《模拟测试2023年房地产估价师之估价原理与方法题库(含答案)基础题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《模拟测试2023年房地产估价师之估价原理与方法题库(含答案)基础题（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、模拟测试模拟测试 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题年房地产估价师之估价原理与方法题库库(含答案含答案)基础题基础题 单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、收益法求得的价值倾向于_，成本法求得的价值倾向于_，比较法求得的价值倾向于_。（）A.最低卖价，成交价格，最高买价 B.最高买价，成交价格，最低卖价 C.最高买价，最低卖价，成交价格 D.最低卖价，最高买价，成交价格【答案】C 2、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。A.不必考虑 B.根据实际情况而定 C.必须考虑 D.无法确定【答案】C 3、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于 A.阴
2、盛格阳 B.真寒假热 C.阳盛格阴 D.阴阳亡失【答案】C 4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】B 5、客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。A.发明或创造 B.创造或确定 C.发现或探测 D.隐定或探索【答案】C 6、某商品住宅期房建筑面积为 100 平米，尚需 6 个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为 5000 元/平方米，该房每月末净租金收益为 2000 元/套，年折现率为 12%，风险补偿为现房价格的 5%，则该期房目前的市场价格为（）万元。A.46
3、.30 B.46.341 C.47.50 D.50.00【答案】B 7、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。A.应是可以实现的价值 B.是提供价值意见而不是作价格保证 C.对委托人的价格保证 D.为委托人争取最大的利益【答案】B 8、下列哪项不是治标与治本的运用方法 A.急则治其标 B.缓则治其本 C.标本兼治 D.先安未受邪之地【答案】D 9、房地产估价（）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法 B.长期趋势法 C.成本法 D.收益法【答案】B 10、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居
4、住区房价降低的因素是（）。A.心理因素 B.交通因素 C.噪声因素 D.卫生因素【答案】C 11、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益 B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C.通常只有客观收益才能作为估价依据 D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】B 12、某宗房地产年收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 13、根据疾病传变规律，先安未受邪之地
5、，肾实证病应安 A.脾 B.心 C.肾 D.肺【答案】B 14、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】B 15、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D.估价委托日【答案】A 16、某市于 2015 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2010 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m2，并且一直没有变动；2015 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2，房地产市场交易价格为 6000 元
6、/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2 为基础进行修正。A.4000 B.5000 C.6000 D.9000【答案】C 17、某宗工业用地面积为 5000m2，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占 40%，楼面地价为 3000 元/m2；居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000 B.5900 C.6800 D.7200【答案】C 18、如果是为了房屋征收目的而估
7、价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A 19、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的()。A.估价细则 B.估价原则 C.估价准则 D.估价程序【答案】D 20、比较法中交易情况修正是对（）价格本身是否正常的修正。A.交易实例 B.可比实例 C.估价对象 D.类似房地产【答案】B 21、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法 B.收益法
8、 C.市场法 D.成本法【答案】D 22、现有某待开发项目建筑面积为 3850m2，从当前开始开发期为 2 年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50%，半年后和一年后分别售出其余的 30%和20%，出售的平均单价为 2850 元/m2。若折现率为 15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。A.766 B.791 C.913 D.1046【答案】B 23、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元m2，建筑物残值率 6，年折旧率 2.2，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A.76800 B.79104 C.80118 D
9、.81562【答案】B 24、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为 2500 元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】A 25、“分主一身左右之阴阳”的经脉是 A.督脉 B.任脉 C.阴、阳跷脉 D.阴、阳维脉【答案】C 26、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例
10、 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定【答案】A 27、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2 年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差 1 年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降 1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98【答案】A 28、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.
11、动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 29、收益法是以（）为基础的。A.定期原理 B.平衡原理 C.替代原理 D.预期原理【答案】D 30、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务 B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务 C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查 D.房地产估价师和房地产估价机
12、构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】A 31、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（）A.现在，过去 B.现在，现在 C.过去，现在 D.将来，现在【答案】A 32、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。A.区分实际成本和客观成本 B.正确估计正常花费和实际花费 C.同时考虑升值与贬值因素 D.考虑功能折旧【答案】A 33、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估
13、价对象的状况不同【答案】A 34、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产 B.出租房地产 C.办公房地产 D.娱乐房地产【答案】B 35、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期 B.建设期的起点与开发经营期的起点相同 C.经营期可具体化为销售期和运营期 D.经营期可以准确预测答案【答案】D 36、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2 B.0
14、.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3【答案】A 37、路线价法的临街深度价格修正率没有（）。A.复合深度价格修正率 B.单独深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.累计深度价格修正率【答案】A 38、手三阴经均走出于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下【答案】D 39、某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A.1667 B.1765 C.1875 D.2000【答案】D 40、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款
15、和（）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费 B.购置时应由买卖双方缴纳的税费 C.相关税费 D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】D 41、路线价法的临街深度价格修正率没有（）。A.复合深度价格修正率 B.单独深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.累计深度价格修正率【答案】A 42、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制 B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督 D.银行利率【答案】A 43、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理 B.通货膨胀 C.外部经济 D.需求增加导致稀缺性增加【答案】A 44
16、、假设某住宅重置成本为 500 万元，建筑物已使用 10 年，目前剩余经济寿命为 30 年，残值率为 10%，土地剩余使用年限为 25 年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。A.12.9 B.14.3 C.11.25 D.15【答案】C 45、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后 B.得出评估价值在先，确定估价时点在后 C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行 D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A 46、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2，建设成本和管理费用为 1200 元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B 47、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点
