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1、物业集团商业物业设备设施接管验收管理制度1、目的为规范当地商业物业服务中心在前期介入时对各类设备设施的接管验收工作，为后继物业管理工作打下基础，特制订此管理指引。2、适用范围适用于物业集团所有商业物业前期筹备的管理操作。3、内容3.1 验收前的接管3.1.1 新项目开业前 30 天，地产项目公司应将已完工的设施、设备（中央空调、电梯、供配电、给排水等）委托当地商业物业服务中心管理，设备间应独立封闭，当地商业物业服务中心安排技工进站值班，对此类设备进行管理，分公司商业物业管理部给予技术支持。3.1.2 接管期间商业物业服务中心对设备的安全、维护等不承担责任，但对现场进出人员合理控制，避免无关人员
2、进出，同时做好出入登记，相关制度应在人员进出容易看见的位置予以公示。对交叉施工、野蛮施工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协调。3.1.3 商业物业服务中心工程值班人员必须在地产项目公司、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，但不可擅自单独操作。详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档。3.1.4 接管期间，涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由地产项目公司、安装调试施工单位组织。3.2 正式接管和移交3.2.1 项目开业后当地商业公司、商业物业服务中心、地产项目公司三方办理正式接管和移交手续。项目开业前必备条件：3.2.1.1
3、开业前 30 天项目正式电开通。3.2.1.2 开业前 45 天完成中央空调调试。3.2.1.3 开业前 30 天完成电梯调试。3.2.1.4 开业前 20 天煤气开通。3.2.1.5 开业前 15 天生活用水、排水设施、设备全面开通。3.2.1.6 开业前，消防系统通过整体验收，各系统联动正常。3.2.2 设备的清点与移交3.2.2.1 交接前对所有设备仔细清点的基础上分类统计，并按照图纸资料核实，确保没有漏项后列出设备清单。3.52.2.2 设备的清点及移交原则上由项目公司、施工单位、地方商业公司、商业物业服务中心四方同时进行。3.2.2.3 主力店的设备交接由项目公司、主力店、地方商业公
4、司、商业物业服务中心现场进行。3.2.2.4 移交时尚未完全完成调试但能满足基本运行要求的设备，要在备注上对设备的完好状况做出说明。3.2.2.5 所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。3.2.3 图纸资料的交接3.2.3.1 图纸资料包括竣工图、环评报告及验收证书、设备说明书、设备技术资料、施工组织技术资料、施工合同等。3.2.3.2 图纸要仔细核对，确保拿到的是最后的竣工图版本及图纸和现场一致。3.2.3.3 要分系统的整理资料并建立工程资料档案，同时注意接收监理单位保管的部分资料，避免疏漏。3.2.3.4 主力店相关的资料由项目公司移交到分公司商业物业管理部，分公司商业物业管理部
5、存档后，根据设备运行和维护的需要给主力店资料复印件。3.2.3.5 所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。3.2.4 备品备件的交接3.2.4.1 对施工单位、项目公司提供的清单参照开箱清单、施工合同仔细核对，确保没有疏漏。3.2.4.2 为防止备品备件的流失，交接工作及早进行，设备安装调试后期就要催促施工单位组织交接。3.2.4.3 工程施工完毕后应对工程材料统一清点，完成交接后办理入库手续。3.2.4.4 所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。3.3 能源计量的交接确认3.3.1 分公司商业物业管理部督促商业物业服务中心根据当地项目公司要求的时间节点，对项目的能耗计量共同确
6、认，双方约定能源计量分界时间和分摊方案，分界时间之前的能源费由项目公司承担，分界时间之后的能源费由商业物业服务中心按照双方确定的方案，负责收（催）缴，各使用单位承担。3.3.2 若各种计量表的安装达到计量条件，能源计量分界时间最早为项目开业时间，分界时间之后仍需完善的施工及调试，产生的能源费用仍由项目公司承担。3.3.3 商业物业服务中心在项目开业前设施设备运行 30 天，必须对运行数据集中分析，若能源总表与分表计量出现较大偏差，差额部分费用由项目公司承担。3.4 房屋本体验收内容与标准3.4.1 主体结构3.4.1.1 外墙无明显裂纹、不渗水。3.4.1.2 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出
7、水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。3.4.2 公共楼面地面3.4.2.1 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。3.4.3 天台3.4.3.1 天沟、落水口畅通完好。3.4.3.2 隔热层、防水层完好。3.4.3.3 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。3.4.3.4 屋面避雷设施连接牢固。3.4.3.5 屋面安装门禁系统，完好能锁闭。3.4.4 楼梯、扶手3.4.4.1 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。3.4.4.2 楼梯无裂缝
8、、无表皮剥落。3.4.5 单元分户验收内容与标准3.4.5.1 卫生间、厨房卫生间地面应低于相邻地面 2 厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。厨房排烟道、通风道设置合理，有足够的截面积，无堵塞物。水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。3
9、.4.5.2 棚面、墙面、楼地面顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。墙面块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平，阴角平直。地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。3.4.5.3 门、窗门
10、开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。门锁、窗销连接牢固、开启灵活。玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。高档装饰门装饰完整。3.4.5.4 电气系统照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。开关安装牢固、开关灵活、接触良好。电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常，平直美观，使用正常。气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的
11、接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1M/KV。3.4.6 公共设施设备接管验收内容与标准3.4.6.1 给排水系统给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。水池、水箱卫生清洁、无渗漏。地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压
12、试验及保温，防腐措施必须符合 GBJ242 的要求。3.4.6.2 供配电系统变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。供配电系统无超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。电气联动正确。配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范。强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。电缆沟内
13、电缆铺设平整，无积水和杂物。3.4.6.3 暖通系统各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活。排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活，闭合严密。管道的管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。3.4.6.4 中央空调系统中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤，设备的振动防护和消音措施齐全。冷却塔的水平衡，冷却水排放正常。3.4.6.5 电梯系统电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运证。电梯能准确地启动运行，选层、平层、停层准确。机
14、房内有承重吊环和限重标识，钢丝绳上有明显的平层线，盘车板手，手轮齐全，机房标识清楚、表面光洁平整、明亮钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象。电梯电源专用并与机房照明电源分开，每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。梯门开启顺畅，无刮阻现象。电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠。3.4.6.6 消防系统消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。消防箱标识清楚、玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。火灾报警控制器和消防联动控制设
