每日一练试卷B卷含答案房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案

每日一练试卷每日一练试卷 B B 卷含答案房地产估价师之估价原理卷含答案房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案与方法真题精选附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1 B.1.5 C.2 D.2.5【答案】D 2、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。A.估价服务费 B.估价目的 C.估价委托书 D.委托人的协助义务【答案】C 3、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法【答案】B 4、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（）。A.投资报酬率排序插入法 B.累加法 C.市场提取法 D.对比法【答案】C 5、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A.上升 B.下降 C.保持相对稳定 D.先上升后下降【答案】A 6、“益火补土”法适用于 A.肾阳虚损证 B.心肾阳虚证 C.心脾两虚证 D.脾肾阳虚证【答案】D 7、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益【答案】A 8、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】B 9、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A.价值时点 B.收集该可比实例时 C.进行房地产状况修正时 D.成交价格所反映【答案】D 10、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】C 11、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。A.土地的价值 B.建筑物的价值 C.建筑物与土地的价值 D.建筑物的拍卖价值【答案】B 12、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以 2002 年 1 月 1 日为 100%)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为()元/m2。A.2121 B.2200 C.1819 D.2242【答案】B 13、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为 1600 万元、1550 万元、1500 万元，市场上平均报酬率为 4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为 1500 万元，报酬率为 4%B.年净收益为 1500 万元，报酬率为 5%C.年净收益为 1550 万元，报酬率为 5%D.年净收益为 1600 万元，报酬率为 5%【答案】B 14、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实物、权益、位置【答案】B 15、“先扶正后祛邪”适用于 A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病 B.正虚不甚，邪势方张 C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐 D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】C 16、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值 B.交换价值 C.理论价值 D.评估价值【答案】B 17、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】C 18、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产【答案】C 19、下列经脉属于奇经八脉的是 A.督脉 B.任脉 C.带脉 D.阴维脉【答案】A 20、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。A.一个直观、具体的印象 B.一个综合、全面的印象 C.一个模糊、大概的印象 D.一个片面、具体的印象【答案】A 21、下列经脉属于奇经八脉的是 A.督脉 B.任脉 C.带脉 D.阴维脉【答案】A 22、某人承租了一商业房地产，租期为 3 年，每年年末支付租金。该房地产在3 年租期内的净租金为 50 万元/年，同期市场净租金为 65 万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36 B.45.00 C.131.22 D.170.58【答案】A 23、某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为 6500 万元，装修费用为 800 万元，装修期为 1 年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为 500 万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为 2160 万元，改造期为 1 年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 500 万元；折现率均为 10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状 B.改变用途 C.重新装修 D.重新开发【答案】A 24、“从治”又称 A.正治 B.反治 C.缓则治本 D.急则治标【答案】B 25、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。A.偏高 B.偏低 C.不高不低 D.无法确定【答案】B 26、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（）。A.交通拥挤 B.建筑技术提高 C.城市规划改变 D.自然环境恶化【答案】B 27、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本 B.开发完成后的房地产价值 C.土地成本建设成本管理费用 D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】D 28、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500 元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 4 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3792.93【答案】B 29、A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人口 50 户，180 人。据查征收前，C 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 C 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定，B 房地产开发公司应安置 C 村（）个农民。A.30 B.60 C.100 D.180【答案】C 30、某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为 0.5 年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需 0.25 年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5 年，开发完成后的市场价格为 5000 元/m2。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。A.3939.93 B.4034.93 C.4132.23 D.4231.87【答案】B 31、比较法估价的步骤包括以下几项：收集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（）。A.B.C.D.【答案】C 32、一份完整的估价报告通常由（）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】A 33、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100 B.-50 C.50 D.100【答案】B 34、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性【答案】C 35、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则【答案】D 36、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况【答案】C 37、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是 A.气能生津 B.气能行津 C.津能生气 D.津能载气【答案】A 38、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定【答案】A 39、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为 6%，自有资本要求的资本化率为 9%，则该类房地产的资本化率为（）%。A.6.0 B.6.9 C.8.8 D.9.0【答案】B 40、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 41、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。A.估价报告使用人 B.估价对象权利人 C.估价利害关系人 D.估价委托人【答案】C 42、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权【答案】A 43、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100 B.-50 C.50 D.100【答案】B 44、使住宅房地产价格明显上升的是（）。A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高【答案】A 45、十二经别的主要功能是 A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系 B.加强