单元门机机 门锁一次，保证
13、系统正常使用；2. 每周检查器件箱及备用电源；3. 每年由外委公司进行系统全面 维护检修保养一次，并依照需要更 新电源及配件。1, 主管每月审查运行维护记录，每 周抽检单元分机及电子门锁使用 情况；2, 领班每周全面检查系统一次，并 汇报检查情况；3, 委外年检结果需由主管现场检 查及公司经理签署意见。1. 图像及通话语音清晰，可实 现总计、单元门机、室内分机 及分机间转接通话；2. 输入密码后，单元门可立即 自动开锁；3. 单元门开启后可自动关闭。6停车治理系统1. 办理新卡及续缴治理费后当天 内录入用户信息；2. 系统治理员每周进行系统维护一次；3, 维修班每天检查道闸、读卡器及 出票机；
14、4, 外委公司保证系统维护半年内 许多于三次。1. 内勤每天核实办卡及交费情况， 并负责督导用户信息录入；2. 工程主管负责督导系统维护及 设备巡视检查；3. 外委系统维护检修结果需由工 程主管现场检查、公司经理签署意 见。1. 系统自动运行，达到设计功 能要求；2. 停电后10分钟内将道闸升起；3. 差不多达到用户信息录入 只是夜。园林景观水系1. 每天开启前检查系统管网及操 纵部件；2. 每周依照需要进行系统反冲洗， 并配制水处理药剂；1.主管每天巡视检查小区景观水 运行效果，每月审查运行维护记 录，现场抽查系统补水及反冲洗情况；1, 定时刻运行，不随意调整运 行时刻，保证小区景观效果；2. 设备检修及河渠清洗提早 树立标示牌。7统3. 采纳井水补水，不得使用自来水 进行系统补水及反冲洗；4. 每年进行一次系统设备维护保 养检修，管道阀门油漆。2. 安排督导年度维护保养工作，并 实施过滤设备填充活性炭、石英沙；3. 领班督导毛发过滤器清洗。8变配 电系 统1. 每隔3小时巡视检
