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1、复习过关复习过关 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法每年房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷日一练试卷 B B 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。A.同价值 B.同收益 C.同性质 D.同类型【答案】C 2、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0
2、.4 D.0.4、0.3、0.3【答案】A 3、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400 B.2410 C.2490 D.2500【答案】A 4、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。A.完全相同的房地产 B.相关的房地产交易 C.类似房地产的交易 D.房地产的交易【答案】C 5、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是 A.热 B.寒 C.风 D.火【答案】C 6、
3、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。A.收益递增递减原理 B.利益最大化原理 C.均衡原理 D.适合原理【答案】B 7、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不【答案】B 8、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。A.位置 B.外部配套设施 C.环境景观 D.交通【答案】D 9、某人现有资金 50 万元，欲竞买一个建筑面积为 120m2、收益期为 10 年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为 10%。店铺正常月租金为 120 元/m2，运营费用为租金收入的 35%；银行可提供最高为六成、10 年期、年利率
4、8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80 B.91.82 C.125.00 D.127.90【答案】B 10、到达目内眦的经脉有 A.阳跷脉 B.膀胱经 C.肝经 D.阴跷脉【答案】A 11、某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 12、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商
5、品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A.5000 B.12574 C.12650 D.13911【答案】B 13、假设某住宅重置成本为 500 万元，建筑物已使用 10 年，目前剩余经济寿命为 30 年，残值率为 10%，土地剩余使用年限为 25 年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。A.12.9 B.14.3 C.11.25 D.15【答案】C 14、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B
6、.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D 15、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法 B.收益法 C.市场法 D.成本法【答案】D 16、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样【答案】C 17、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指 A.气不摄血 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气随血脱【答案】C 18、下列关于房地产估价的基本程序，受理
7、估价委托；确定估价基本事项；编制估价作业方案；收集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。A.B.C.D.【答案】B 19、某宗房地产的成交价格比正常价格低 8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和 3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】D 20、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格 3000 万
8、元，现增设中央空调的成本是 280 万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200 万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720 B.2800 C.2920 D.3000【答案】C 21、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致 B.房屋的实际状况 C.评估人员的专业判断 D.评估人员的现场勘察结果【答案】A 22、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为前提，专业估价为 25 万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提，专业估价为 30 万元，则这所住
9、房的价值应该为（）。A.20 万元 B.25 万元 C.40 万元 D.30 万元【答案】C 23、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付 B.价值 C.现象 D.本质【答案】C 24、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不【答案】B 25、某工业用地总面积为 3000m2，容积率为 0.5，楼面地价为 1000 元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.0，相应的楼面地价
10、为 1500 元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.500 B.525 C.600 D.1650【答案】D 26、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】B 27、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳集约度 D.最佳开发时机【答案】A 28、具有贮藏精气的作用 A.胆 B.小肠 C.大肠 D.胃【答案】D 29、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定【答案】B 30、评估城市商
11、业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。A.市场法估价 B.成本法 C.土地剩余技术 D.假设开发法【答案】C 31、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400 B.2410 C.2490 D.2500【答案】A 32、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建
12、筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B 33、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A.12 B.25 C.27 D.40【答案】B 34、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前
13、 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 35、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】C 36、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887【答案】B 37、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的
14、制约。A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制【答案】D 38、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2%和 1%。如果该类房地产的报酬率为 8%，则该房地产的价格为（）万元。A.100 B.77 C.63 D.42【答案】A 39、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】
15、B 40、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制 B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督 D.银行利率【答案】A 41、城市房屋拆迁估价应当采用（）。A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准【答案】C 42、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法【答案】B 43、假设开发法是以()为理论依据的。A.收益递增原理
16、B.均衡原理 C.预期原理 D.未来趋势原理【答案】C 44、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物 B.某房地产 C.其他房地产或事物 D.各种事物【答案】C 45、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 46、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。A.成本法 B.价差法 C.修复成本法 D.损失资本化法【答案】C 47、某宗估价对象为一宗土地面积 100 亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。A.50 亩 B.210 亩 C.40 亩 D.300 亩【答案】A 48、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。A.土地的价值 B.建筑物的价值 C.建筑物与土地的价值 D.建筑物的拍卖价值【答案】B 49、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。A.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格 B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格 C.可比实例成
