房地产项目成本核算成本核算的意义开发商在拿地前进行成本核算，旨在确定成本可行性；拿地后进行成本核算，旨在确定成本可控性经济测算的组成 总 成 本 1、土地成本2、前期工程费3、建安费4、园区综合配套费5、公共配套设施费6、税费7、营销费用8、管理费用9、财务费用10、物业启动费11、不可预见费12、其他 总 销 额 净 利 润 0.75备注：企业所得税为25%一、地价地价，就是土地出让金你可以简单地理解，开发商得到这块土地所需要支付的成本，比如土地出让金、拆迁费，甚至润滑贿赂部分的费用，当然拿地方式不同，支付的成本是不同的；在住房改革前，房子都是政府盖得，土地是通过免费的划拨方式取得改革后，开发商一律在国土资源部的主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用开发权什么是楼面地价楼面地价就是单位建筑面积平均分摊的土地价格简单地可以理解为在土地上盖出房子后,每单位售价中所包含的土地成本楼面地价土地总价规划建筑面积土地总价规划建筑面积 土地单价容积率土地单价容积率 地价占总成本的20-25%什么是容积率容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率容积率的值是指项目用地范围内地上总建筑面积（必须是正负0标高以上的总建筑面积）与项目总用地面积的比值。
值得注意的是，容积率越低的小区，消费者居住的舒适度越高容积率的标准独栋别墅 0.2-0.5联排别墅 0.4-0.8多层住宅 1.2-1.5小高层住宅 2.5-3高层住宅 3.5-5容积率是通常是以地块面积为1，地块内地上的建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数来表示二、前期费用前期费用，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等费用按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同三、建安费用建安成本，说白了这是建房子的成本；建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入这部分成本占总成本的30%-50%四、园区内综合配套费园区内综合配套费，基础配套（道路、绿化、供电、路灯、围墙等）及一些智能设备（雾森、直饮水等）按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同五、公共配套设施费公共配套设施费，指征用生地向当地市政交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同六、税 费税收有城市维护建设税、教育费附加、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。
政府收取的费，各地不同，包括审计费、监理费、质检费、工程造价管理费、人防费、施工图纸审查费、卫生费、治安费等等据统计，大约有12 项税，56 项费一般来说，税费的计取都有一定的费率准则，但是根据企业性质不同，也有一定变化税费占总成本的15%七、营销费用营销费用，主要指该项目的推广费用，包括广告设计费，广告代理费，促销活动费，广告发布费，现场包装费用等根据市场，按照销售额的2%取费八、管理费用管理费用，属于期间费用包括工资、福利、折旧费、修理费、办公费、水电费等其他费用以土地费用、政府征收费用、建安费、工程前期费用、园区内综合费用、公共配套设施费之和为计价基数，其计价费率为3-5%九、财务费用财务费用，指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用根据市场，按照销售额的6%计取十、物业启动费物业启动费，包括物业上的人员配备、办公用品等根据市场，按照建安费的2%计取十一、不可预见费不可预见费，又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容按照风险因素的性质划分，预备费又包括 基本预备费和涨价预备费两大种类型根据项目的复杂程度，按前期工程费、建安工程费、园区内配套费、公共配套设施费、管理费和营销费用之和计取，其计价费率为3-5%。
十二、其他其他费用包括施工图设计审查费、工程交易服务费、各项检测费用和施工噪声及排污费等内容案 例某企业在近郊拿了一块居住用地（100亩），根据国土资源局备案价为200万/亩容积率为3-3.5现行市场均价为6000元/平方米成本费用的归集与分配成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象有关分配方法为：A、按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的生产成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
B、按建筑面积计征（或补偿）时：按成本核算对象的建筑面积来分摊前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象开发间接费A、应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象B、不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费关于借款费用资本化A、借款费用资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；B、可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；C、可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊房地产成本核算科目明细表房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注生产成本土地征用及拆迁补偿费按前述明细各成本核算对象，成本核算对象可分层次设立前期工程费按前述明细 各成本核算对象建筑安装工程费按前述明细 各成本核算对象基础设施费按前述明细 各成本核算对象配套设施费按前述明细 各成本核算对象开发间接费按前述明细 各成本核算对象自一级科目开发间接费转入开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入生产成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他库存商品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐会计科目与帐簿设置会计科目与帐簿设置1、“生产成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。
各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”在各级明细科目下，再按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集项目开工前，所有成本均在成本核算对象“待开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“待开发土地”中转入“在建期”2、“开发间接费”科目：归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”3、“预提费用”科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未结算或支付的成本、费用费用预提的时间：一般在结转房屋等库存商品时预提费用预提金额的确定：以电算化成本信息系统中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提对于预提费用，也可不作帐务处理在自定义资产负债表中，预提费用直接取帐套中“生产成本-各成本核算对象的贷方余额”，存货取帐套“生产成本-各成本核算对象的借方余额”。
4、“待摊费用”科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用5、“库存商品”科目：核算已开发完成并验收合格的库存商品的实际成本各单位在进行“库存商品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料Thank you 。